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2024年11月21日
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近日，在北京大興嘉悅廣場6號樓602房內，前來看房的購房者絡繹不絕。房內的樓盤模型是河北固安縣城的京韻家園項目，緊鄰未來的北京新國際機場，每平米1.1萬元的價格低于當地房市均價數千元。在北京房價飛漲的當下，該項目吸引了眾多購房者。銷售人員稱，目前該小區已有300多套房產被認購，他們已收到五六千萬元資金。
但京華時報記者調查發現，該項目現場至今無拆遷跡象，開發主體河北祥馬房地產開發有限公司（以下簡稱祥馬公司）至今未交土地出讓金，沒有房地產預售許可證件，祥馬公司內部也存在糾紛，法院尚未宣判。祥馬公司法人代表稱自己對認購一事不知情，他們與認購出賣人廊坊泰鼎房地產開發有限公司（以下簡稱泰鼎公司）沒有任何資金往來。
記者致電固安縣房管局，對方讓記者聯系該局執法一隊，但后者電話始終無人接聽。
□舉報
低于市場價數千元預售
京華時報記者近日接到多位市民舉報，稱有人在大興嘉悅廣場銷售河北固安名叫京韻花園的樓盤，房價每平米1.1萬元，但項目所在地至今沒有拆遷跡象，“這個價格比市場價低好幾千，我們擔心被騙”。
8月22日，北京市民晨宇（化名）路過豐臺區榴鄉橋時，一名男子塞給他一張樓盤宣傳單，上面如此描述京韻花園：“城中心·學區房·璀璨綻放，空港核心·機場高速直達”，并稱該項目“距北京新國際機場僅6公里，機場高速2018年通車”。更吸引晨宇的是宣傳單左下角的“驚爆1.1萬”幾個字，“這個價格非常便宜了，比市場價便宜好幾千”。
兩天后，晨宇撥打了宣傳單上的聯系人電話，并按對方提供的地址來到石榴中心12層看樓盤?！罢f這個樓盤很便宜，離學校、商場、醫院都很近，當時跟我說預售”。
經過兩天的考慮，8月26日，晨宇交了3.5萬元，拿到一張《購房團優惠告知》，上面寫著“本人于2016年8月26日，自愿參加此優惠購房團活動購買房源，并獨享團購優惠3.5萬元”，經辦人一方蓋的是北京房東房地產經紀有限公司合同專用章?！爱敃r去買房的人不少，很多都是銷售人員帶過去的”，晨宇稱，“先交3.5萬元（抵7萬元）排卡，開盤之后再交15萬，當時讓我交的時候我沒在北京，這兩天又說交不了了，開發商正在處理拆遷的事，讓我繼續等”。
晨宇交這3.5萬元當天，該項目的認購辦理地點轉移到了大興嘉悅廣場6號樓。
另一位購房者劉茜（化名）則是通過微信朋友圈看到的京韻花園項目。她聯系了銷售人員后，來到嘉悅廣場6號樓，聽完銷售人員的介紹后認購一套房子，交了3.5萬元排卡后，又交了15萬元，與出賣人泰鼎公司簽訂了《商品房認購書（保證金）》。
該認購書約定，“出賣人承諾該項目于2017年7月1日正式辦理網簽，在2018年12月31日前房屋正式交付使用，在未正式網簽合同前為已認購房號的客戶免費更名一次。”出賣人承諾，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產權登記或發生債務債權糾紛的，“由出賣人承擔全部經濟及法律責任并雙倍賠償認購客戶已付房款”。
晨宇未到項目所在地現場查看過，“挺便宜的，他們說得挺好的，覺得沒問題，就沒去看過”。劉茜也沒去現場看過，“其實我也不太清楚這個項目到底有多真實可靠，但他們畢竟都到市場上賣房了，還能有假？”
另有一名購房者陳威（化名）在聽了售樓人員的介紹后，親自趕往位于固安的該項目現場查看，但他發現當地絲毫沒有拆遷跡象，村民正常生活，他開始懷疑該項目到底能否按時交房，遂向京華時報記者提供該線索。
□調查
稱20天認購了300余套
9月10日上午，京華時報記者以購房者身份來到北京大興嘉悅廣場6號樓6層602室，該房間即是劉茜簽京韻花園認購書的地方，門外沒有任何招牌，進門之后是一個前臺，多名二三十歲的銷售人員站在這里。再往里走的一間數十平米的房間內，桌上擺滿了樓盤模型，左下角寫著“京韻花園”，多名銷售人員正向購房者介紹樓盤。
見記者進來，一名銷售人員隨即跟上前，問記者來之前有沒有給他們打電話、是不是第一次來。他介紹，“京韻花園”樓盤位于祖家場村，屬固安核心區域，“往北80米就是新中街，是固安縣的主要街道，名氣特別大，西北角這邊是固安第四小學，四小往西200米就是蘇寧易購，離固安的核心區也就400米左右”。他稱，小區建筑面積約30萬平方米，緊鄰北京新國際機場。
該銷售人員稱，京韻花園是開發商泰鼎公司做的第一個項目，項目所在地目前仍在拆遷，現場只有二三十戶住家，其余全是空地，“公司打算10月份開始作圍擋，12月份左右動工，預計2017年開春整體打地基，房子一周建一層，從打地基到建好也就半年，所有的都在運行，2018年底前交房”。
樓盤模型顯示，京韻花園項目共有17棟樓，樓層在11層到28層不等。銷售人員介紹，他們在今年8月21日開始賣9號樓，9月3日開盤賣1號樓、5號樓、7號樓，“每平米價格在1.1萬到1.2萬之間，基本上都沒有超過1.15萬的，因為目前所有的程序還在籌劃之中，所以每平比目前的市場價格低4000元左右”。
該銷售人員否認他們是預售，稱只是認購。他稱，目前1號樓、5號樓、7號樓、9號樓基本均已被認購完，“已經認購了300多套房子，差不多五六千萬已經到手了”。
無商品房銷售所需五證
記者表示擔心交了錢之后交房有無保障時，銷售人員稱，“我們都有憑證，你交了錢有收據，我們公司給你蓋章，在北京周邊你不用擔心房子建不起來”。
他向記者介紹的認購程序與晨宇、劉茜所說的程序一樣，先交3.5萬元排卡，算是團購優惠，能抵7萬元，房子開盤時再交15萬元，“比如一套房子價值100萬，3.5萬抵7萬，首付是剩余93萬的30%，在2017年7月份之前把首付（除去15萬）補齊，不補齊也可以免費更名一次，你如果把這個名額賣了，每平米高于1.1萬元的錢都是你的”。
“價錢是很誘人的，你不買有其他人買”，前述銷售人員明確對記者表示，該項目目前沒有商品房銷售所需五證中的任何證件，“我可以直接告訴你沒有，現在還正在辦，開發公司既然說賣了，他就有信心把這塊地拿下來。這么核心的位置，我們能拿到，我們肯定是有關系的，即使這房子建不起來了，后期還有政府去接手，這不是一戶兩戶，涉及到幾百戶、幾千萬資金”。
項目所在地無拆遷跡象
隨后，記者來到位于河北固安縣城的祖家場村。與前述銷售人員描述不同的是，此處沒有任何拆遷跡象，村民仍在正常生活。記者隨機走訪了多位村民，他們均稱，多年前聽說過有人要開發，但近幾年沒動靜了。
祖家場村村主任祖東河介紹，該村在2011年前后被列為城中村改造項目，當時政府確定的開發商是孫鳳元的吉順公司，“一共涉及127戶村民，孫鳳元簽了89戶，后來就沒了動靜，到現在也沒聽說什么時候要拆”。
一位房地產開發商向記者介紹，一般情況下，開發商收了項目所在地拆遷戶的房產證、簽完補償協議后，才能拆遷房子，在項目所在地通水、通電、通路、通訊、通氣、平整土地（簡稱五通一平）之后，拿著拆遷戶的房產證及五通一平的測繪證明材料交到當地國土局，國土局再交到國土資源廳，走完招拍掛的流程、交完土地使用權出讓金后，國土部門才會給開發商頒發《國有土地使用證》，之后才有可能獲取《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》，最終才有可能獲取《商品房預售許可證》。
2016年8月17日，廊坊市政府發布的《關于進一步規范廊坊市市區房地產市場秩序的通告》也規定，商品房預售必須具備五證。房地產開發企業在未取得《商品房預售許可證》之前，不得發布項目宣傳廣告，嚴禁以預售房屋的方式進行非法集資，嚴禁以認購、預定、排號、發放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。
9月12日中午，記者致電該項目開發主體祥馬公司現任法定代表人沈華昌，對方稱，他此前并不知道有人在認購京韻花園的房子，“你給我打電話我才知道，我們和泰鼎公司沒有一分錢的往來。那塊地1.96億元的土地出讓金還沒交呢，規劃許可證都沒有下來，怎么可能認購呢？”他稱自己沒有泰鼎公司的聯系方式。
9月12日下午，京華時報記者聯系固安縣房管局，表達采訪意圖后，對方讓記者聯系該局執法一隊，但執法一隊電話始終無人接聽。
□糾紛
開發公司內部因股權打官司
在祖家場村口，貼著一張落款時間為今年7月18日的《關于祖家場村城中村改造項目延長安置時限通知書》，落款單位為固安縣舊城改造工作領導小組辦公室，稱因該項目前期簽約協商工作進展緩慢，延誤了安置時限，開發主體祥馬公司向舊城改造辦公室提出申請延長開發安置時限，經該辦公室研究決定，同意將開發安置時限延長至2016年12月31日。據此，記者多方了解后獲悉，該地塊目前存在開發主體糾紛。
據祥馬公司前法定代表人孫鳳元介紹，他此前在北京做房地產開發，2011年前后聽說祖家場村項目后聯系了當地政府，提交一系列手續后，最終以祥馬公司的名義獲得開發主體資格。從2011年至2015年初，孫鳳元與該項目涉及的89戶村民簽訂拆遷協議，“房產證已經收了，每戶補償20萬元，支付了1780萬元”。
但到了2015年年初，祥馬公司資金鏈出現問題。當年7月，曾與孫鳳元合作過的一位朋友沈華昌找到孫鳳元，稱可以幫祥馬公司融資，孫鳳元當時也需要資金，就同意了，“當時類似于聘用他幫我們融資，融資之后再給他一定的報酬”。祥馬公司出具的一份《授權書》顯示，該公司授權沈華昌為該公司《京韻花園》工程籌集資金特命全權代表，由其組建團隊籌集資金全部打入該公司賬戶，利息和費用由該公司承擔，落款時間為2015年9月18日。
孫鳳元稱，沈華昌不久后又找到孫鳳元，稱自己已找到投資者，對方愿投資1.8億元，但該投資者只愿意把資金投給沈華昌，因此，須將祥馬公司的法人代表資格變更為沈華昌，并將祥馬公司90%的股權作抵押。孫鳳元為盡快繼續推行項目，同意了沈華昌的要求。
2015年10月9日，孫鳳元與沈華昌簽署的《協議書》顯示，孫鳳元將祥馬公司在祖家場項目全部財產的95%，以及祥馬公司95%的股權轉讓給沈華昌，轉讓費的給付方式是先行支付定金800萬元，在祖家場項目完工后一次性支付給甲方。協議約定孫鳳元在該協議及股權轉讓簽訂后，祥馬公司實際經營權由沈華昌及其他股東享有。
孫鳳元給記者出具的《協議書》后面還附有一份《說明》，稱前述協議書只作為在政府辦理祖家場項目手續所用，不作為說明人主張權利的依據。孫鳳元稱，他和沈華昌是多年的朋友，“協議上寫的800萬也沒給我，當時想著如果他融不到資，還能再變更回來，沒想到后來會出問題”。
工商信息顯示，2015年10月19日，祥馬公司法定代表人由孫鳳元變更為沈華昌，股權由孫鳳元出資800萬元、李楊（祥馬公司項目經理）出資200萬元變更為沈華昌出資950萬元、李楊出資50萬元。2015年12月29日，注冊資本（金）由1000萬元變更為5000萬元，李楊出資250萬元，沈華昌出資4750萬元。
孫鳳元稱，法人代表及股權變更后，他問沈華昌之前承諾的資金何時到賬，“沈華昌當時說放款方有問題了，我開始懷疑這是個圈套，就要求沈華昌將股權變更過來，他答應次日一早到石家莊將股權變更過來”。但此后，沈華昌就再沒出現，電話也不接。
對于孫鳳元所稱祥馬公司的法人代表資格、股權轉讓原因等問題，記者再聯系沈華昌時，對方又稱自己是老板的司機，老板不在，要等老板回來之后跟老板問清楚才能回復，“不知道老板什么時候回來”。
今年1月28日，石家莊新華區法院受理了孫鳳元及李楊起訴沈華昌的股權糾紛案，此案于7月6日開庭，至今尚未宣判。
