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2024年11月23日
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12日，央行“掌門人”周小川帶領(lǐng)三位副行長在十二屆全國人大四次會議記者會上明確指出，買房人的首付不能是借的。周小川對首付貸的堅決態(tài)度表明，接下來一場圍剿首付貸的專項整治活動必將開始。首付貸被收監(jiān)以后，一線城市房價會受影響嗎？
目前，有一些P2P平臺針對買房人的首付款提供信貸，央行對此態(tài)度堅決。周小川表示，首先是這些平臺是否擁有資質(zhì)做這項貸款值得商榷，其次，買房人的首付不能是借的。“按理說他要從事某項業(yè)務(wù)應(yīng)該查詢是否按照規(guī)矩申請有關(guān)資格、符合資質(zhì)，像資本要求等規(guī)章制度。再就是他的資金來源是什么，如果動用了其他一部分人委托的資金，是否和人家真正說清楚了，是否會給出資方帶來巨大的風(fēng)險，這是應(yīng)該清楚的。”周小川說。
央行副行長潘功勝12日也表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒有取得相應(yīng)的資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)，而且這里面還存在著自我融資、自我擔(dān)保、搞資金池的現(xiàn)象。“房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)或者與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù)，所提供的首付貸的產(chǎn)品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，增加了金融風(fēng)險，同時也增加了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。”潘功勝說。
首付貸政策風(fēng)險非常大
去年創(chuàng)造出的P2P、眾籌等場外配資高杠桿產(chǎn)品，將中國股市搞出一個從未出現(xiàn)的“股災(zāi)”后，目前互聯(lián)網(wǎng)金融平臺把眼睛又盯向了房市。瞄準(zhǔn)了投機(jī)炒作，放大房市資金杠桿，又出現(xiàn)了房市高杠桿場外配資。這次瞄準(zhǔn)的是央行一降再降的房貸首付款。
首付貸類產(chǎn)品的放貸端通常會把這些債權(quán)打包成理財產(chǎn)品，放到P2P線上平臺讓普通投資者購買從而賺取利差，這就好比在去年股市好的時候，很多金融機(jī)構(gòu)和P2P平臺推出股票配資的業(yè)務(wù)一樣。在前年曾經(jīng)有互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)推出眾籌買房產(chǎn)品。這是此類產(chǎn)品的變種，或者說其風(fēng)險更大。
首付貸政策風(fēng)險非常之大。購房者借助轉(zhuǎn)按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易被突破。對此，監(jiān)管者絕不會熟視無睹。目前，已經(jīng)有嚴(yán)查此類加杠桿的監(jiān)管傳聞。這種加杠桿行為，很容易被發(fā)現(xiàn)和查處。這必將使得眾籌、P2P平臺等“加杠桿”首付貸產(chǎn)品面臨較大政策監(jiān)管風(fēng)險。可以肯定的是，針對房市瘋狂加杠桿，特別是場外首付貸之類的配資活動，監(jiān)管部門肯定很快就會出手的。購買首付貸產(chǎn)品的投資者必將承擔(dān)最終風(fēng)險。
首付貸產(chǎn)品面臨的根本性風(fēng)險在于畸高杠桿帶來的巨大風(fēng)險。首付貸產(chǎn)品使得購房者零首付就可以購房甚至投機(jī)投資炒房。這個前提是房價必須一直上漲，至少要上漲幾十年之久。一旦房價下跌或者暴跌，購房者特別是投機(jī)性購房者的資金鏈條立馬斷裂，風(fēng)險即可爆發(fā)。最終承擔(dān)風(fēng)險的是最終債權(quán)人的銀行和購買首付貸產(chǎn)品的投資者。
首付貸產(chǎn)品面臨的利率風(fēng)險不可忽視
首付貸產(chǎn)品面臨的利率風(fēng)險不可忽視。房貸衍生品與股市不一樣。股市的一個特性是變現(xiàn)能力強(qiáng)，而房貸周期長、變現(xiàn)能力差，在長達(dá)幾十年的房貸月供周期中，肯定會遭遇利率上調(diào)等變動風(fēng)險。首付貸使得購房人零首付就可以買房，但同時購房款全部是需要還本付息的債務(wù)性借貸資金。其購房后接下來的負(fù)擔(dān)之重可想而知。利息一旦上調(diào)或者購房人收入一旦不穩(wěn)定，就可能出現(xiàn)斷供風(fēng)險。這些風(fēng)險最終還是貸款的銀行與購買首付貸產(chǎn)品的投資者買單。
首付貸產(chǎn)品的“跑路”風(fēng)險不能排除。深圳等一些城市是P2P等首付貸產(chǎn)品泛起地區(qū)。2015年深圳新房成交面積暴漲65%，成交價格暴漲47%，單價突破4萬元/平方米，成為全國樓市的領(lǐng)頭羊。今年以來繼續(xù)暴漲，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會3月1日發(fā)布深圳2月樓市數(shù)據(jù)：新房成交均價再創(chuàng)新高，每平方米48095元，同比增長72.12％。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳投資購房比例已從2014年10月的10％漲至目前的25％。深圳樓市炒房者眾多，一些炒房者通過“假離婚”、“養(yǎng)房票”等行為規(guī)避限購政策。
一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介或者P2P平臺，再給買房的人提供10%到20%的首付貸，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的后果是一樣的。
房價已經(jīng)搖搖欲墜，風(fēng)險隨時可能爆發(fā)。一旦爆發(fā)后，出售首付貸產(chǎn)品的P2P平臺以及炒房投機(jī)客們不排除跑路的可能。這將使得購買首付貸產(chǎn)品的投資者血本無歸。
目前，中國房市狀況曾經(jīng)在2008年金融危機(jī)以前的美國見過，沒有任何收入的乞丐，中介都敢于給其融資買房，最后爆發(fā)次貸危機(jī)，最終引爆全球金融危機(jī)。
這個狀況在上個世紀(jì)80年代的日本也見過，買房資金門檻極低，投機(jī)投資炒房熱火朝天，最終是泡沫破滅，整個經(jīng)濟(jì)至今沒有恢復(fù)元氣。
這種狀況在去年的中國A股見過，高杠桿資金包括融資融券、眾籌、P2P等場外配資瘋狂進(jìn)入股市，最終使得中國歷史上的一場股災(zāi)爆發(fā)。
央行、銀監(jiān)會要嚴(yán)查首付貸
目前房市里的資金不僅銀行貸款首付大幅度下降，杠桿率也大幅度上升。去年釀造股災(zāi)的兇手之一的眾籌、P2P等的場外配資搖身一變、喬裝打扮，已經(jīng)進(jìn)入到了房市里。這種狀況正在向一線城市以外的省會中心城市蔓延。多層次加杠桿已經(jīng)使得樓市處于非常危險之境地。
不僅央行、銀監(jiān)會要嚴(yán)查首付貸，主要是提供房貸的商業(yè)銀行更應(yīng)該嚴(yán)格調(diào)查貸款人的首付資金來源，以保證自己的貸款安全。
疾呼廣大投資者：圍繞房市高杠桿投機(jī)炒作包裝出來的諸如眾籌、P2P等首付貸產(chǎn)品風(fēng)險都非常大，千萬不要染指。
央行行長周小川對首付貸的堅決態(tài)度表明，接下來一場圍剿首付貸的專項整治活動必將開始。首付貸這個魔鬼被收監(jiān)以后，一線城市房價必將受到影響。
