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2024年11月23日
星期六
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非常高興參加由中國國際城市化發展戰略研究委員會主辦、保億集團承辦的第二十四期城市化茶話。今天我將從“十三五”宏觀經濟走勢、房地產兩極分化問題和未來我國經濟發展趨勢等方面跟大家交流。
第一個問題：關于“十三五”宏觀經濟走勢。總的一個判斷仍然不樂觀。今年我國的GDP大概在6.7%左右，這意味著6年持續下滑，也許在2016年年底基本能穩定下來，但在L型的底部還需要徘徊一段時間。
90年代的那一次調整是5年下滑，3年底部徘徊，加起來一共8年的時間。這一波調整是兩次過熱疊加起來的，問題比上次嚴重，至今已經6年下滑，在底部徘徊三到四年的話，這次大概10年的周期。
為什么不樂觀呢？說“十三五”，也許整個“十三五”我們還在處理“十一五”、“十二五”兩次過熱的后遺癥，我們大概要有這個思想準備，就是整個經濟仍然沒有恢復到正常的增長水平。當然百分之六點幾還不算低，但是我們的真正潛力不應該六點幾，至少七左右，調整過程相當漫長，可見經濟過熱的代價還是很慘重的。
第二個問題：關于房地產，最突出的一點就是兩極分化。少數大城市、中心城市，就是人口聚集區房價暴漲，一大批中小城市，特別是內陸地區、邊緣地區的中小城市房子賣不出去，價格還在跌。為什么大城市房價又暴漲？市場上很多似是而非的說法，第一個說法是因為貨幣多，但怎么沒進股市？偏偏進了房地產；為什么沒有到小城市，偏偏到了大城市；所以解釋不清，似是而非。另外一個說法，是因為地價高。第一是我國人多地少，人均可居住面積就小，為世界的三分之一。第二是我國糧食要自給自足，所以就劃了耕地紅線。我覺得導致這次大城市房價暴漲的原因可能是我們只在小城鎮供應土地，而大城市控制土地供給，因為大城市要控制人口，鼓勵發展中小城市。理想狀態是讓大家都到小城市去生活，但小城市沒有大城市的集約效應，企業不到小城市去發展，那里沒有就業。我擔心小城鎮房子蓋好了，但人走光了。現實是小城市的人都擠到了大城市，因此，供求關系就造成了眼下大城市的高地價。
所以，分析今后房地產的發展走向，應該把握住一個原則：這個地方現在和將來是人口流入地區還是人口流出地區，這是現在乃至未來房地產市場的分水嶺。另外，應關注我國沿海地區的城市，世界的發展規律是人口最終會分布到離沿海不到100英里的地區。我國沿海相對于美國、加拿大、澳大利亞而言顯得特別少，沿海地區中小城市比起內陸地區中小城市具有交通便利、運輸成本低廉等優勢。
關于小城鎮的發展，歐洲的小城鎮為何發展得很好呢，一個重要的原因是他們的工業化進程很慢，他們是在150年過程中逐步完成的人口遷遷徙、城市化和工業化，在這個過程當中退休人員逐步出現了，退休之后有了一生的積蓄、社保，帶著一生的體驗，回到鄉村，回到老宅，過田園生活。我們屬于高速工業化的國家，與日本、韓國一樣，大家都擠進大城市找工作，尋求發展，而且農村生活跟城里生活差距非常大，不像緩慢的工業化地區差別不是很大。日本的田中角榮就是建小城鎮，結果大家都不去，最后把經濟搞垮了。韓國也是倡導搞新農村運動，結果新農村建成之日就是農民走光之時。因此，大城市、小城市都應該發展，但不同階段有不同的發展戰略，不能人為地限制在這個階段不去發展大城市。
第三個問題：關于未來我國經濟發展趨勢。中國的工業化進程、城市化進程還沒有完成，中國人的遷徙還遠遠沒有結束，也許最高潮是過去了，農民手里是有房子，宅基地的那個房子，但許多農民正在放棄那個房子，想要在城里再買房子，因為按人口平均數來講農村人口正在向城市遷移，房地產依然是中國經濟結構中占有很大的比重。
我國基礎設施如鐵路（地鐵）、公路、機場還在建，文化、醫療、教育、污水、垃圾處理等城市配套設施仍需不斷完善。但中國經濟過去一個最基本的問題是消費太低，居民消費只占GDP的35%、36%，投資需求太高，投資占的比重太大，這是我們過去的問題。我相信今后市場就會去矯正這個偏差，就會朝著消費逐步提高、投資相對下降的趨勢發展。因此，可以預見的是中國將來消費比重會逐步提高，這不是一個產業結構，這是一個大的經濟結構。消費里面分兩大類，一個是物質消費，一個是服務性消費。物質消費在我國正如火如荼地進行中，中國人買買買，“雙十一”剛過買買買，比去年又漲了不少，到國際上去掃貨，中國的物質消費還遠遠沒有結束，制造業憑我們自己的市場就可以發展起來。跟我們密切相關的另一個就是服務性消費的高速增長，這幾年表現突出，據統計已經超過了GDP的50%。
舉例來說，過去的健身是跳廣場舞，不花錢，沒有消費，自我健身不創造GDP，因為中間沒有交易。但健身房就有交易，馬拉松就有交易，就是產業了。醫療衛生、保健，現在有錢一代的退休老人就要出現了，以前的老人是沒有錢的。我們的老年人多數在農村，一輩子沒掙過大錢，老了也不敢花錢，兒子給他花錢他都不敢花，絕對不會還沒退休就計劃周游世界，屬于節儉一代、儲蓄一代。而現在有錢一代的老人來了，物質消費已經差不多了，他們需要的就是旅游、健身、養老，到最后是醫護，這一系列的剛性需求來了。包括回家鄉去修老宅，改變生活方式等等。可以預見，健康、養老、休閑、旅游、文化、時尚等這一系列的消費需求商機無限。
