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2024年11月24日
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近日，各個(gè)城市紛紛推出樓市新政。不同的是，以滬深為代表的一線城市樓市新政，都是向著收緊的方向發(fā)力，而其他城市新政，無(wú)一例外都是以補(bǔ)貼、優(yōu)惠為主的放寬型政策。
造成這兩種截然不同政策取向的原因，在于樓市狀況本身的差異。自2014年底以來(lái)，樓市就出現(xiàn)了兩極分化的狀態(tài)，一線城市從冷靜到發(fā)熱再到現(xiàn)在的持續(xù)高溫，而三四線城市則一直非常低迷并出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。這樣的背景之下，對(duì)二者的政策也是分化的，例如，持續(xù)至今的分類(lèi)限購(gòu)，就是放開(kāi)了除北上廣深和旅游城市三亞外其他城市。從去年開(kāi)始，一線城市就領(lǐng)漲全國(guó)，今年2月的數(shù)據(jù)顯示，深圳與上海的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅分別高達(dá)57.8%和25.1%，近日兩地相繼出臺(tái)新政給樓市降溫顯然是必要之舉。
一線城市的高熱狀況下，收緊樓市政策并無(wú)問(wèn)題，根據(jù)不同城市的不同狀況作出有所區(qū)別甚至截然相反的政策也屬正常。然而，在樓市政策本身的分化外，對(duì)不同城市新政的關(guān)注度也是冰火兩重天。滬深出臺(tái)新政，鋪天蓋地地報(bào)道與解讀，而對(duì)其他城市同期推出的樓市新政幾乎都只有一條快訊。這當(dāng)然符合新聞原理，但需要注意的是，不能因關(guān)注度的高低而讓一線城市新政轉(zhuǎn)移了去庫(kù)存的注意力。
一線城市樓市的火爆與大面積關(guān)注，似乎無(wú)意中制造了一種樓市一片大好、去庫(kù)存已無(wú)需擔(dān)憂(yōu)的錯(cuò)覺(jué)，而實(shí)際上，住建部專(zhuān)家估算，中國(guó)現(xiàn)有約66.72億平方米庫(kù)存，占用資金約為40萬(wàn)億元，去庫(kù)存壓力十分大。這樣的提醒并非杞人憂(yōu)天，去年年底，商品房待售面積7.18億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，而房屋新開(kāi)工面積下降14.0%；今年1-2月，商品房待售面積仍在增加，已達(dá)7.39億平方米，去庫(kù)存壓力進(jìn)一步增大，而房屋開(kāi)工面積不再下降反而開(kāi)始上升，增長(zhǎng)13.7%至1.56億平方米，甚至國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增加9個(gè)到47個(gè)，而漲幅擴(kuò)大的有33個(gè)，比1月份增加了10個(gè)，不降反升的城市增加了7個(gè)到32個(gè)，其中包括一些三四線城市。
更值得注意的是，部分三四線城市已有量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象出現(xiàn)。這樣的苗頭潛藏著危險(xiǎn)，三四線城市在此前的樓市瘋漲期中積壓了大量庫(kù)存，又因流入人口與潛在增值空間有限而更難消化庫(kù)存，因而一直是去庫(kù)存的焦點(diǎn)。在一個(gè)供過(guò)于求又無(wú)外力影響的情況下，如果價(jià)格上漲成交量仍然上升，是絕對(duì)非理性的，不可能持久。這一狀況當(dāng)然與這些城市的去庫(kù)存樓市新政有關(guān)，各地狀況卻是相去甚遠(yuǎn)，但這些新政幾乎是如出一轍地包含買(mǎi)房減稅、買(mǎi)房落戶(hù)、公積金加息、降低首付比例、房?jī)r(jià)補(bǔ)貼，而額度也相差無(wú)幾。甚至有些城市在無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)地制造需求，例如沈陽(yáng)，此前沈陽(yáng)擬推出的大學(xué)生零首付、給開(kāi)發(fā)商減稅等極具爭(zhēng)議的政策雖已暫停，但正式推出的新政中仍然保留了公積金貸款首付低至一成，在校大學(xué)生、新畢業(yè)生購(gòu)房有每平方米200元獎(jiǎng)勵(lì)的政策。這樣的政策實(shí)際是鼓勵(lì)本不具備貸款資質(zhì)的高風(fēng)險(xiǎn)人群貸款買(mǎi)房，以極大提高風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的方式來(lái)制造需求。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給今年定下的五大任務(wù)“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”，無(wú)一例外是為了經(jīng)濟(jì)在更穩(wěn)定的狀態(tài)下向好發(fā)展，而如果像某些城市一樣以高風(fēng)險(xiǎn)制造需求的方式來(lái)去庫(kù)存，則等于在挖經(jīng)濟(jì)墻腳，制造更大的不穩(wěn)定和更高的風(fēng)險(xiǎn)。
去庫(kù)存迫在眉睫，卻不可飲鴆止渴。根據(jù)相關(guān)研究，消化庫(kù)存需要三至四年時(shí)間，難以一蹴而就。經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)必須剝離，通過(guò)土地財(cái)政、高房?jī)r(jià)支撐G D P的方式已無(wú)再續(xù)之可能。國(guó)家層面在以金融改革、去杠桿、降成本等動(dòng)作循序漸進(jìn)地促進(jìn)與保持融資的順暢與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具體到各地，尤其是去庫(kù)存焦點(diǎn)所在的三四線城市，應(yīng)對(duì)供求關(guān)系、庫(kù)存狀況作好調(diào)研，再依次以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展等因地制宜地從根子上去庫(kù)存。
