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2024年11月22日
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國家統(tǒng)計局13日發(fā)布的1至8月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)透露出一個訊息，房地產(chǎn)市場風(fēng)險正在加劇。
《經(jīng)濟參考報》記者發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場多項指標(biāo)出現(xiàn)相互背離的現(xiàn)象：一方面，房價飆升的同時，本應(yīng)加速去化的房地產(chǎn)庫存卻呈下滑態(tài)勢；另一方面，在房屋施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、購地面積的增速紛紛回落的同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻出現(xiàn)微漲。
業(yè)內(nèi)人士表示，在信貸超發(fā)的預(yù)期下，當(dāng)前“地王”層出，多地出現(xiàn)恐慌性購房。但在資金面的變化下，地產(chǎn)價格面臨調(diào)整的風(fēng)險加大。
數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積700121萬平方米，同比增長4.6%，增速比1至7月回落0.2個百分點；房屋新開工面積106834萬平方米，增長12.2%，增速回落1.5個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1至7月擴大0.7個百分點。
值得注意的是，雖然房地產(chǎn)幾個典型指標(biāo)均有所下滑，但全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻比1至7月提高了0.1個百分點，達(dá)64387億元，同比名義增長5.4%。
據(jù)悉，投資增速加快或緣于與購地面積下滑相背離的高企的土地成交價款。數(shù)據(jù)顯示，雖然購地面積有所下滑，但前八個月土地成交價款卻大幅增長7.9%，較上月提高0.8個百分點，達(dá)4632億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年以來，支撐房地產(chǎn)投資的施工數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)回落。8月，新開工面積漲幅繼續(xù)明顯放緩，進而影響投資。然而，投資數(shù)據(jù)增幅卻呈現(xiàn)微增。此外，雖然房企土地購置面積下降，但金額卻大幅上漲。“數(shù)據(jù)背離說明在一些熱點城市的樓市，不理性行為正在增多。”張大偉說。
今年以來，各路資金涌入房地產(chǎn)市場。鵬元資信評估有限公司研究發(fā)展部研究員袁荃荃表示，從債券市場來看，通過對去年7月21日至今年7月21日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近一年內(nèi)，房企發(fā)債期數(shù)達(dá)到467期，實現(xiàn)直接融資共計8481.45億元，房企的境內(nèi)發(fā)債期數(shù)和規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長。
此外，房企到位資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元，同比增長14.8%，增速比1至7月回落0.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款增長僅1.7%，利用外資大幅下降52.6%，自籌資金僅增長0.6%，其他資金增長34.1%。在其他資金中，定金及預(yù)收款增長29.7%，個人按揭貸款增長52.2%。
海通證券最新發(fā)布的報告稱，2015年年中以來，居民貸款余額增速開始上行，截至今年7月達(dá)到17.7萬億元，同比增速達(dá)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過存款增速。其中，占比過半的中長貸(80%以上是房貸)增速超過30%，今年以來平均每月新增量達(dá)到4400億元。
央行7月金融數(shù)據(jù)也顯示，從貸款結(jié)構(gòu)看，7月新增貸款4638億元中的4575億元都是新增住戶部門貸款，與之相對的是非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款減少26億元。住房按揭貸款成為7月新增人民幣貸款的唯一主力。
針對個人房貸的安全性，招商銀行副行長劉建軍此前曾表示：“房貸個體風(fēng)險是不大的，中國銀行業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經(jīng)濟持續(xù)下行，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的崩盤，那就是系統(tǒng)性風(fēng)險。”
更需要引起警惕的是，房地產(chǎn)去庫存進程不盡人意。業(yè)內(nèi)人士指出，由于當(dāng)前地價高于房價，影響新開發(fā)節(jié)奏，一二線城市擁有土地的企業(yè)增加供應(yīng)的積極性不高，三四線庫存依然處于高位，導(dǎo)致去庫存難度加大。
根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)計算，從2016年3月起，商品房庫存有所下滑。3月庫存環(huán)比下降0.56%，4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。張大偉說，近兩月庫存降速明顯放緩。從全國看，庫存結(jié)構(gòu)去化不均衡，反而是之前庫存較少的一二線城市成為去庫存的主力軍，庫存較多的三四線城市去化緩慢。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這些相互背離的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)背后，樓市泡沫激增，風(fēng)險暗涌。海通證券分析師姜超表示，在全國性的地產(chǎn)周期見頂?shù)谋尘跋拢痪€城市成為吸金熱點。但從存貸款數(shù)據(jù)來看，一線城市存款增速已大幅降低，且遠(yuǎn)低于貸款增速，意味著銀行放貸能力在減弱，也預(yù)示著地產(chǎn)價格面臨調(diào)整的風(fēng)險加大。
據(jù)悉，有關(guān)部門和相關(guān)城市近期相繼發(fā)聲或推出新政收緊樓市。近日，住建部在重提完善房地產(chǎn)調(diào)控的同時，表示支持上海嚴(yán)厲打擊中介編造散布謠言的違法行為。北京則施行新政，封堵通過結(jié)婚騙取購房資質(zhì)的行為。
姜超說，從歷史經(jīng)驗來看，沒有永漲不跌的房價，居民短期內(nèi)快速加杠桿創(chuàng)造出的地產(chǎn)繁榮往往蘊含非理性因素，也是難以持續(xù)的，這也決定了當(dāng)前的貨幣流動結(jié)構(gòu)和流向難以長期持續(xù)。
