以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
建設部專家委員會委員董藩認為，房產調控難有新政策，生活方式的變化將帶來房地產業的巨大需求。
中國人民大學房地產研究中心教授魯炳全則提出，商業地產將在2011年迎來春天，將來的地王將在舊城改造中誕生。
普通住宅年增值8%到2%豪宅升值潛力最大
董藩認為未來，東、中、西部地帶的房價絕對差距和相對差距會繼續擴大，核心大城市的均價相當于落后小城鎮的15倍以上，單個樓盤可能存在近百倍的差距。由于房價不能有效調節人口分布，城市病全面暴發，一線城市五年內交通基本癱瘓。
普通住宅以大致8%到2%的速度增值。其中處在特殊資源環境中的豪宅升值潛力最大，這是奢侈品。
商業地產逐漸飽和，風險加大，這個是需要高度關注的，而且商業很難做。
十年后房地產開發規模到達頂峰
董藩還認為，目前房地產開發規模尚沒有達到頂峰。盡管現在一半的開發量在中國，但是之前幾十年我們基本上沒有蓋房子，所以我們現在補課。預計還要十年左右才達到開發的頂峰。2020年或者2030年的時候會達到穩中有降的狀態，2030年以后，房地產業仍然是支柱產業。
但由于開發規模變化以及產業功能影響，十年之后整個一手房交易會逐漸減少。
城市化引領商業地產春天來臨
與董藩對商業地產悲觀的態度相反，中國人民大學房地產研究中心教授魯炳全認為2011年商業地產將迎來新的機遇。
魯炳全稱，從2010年開始，中國的房地產企業紛紛進入戰略轉型。2011年開始，商業地產真正的春天才來臨。以萬科為例，2010年萬科拿出145.8億元購入用于商業地產開發的土地，該比例差不多占了萬科2010年總土地儲備規模的接近40%。而且，萬科手頭的商業物業存量并不少。
同時，高速的城市化進程將推進商業地產的升級換代，這種升級換代簡單地說就是從傳統的配套商業、社區商業逐漸向以商圈影響力為中心塑造城市綜合體這種開發模式。
舊城改造將是商業地產投資主流
由于商圈是不可復制的，魯炳全說，我們可以造商圈，但是商圈的基礎是需要多少年、多少代逐步累積起來的，因此在未來的商業地產投資當中，舊城改造必將成為城市化進程中商業地產投資的主流。
真正的地王是在舊城改造當中，不是我們大家現在相互競價拍出來的。而舊城改造也將成為城市化進程中對城市等級和影響力的塑造產生重要作用的支撐力量。
缺乏政策配套商業地產面臨四大風險
魯炳全認為，商業地產也存在巨大風險。首先，目前商業地產的開發缺乏完整系統的投資開發政策配套。其次，城市缺乏完整系統的城市商業功能與網點布局的規劃。城市規劃與商業規劃割裂是由于兩者歸屬不同的部門在管，這種體制如果不改，在中國的商業地產未來這種真正進入資本化或者市場化的投資開發是非常艱難的。再次，目前中國缺乏商業地產投資開發的專業化人才支持，特別是全程的運營能力，到目前為止，中國商業地產領域最大的軟肋就是運營管理。第四個面臨的挑戰就是缺乏良好的金融配套產品支持。金融產品上面跟不上，商業地產的春天也可能是曇花一現。
華西都市報記者 舒張惠 攝影 劉陳平
