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2024年11月24日
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首部針對房產(chǎn)中介行業(yè)的全國性法律法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》將在4月1日正式施行。該辦法不僅規(guī)范了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為，而且對買賣雙方都有一定約束力。多家公司同時(shí)出售一套房源的情況將得到遏制。業(yè)內(nèi)專家介紹，具體操作層面上，將有4方面變化。
先簽服務(wù)合同后看房
規(guī)定《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三章第十六條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。
變化《辦法》施行后，中介公司必須與委托人簽訂房屋出售或出租的經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同才可以開展業(yè)務(wù)，出售房屋的來源將得到保障。此前中介公司接受業(yè)主的房源委托并不需要簽訂書面的合同，因此會(huì)出現(xiàn)多家公司同時(shí)出售一套房源的情況，也會(huì)造成中介公司通過各種渠道搜集房源信息，造成房源的同質(zhì)化。在業(yè)主與經(jīng)紀(jì)公司簽訂服務(wù)合同后，不僅可以保護(hù)業(yè)主的私人信息，而且可以避免中介公司通過虛假房源吸引消費(fèi)者，搶占客源，大大改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)存的惡性競爭狀況。
經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)編制房屋說明書
規(guī)定《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三章第二十二條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制《房屋狀況說明書》。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。
變化今后，《房屋狀況說明書》將成為交易環(huán)節(jié)中必須具備的信息。通過對房屋權(quán)屬證書和委托人身份證明等資料的查看，可以防止委托人隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)信息，在未爭得業(yè)主同意的情況下出售房屋，避免在交易后期出現(xiàn)糾紛。說明書的編制可以有效地約束業(yè)主不要隱瞞房屋真實(shí)情況，避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同以及房屋狀況說明書的填寫對中介機(jī)構(gòu)獲取真實(shí)、有效的房源將提供極大的幫助。今后購房者在挑選住房時(shí)也可以更加放心。
代辦合同需單獨(dú)簽
規(guī)定《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三章第十七條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。
變化《辦法》施行后，如果中介機(jī)構(gòu)不僅提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，還提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，要分別簽署合同，兩者將不再混為一談。各項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)內(nèi)容也都要有清晰的說明和標(biāo)示。中介公司“明碼標(biāo)價(jià)”后，消費(fèi)者對于應(yīng)交納的費(fèi)用和應(yīng)獲得的服務(wù)都將更加明確，避免受到價(jià)格欺詐。
中介機(jī)構(gòu)可查交易信息
規(guī)定《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第四章第三十條，(各地)主管部門應(yīng)當(dāng)構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺，為備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息公示；房地產(chǎn)交易與登記信息查詢；房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上簽訂；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案公示等。
變化除了交易環(huán)節(jié)涉及的相關(guān)規(guī)定，《辦法》中也針對各地方政府提出了監(jiān)管方面的一些要求，并賦予了中介機(jī)構(gòu)可以查詢房地產(chǎn)交易和登記信息的權(quán)利。此舉對保證交易真實(shí)性、確保交易順利進(jìn)行十分必要。此外，有關(guān)專家建議在查詢交易和登記信息之外，可有條件開放房屋產(chǎn)權(quán)信息的查詢，使交易房源的產(chǎn)權(quán)信息更加明確清晰。
《辦法》中還明確列舉了中介機(jī)構(gòu)應(yīng)禁止的行為，包括嚴(yán)禁吃差價(jià)、嚴(yán)禁協(xié)助買賣雙方簽訂陰陽合同、嚴(yán)禁改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租等，但尚沒有具體的細(xì)則說明和規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對整頓市場秩序、規(guī)范交易行為、保護(hù)買賣雙方權(quán)益都將起到積極作用，不過從正式施行到見效還需時(shí)日。
