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2024年11月24日
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近期，我國一線城市的房地產市場升溫，這股熱潮甚至正在向一線城市周邊的某些二線城市擴散。去年底中央經濟工作會議提出的房地產市場去庫存目標，在庫存嚴重的三四線城市尚未起到應有效果，反倒在一線城市先產生了熱反應，這與中央經濟工作會議的要求并不一致，也并非民眾的期待。
嚴格講，到目前為止，前幾年房地產調控推出的限購政策雖然已在很多城市取消，但在一線城市仍然有效。如果這些地方繼續(xù)嚴把政策，房價將很難扶搖直上。限購在某種程度上遏制了這些城市的購房力量，特別是原來盛極一時的投資、投機力量基本已被清除出場，而從目前這些地區(qū)爆發(fā)出的能量來看，無疑是有新的購房力量。我以為，這一新的力量主要就是金融杠桿的濫用。
近兩年，盡管我國貨幣政策仍堅持穩(wěn)健方向，但隨著經濟增速的放緩，為了穩(wěn)增長，央行已開始頻繁使用降準、降息手段，向實體經濟提供金融支持，這導致市場上的流動性越來越寬松。今年1月份新增人民幣貸款2.51萬億元，同比多增1.04萬億元，這種寬松力度的確罕見。但是，從銀行流出的大量信貸并未有效提升實體經濟，據國家統(tǒng)計局公布的數據，今年1月份我國PMI指數49.4，2月份為49.0，這表明實體經濟仍在下滑之中。種種跡象表明，大量釋放的信貸似乎并未按預期進入實體經濟，而是進入了房地產市場。包括自買自賣、眾籌炒房等通過杠桿手段進行樓市炒作的現象正在上演，炒房者借助轉按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等“防火墻”輕易就被突破。
我國一線城市具有政治、經濟、文化等多方面豐富的市場資源，其強大的人口吸附功能，給這些城市導入了巨大的住房需求，不僅使它們避免了像三四線城市那樣的去庫存壓力，也給它們提供了經濟增長源源不斷的動力。但是，一線樓市的這種過度炒作不僅會阻礙其新進人口實現基本的住房需求，加重政府對住房困難群體的住房保障支出，而且會誘使一些中低收入人群加入到這種住房炒作大潮，從而吹大市場泡沫。而金融杠桿的濫用，則容易產生類似美國次級貸款那樣的危機，將銀行拖入風險之中。
因此，相關方面有必要出臺對策，提供更精準、更有力的調控政策，為樓市退燒。目前，中央相關部委為了去庫存，已出臺了多項優(yōu)惠政策，這些政策應該按照不同城市房價變動的情況隨時調整。最為重要的是，央行和銀監(jiān)會要對目前泛濫于房地產市場上的金融杠桿嚴格控制，嚴密監(jiān)管，從機制上嚴防系統(tǒng)性金融風險產生。
