以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
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房地產金融專家和商業地產專家。現任全國工商聯商業不動產專委會主任兼秘書長;清華大學“國際商業地產運營商”系列培訓計劃首席專家；第一金橙房地產咨詢(北京)有限公司董事長。
多年從事商業地產研究并具有豐富實戰經驗的朱凌波在談到商業地產的現狀時直言，盡管大型商業地產是拉動區域經濟的引擎，但目前商業地產從政策到管理以及運營整個產業鏈的不成熟讓開發商進入了“新圍城”。
“城市二元化”給管理者提出挑戰
在朱凌波看來，目前城市表現出兩種“城市二元化”模式，一是由于城市核心區的生活成本逐步加大、外來人口逐漸增多、以及舊城改造，一、二線城市出現了原住居民向郊區擴展的趨勢。同時，由于每一個城市都是市管市，郊區的縣鎮無論是上學、就業都呈現出匯聚的模式，使得城市范圍外擴，同時城市規劃包括商業網點規劃等方面相對比較空白，從而造成這些區域的公共設施、商業設施、文化、教育、醫療等城市功能較為欠缺。這在第一代“大盤模式”中尤為凸顯，如廣州的華南板塊，北京的回龍觀、天通苑、望京地區。朱凌波說，雖然第一代地產開發模式帶來了很多“城市病”，也形成了中國一種獨特的城市化發展模式。
另外一種“二元化”，就是在城市發展過程中，由于老城不能滿足新的發展需要，政府搬遷到新城帶動的“城市二元化”。他直言，一方面，老城和新城的商業設施、綜合的整體配套如何均衡發展，新城如何形成新的商圈、具備城市的各種功能設施，另一方面，舊城改造如何處理好市民原有的消費習慣，延續老城的歷史文化，如何將現代化的建筑與城市的歷史文化融合，而不是將原來的歷史文化全部破壞掉，一味強調建筑形象，這些都對城市管理者提出了嚴峻的挑戰。
他認為城市形象工程與中國城市化的發展強調速度、規模、體量，完全粗放式的模式不無關系。但在追求現代化的同時，在建筑外形、建筑高度與發達國家沒有什么區別的現狀下，將現代化與歷史、文化、人性和科技有機地融合、均衡地發展，縮小與發達國家在建筑內部人性化配置、環保節能措施的差距，更應該得到管理者、建設者的重視，否則現代化僅僅停留于表面。
此外，在城市化的發展上，他建議，借鑒外國經驗一定要結合中國的城市化進程以及中國的消費習慣，將國際經驗與國內實際情況有機結合，比如不能因為強調節能環保，就剝奪了許多中國人第一次享受高檔住宅和私家車的權利。社會進步的階段性是無法超越的并呈現周期化的發展軌跡。
商業地產亟需完善產業鏈建設
在經濟全球化和中國城市化快速發展的背景下，商業地產自2001年至今，一直呈現迅猛發展的勢頭。朱凌波說，商業地產跟城市化密切相關，一方面，商業地產是城市化的先導，另一方面，城市化的發展為商業地產帶來了廣闊的發展前景。
然而，2008商業地產專家報告指出，中國商業地產投資總體在穩定中開始出現減緩，總量供過于求、空置率開始增高，各地發展的不均衡的差距開始拉大。
朱凌波認為，商業地產的“過剩”可以劃分為某種特殊區域總量的過剩和結構性過剩。“而總量的過剩是結構性不足造成的。”他解釋說，大型的中高端物業總量上可能在很多區域是過剩的，但要看到，包括很發達的社區便利店、各種專業店、專題店，按照人均商業占有面積，還遠遠不夠。許多具備一定消費人口的社區周邊，甚至沒有符合區域消費特征以及居民消費習慣的社區型商業地產。
他表示，商業地產發展的這種不成熟主要是產業鏈的不成熟造成的，也讓開發商進入了“新圍城”。比如，地方政府的強勢主導和中央政府的管理缺失，尤其是政府在商業地產的規劃，發展的均衡性，包括零售商的配置等方面，還會在相當長的一段時間是困擾中國商業地產的發展。
據他介紹，目前沒有一個中央級政府和部門負責商業地產的管理，商業網點的管理條例也一直沒有出臺。相反地方政府在這方面卻很強勢，因為商業地產對拉動內需、投資、包括城市形象都很重要。這也讓商業地產在地方表現為“首長項目”，以政績和拉動地方投資為趨導，主觀性非常強，要做大，做高，做強，要引進500強，不是按照當地市場的消費需求、消費習慣，從某種程度上是違背市場規律的政府主導行為。
另外，運營管理專業機構和專業人才的匱乏、針對商業地產的金融產品較少、政府的開發速度快于開發商的發展速度，商業地產的開發速度快于商家發展的速度，等等都是影響商業地產健康發展的主要因素。
為了提高行業整體素質，培養更多的專業人士，朱凌波從2002年就在請華大學的平臺上開始做“全球化城市與地產運營商UEO”和“國際商業地產運營商CREO”的培訓工作，取得了良好的口碑。同時他還通過舉辦大型論壇和主題沙龍，為企業解決實際運營中的問題。2008年底又組織了專家發表了商業地產專家報告。
“中國改革開放30年，我們都是摸著石頭過河，干什么學什么，學什么干什么。所以，商業地產發展的不成熟是行業成長必須要經歷的一個階段和過程，也是必須付出的代價。我想，隨著城市的發展，尤其大的商業項目又是拉動區域經濟的引擎，這些問題都會逐漸解決。
開發商要學會危機思考
近幾年，房地產的支柱地位一度受到質疑。在此次應對金融危機拉動內需中，房地產業被上升到從未有過的國民經濟重要支柱產業的地位，在2009年保經濟增長工作中更被認為是重要的著力點。
朱凌波感慨，房地產業作為國民經濟的支柱產業走過了一個很曲折的道路。在政府2004年第一輪宏觀調控之前，房地產發展最高速的時期，支柱地位并沒有落實。直到第一輪宏觀調控后，開發商、媒體出現巨大的反彈，國務院才把它定為支柱產業。這次宏觀調控剛剛出現成效，外部又發生了金融危機，房地產業作為帶動固定資產投資的重要引擎，也就無可厚非地被賦予重要支柱產業的地位。
“其實，此輪房價的下調即使沒有美國的所謂金融海嘯也一定會發生的，只是可能不會來得這么猛而已！因為中國的房地產風險和泡沫已經累加到必然釋放的階段和氛圍，是一個量變到質變的必然過程。而房價下跌后，政府和各方力量尋求救市也是正常的舉動，升得過高過快自然要調，降得太急太深更要救，這是非常符合周期發展的理論和方法，不值得大驚小怪。”
他表示，這一跌非常必要。一是跌出了政府的威信，幾年苦心的調控終于見效；二是跌出了百姓的怨氣，心理得到釋放和平衡；三是跌出了開發商的理性，使偏執和沖動的開發商受到棒喝，任何行業都會有周期，有調整，好日子不會永遠，要學會風險控制和保守經營。雖然很多人罵萬科降價，但還得跟著學，這說明萬科有前瞻性，也說明萬科是個對行業有戰略性、周期化思考的企業。”
在世界都把擺脫金融危機的希望寄托于中國的今天，朱凌波認為，中國承擔著歷史性的、國際化的使命，所有的中國人都要形成一個正向的思維，讓中國走上可持續發展的道路。我們這一代人亟需要做的，就是打破急功近利的思維。對于開發商來說，要改變沒有暴利不賺錢的思維模式，形成危機思考的方式，從目前停留于如何應對危機，轉向企業發展戰略、經營模式的深層次思考。房地產業不要等著政府“救市”，行業要自救，要尊重市場規律，尊重經濟發展規律，將房價調整到社會平均利潤點上。
“這次危機不是行業的危機，而是企業的危機。那些不符合行業發展規律的企業會倒閉，留下真正的品牌企業，以及跟政府和消費者協調發展的企業，地產行業也會更加成熟、健康。”
做好社會的“第三方力量”
朱凌波經歷很豐富，1984年大學金融本科畢業后，在國有商業銀行和黨報工作了6年。上個世紀90年代，他輾轉大連、深圳、北京等城市的金融投資機構和房地產企業任高管。2000年以來，他應邀擔任清華高端和專業房地產培訓計劃首席教學顧問，同時承擔起了全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任的工作。各種從業經歷讓朱凌波對于不同的行業和人群都很了解，也讓他在從事商會、培訓、研究、服務產業的時候游刃有余。
為了能夠更好地為行業服務，朱凌波每個月都會到全國各地出差，“因為這樣能夠讓我和行業、和不同的開發商保持密切的聯系，了解第一線的動態和行業的發展趨勢”。
他感慨，第三方的力量越來越重要，最典型的案例就是美國總統奧巴馬。“因為奧巴馬的復雜經歷，在所有人都不認可的同時，也找到了跟所有人對話和溝通的角度和資本，就是他代表的是社會主流和未來趨勢。”
商會作為政府、企業和消費者之間的第三方力量，作為行業產業鏈之間的橋梁，朱凌波認為是顧問，是指導，是診斷，是考察。商會要跟社會的主流保持一致，既要代表行業的聲音和需求，同時也積極向政府建言，還要為公眾呼吁，要按照社會規律辦事，要代表社會前進的方向和進步的力量，更要站在各方的角度，共贏的角度，競合的角度，去思考去辦事。我們最適合的角色就是布道者、協調人和代言人。
