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2024年11月24日
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近期，各地都在出臺政策鼓勵農民進城買房，從政府補貼到稅收減免、貸款優惠等，各種措施不一而足。前兩天，山東省農行更是宣稱，22天內已經有2000多農民進城買房。山東也是近億人口的大省，經濟實力長期位居全國三強，去年GDP破6萬億元，農行系統22天才有2000多農民進城買房，去了6.36億元樓市庫存。不知道這是成績，還是尷尬。
現在，各地鼓勵農民買房政策，不少是來自四川的“眉山經驗”。眉山自去年5月1日至7月31日，符合條件的進城購房農村居民可享受政府補貼300元／平方米，房企再給予200元／平方米補貼；去年8月1日至12月31日，政府補貼200元／平方米，房企補貼不變。同時，在此期間購房的農村居民，還可以獲得相應的水電氣安裝優惠等。
報道顯示，在政策支持下，農民購房成為市場主力。住建部門數據顯示，去年5－12月，眉山市商品房成交41662套，同比增長56.9%；成交金額151.3億元，同比增長59%。其中，農民進城購房占比68.3%。去年4月底，眉山市商品房存量640萬平方米，可售周期為21個月；到12月底化解動態存量20%，動態存量下降到510萬平方米，可售周期縮短為14.6個月。
眉山的數據非常漂亮，引起各方關注。2月1日，住建部副部長帶隊前往眉山調研，在調研期間，還召開由地方相關部門參加的專題座談會。住建部對此評價，在積極鼓勵農村居民進城入鎮，促進房地產業持續健康發展的工作上，眉山認識高、做法好，作出了眉山成績、創造了眉山經驗，值得充分肯定。
但是，問題在于，眉山經驗能被各地成功復制嗎？眉山去庫存的數據非常漂亮，難道僅僅是因為出臺了鼓勵農民買房的政策？
去年，眉山去庫存的數據，換算下來，相當于一個月賣了18.88億元的房子，其中，農民買了12.8億元的房子。而今年通過農行系統，山東農民22天才買了6.36億元的房子。這樣的效果，恐怕還是難以令人樂觀的。
因而，更值得研究的是，眉山農民的房產消費能力為何這么強。考察眉山的經濟可以發現，其經濟規模雖不是四川最大，去年剛剛跨進GDP千億俱樂部，但是眉山GDP連續13年保持兩位數增長，連續8年招商引資到位資金位居四川全省第二，世界500強企業落戶僅次于成都。這說明，眉山現在是四川經濟最有活力的地級市。當地農民或許正是受益于此，在刺激政策出臺之前，就已經積蓄了相當強的購買能力。
眉山經驗的基礎離不開實體經濟的繁榮與振興。鼓勵農民購房政策，只是起到了催化劑的效果。不否認，有的地方條件和眉山差不多，鼓勵農民買房，會有很好的去庫存效果，但是，我們也要有預期，并非所有的地方都能和眉山一樣。
因此，對于鼓勵農民買房去庫存，有當然勝于無，不過，各地也不宜期望過高。要真正消化樓市庫存，根本還是要從振興當地的實體經濟入手。只要實體經濟好了，就沒有消化不掉的庫存。
