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2024年11月22日
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城市化網訊 日前，城市化委員會委員、中國人民大學土地與政策研究中心主任葉劍平就去庫存背景下的中國房地產的形勢表示，精準去庫存應該下沉到城市，而不是上下“一刀切”。
葉劍平表示，房地產本身是投資品，更是消費品。作為消費品，是每個老百姓都不可或缺的，所以有的時候我們說它是一個準公共產品。但是它又具有投資品的特征，近些年，由于其他的投資渠道減少了，房地產的投資功能便被放大了。如果產生的新的供應都是用來投資的話，這實際上經濟結構就會出現問題。因為房地產作為稀缺品來說是在增值的，但是作為消費品來說實際上是在貶值的。房地產的功能、房地產的產品實際上是沒有變化，可是它的價格卻一直在變化，并且這種變化吞噬了很多應該用于生產的資金，如果一個國家整個經濟結構向這樣一個虛擬的市場演進的話，我想遲早會爆發所謂的“泡沫”破裂。
所以鑒于此，葉劍平認為，今后的調控重點應該更多地強調房地產的消費功能，抑制它的投資品功能。調控房地產的手段有很多，包括稅收、政策等等，但是最好還是通過市場的調節。同時，還要通過金融改革使得老百姓的資金可以用于其他投資領域，從而帶來新的增量。房地產的問題不只是房地產本身，而是整個社會經濟問題。
此外，葉劍平非常贊成大力發展租賃市場。世界上很多國家都是這樣，尤其是發達國家，德國住房自有化率才百分之四十多，不能把住房自有化率高低作為經濟發達的表現，住房的便利性才反映整個社會發展的好與不好。不一定擁有住房，但是人們有房子住，還住得很便捷，這就是租賃市場。
葉劍平強調，住房是消費品，一定要消費，而不是讓它空置。空置它是有條件，未來會增值，所以人們空置不拋。但是，如果預期未來不會增值，那人們就會賣出去，或者租出去。不管是持有還是出租，社會生產的財富一定要用起來，一定要消費。所以，他并不反對一個人擁有10套、100套住房，如果去出租，那也是在為社會服務。
葉劍平表示，大力發展租賃市場，需要完善租賃制度。業主不能想漲房租就漲房租，想趕租客走就趕租客走。早在10年前，住建部就曾提出過相關的意見，提出解決住房問題要靠增量。把投資客的增量變成出租，變成消費品進入市場，也是增加供應量，這也能解決一部分住房問題。近期的國務院經濟工作會議也提到了租賃市場的問題，提出要把暗補變成明補等等。
總的來說，房地產市場的健康發展實際上是一個系統工程，如果僅把投資房地產產生的增加值，來作為衡量整個經濟或者房地產行業發展的指標，葉劍平認為可能不一定正確。應該是老百姓擁有住房的成本，不管是購買還是租賃，只要能夠便利擁有住房，或者從另一各方面來說，社會上生產的住房能順利地進入到消費領域，這可能才是一個房地產市場真正健康的標志。
