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2024年11月24日
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房價正在成為這個春天最熱的話題之一。諸如“深圳市今年一個月房價上漲75%”，“上海房主買一套房，一年漲500萬元，等于一輩子的工資收入”，“杭州一樓盤引來千人搶購”，“北上廣深四大城市的房地產(chǎn)總值等于半個美國，遠超整個日本”等等，一個個話題熱度與房價一齊飆升。
部分互聯(lián)網(wǎng)金融公司推出“首付貸”金融產(chǎn)品更是成為助推劑之一，此類產(chǎn)品可為購房者提供數(shù)十萬元、無抵押、資金自由支配的信用貸款。顯然，這類借助互聯(lián)網(wǎng)金融的模式“加杠桿”進行購房的方式，和當年美國的“次級貸款”真是如出一轍，極大加大了房地產(chǎn)金融風險。比如，深圳一棟一千萬的房子，首付20%就是5倍的杠桿，而20%的200萬，場外配資可以達到180萬，也就是說，用20萬翹動了一千萬，等于運用了50倍的杠桿率，遠遠超過了美國次貸之前的杠桿率。
這一信貸消費模式的特點，嚴重扭曲了樓市的供求關(guān)系。如果說中國前幾年的房市熱，是由供求關(guān)系生成的，諸如穩(wěn)定的家庭收入（良好的就業(yè)前景）、豐厚的儲蓄和購買能力，那么這一輪更多是類似股市場外配資作用的后果。
這些年來，中國房價一直在上漲，使得大家產(chǎn)生了還會不斷上漲的心理預(yù)期，形成了強烈的投機心態(tài)。就在全球央行不斷降低利率、房價日日上漲、買賣房屋盈利巨大的背景下，越來越多的投機客進場，金融里的“狗追尾”現(xiàn)象也就出現(xiàn)了：房價上漲時，推動土地價格上漲，而土地價格上漲再倒過來推動房價上漲，狗越轉(zhuǎn)越快——房價越炒越高，購房者需要拿出的資金越來越多，貸款額度也越來越高，而當大多數(shù)人連首付都用貸款買房的話，貨幣超發(fā)就不可避免，最后受損失的，還是經(jīng)濟本身。
當支出模式和收入分配使經(jīng)濟活動的成果能被吸收，而不引起金融系統(tǒng)的危險失衡，產(chǎn)出在金融方面就是可持續(xù)的。但是，如果產(chǎn)生足夠需求來吸收經(jīng)濟中的產(chǎn)出需要過多借貸，或遠低于零的實際利率，或者二者兼有，產(chǎn)出就是不可持續(xù)的。當產(chǎn)出不會產(chǎn)生通脹或者通縮的壓力，它就是“潛在的”壓力。
以非理性的方法進入樓市，很有可能是炒房者的最后瘋狂。因為從金融角度的三點：即信用、杠桿和風險控制的角度來分析，人們已經(jīng)失去了理性的判斷力，持續(xù)高房價不僅將導(dǎo)致金融系統(tǒng)風險。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟學費舍爾的理論，通縮的風險來源于債務(wù)，無論是企業(yè)還是個人，在面對持續(xù)攀升的債務(wù)之際，便不得不緊縮消費開支，消費能力之所以下降，就是債務(wù)水平提高的后果，而這實際上是對消費和實體經(jīng)濟進行抽血。
目前，中國的高房價顯然已經(jīng)出現(xiàn)了綁架實體經(jīng)濟跡象，阻礙了中國經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展。怎么辦呢？一句話，想要擺脫“狗追尾”的窘境，實現(xiàn)房價理性回歸，首先就要從去杠桿開始。
