以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
樓市“去庫存”政策在年初便如連珠炮般推出，但卻被這些政策的“旁觀者”——一線城市搶了鏡。
2月26日，國家統計局發布數據顯示，2016年1月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅0.3%，相比2015年12月0.2%的增幅出現擴大。去庫存的主角是三四線城市，但北上廣深等一線城市卻占盡了風頭。從實際情況看，部分大城市的房價已處于“過熱”區間，這或加大地方政策收緊的可能性。
中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，三四線市場庫存壓力較大是未來一段時間的常態，而房地產寬松與信貸寬松繼續刺激影響三四線市場的走勢。但即使這樣，預計其與一二線城市的分化也將延續。
“旁觀者”搶鏡去庫存
春節前后是樓市銷售的淡季，政策面卻很熱鬧。2月2日，央行、銀監會發布房貸新政，調整首套房和二套房商貸最低首付比例；2月19日，財政部、稅務總局、住建部聯合發文，調整房屋交易契稅和營業稅征收標準。此外，各地也緊鑼密鼓地出臺了相應措施。
但對于去庫存政策而言，一線城市基本是旁觀者角色，除在大戶型交易環節稅收上有所放寬外，其他刺激需求端措施與其無緣。然而，這些一線城市的市場表現卻成功搶到了頭條。
在北京工作的程序員李征，節后從老家回京后就直接投入到看房中，他告訴《每日經濟新聞》記者，北京二手房價格明顯較比節前有上漲趨勢，業主報價普遍上調了5%~10%。
而國家統計局數據顯示，2016年1月份，70個城市中，深圳房價在同比增幅排行中位居首位，為52.7%，北上廣也都躋身前五，漲幅均為雙位數。
上海易居房地產研究院智庫總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，一線城市的房價增幅最大，這反過來可能會進一步強化一線城市的房價看漲預期。尤其考慮到一線城市可售房源不足的事實，預計后續一線城市房價增幅還會進一步擴大。
實際上，北上廣深和其他一些熱點城市已開始做準備。近日，深圳方面已連續三次表示，正研究有關房地產的調控政策。深圳市市長許勤此前在深圳市六屆人大二次會議記者會上表示，深圳去年房價上漲過快，和全國二線城市的房價方向不太一致，因此，深圳正在研究調控政策，確保房價在合理區間。
“這與全國去庫存大背景并不違背。”接近決策層人士告訴《每日經濟新聞》記者，本屆政府圍繞房地產的一個政策重點就是因城施策，一城一策，房地產市場低迷和過度火熱都不利于經濟的平穩運行。
三線城市去庫存節奏較慢
嚴躍進表示，2015年下半年開始，全國50個城市庫存總體呈現下滑態勢。目前庫存規模已出現連續4個月環比下跌、連續6個月同比下跌的態勢。
上海易居報告顯示，截至2016年1月底，一二三線50個城市新建商品住宅庫存總量分別為3264萬、28180萬和5561萬平方米，環比增幅分別為-3.9%、-0.3%和1.1%。
“這意味，聚集大量庫存的三線城市去庫存節奏明顯落后。”嚴躍進指出，一線城市已連續13個月存銷比數值低于12，這也是近期一線城市房價出現明顯上漲的原因。同時，新房市場的去庫存周期較小，相應房價上漲的壓力或會轉嫁到二手房市場。二線城市的邏輯和一線城市類似，去庫存壓力相對較大。
近兩個月，記者走訪多個三四線城市地產市場發現，市民購房需求已趨飽和，庫存偏高疊加經濟活力不旺，使得市民購房投資出租的動力不足。
按照去年底中央經濟工作會議的精神，以農民工為代表的新市民群體將成為此輪三四線城市去庫存的主力軍。地方政策落腳點也多在此，比如，廣西住建廳就在2月初印發《關于支持農民工等新市民購房需求認真做好房地產去庫存工作的通知》，明確支持農民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有1萬元補助。
多數觀點認為，拉動農村人口遷移和轉化過程中的住房需求，需要解決購買力差距、配套福利與公共資源均等化、貸款難度及征信體系完善等問題，實施時間較長，效果并不立竿見影。
交通銀行分析師夏丹告訴《每日經濟新聞》記者，加杠桿已在一年內連續三次使用，首套上再加已無必要。這是因為，雖然我國居民住房按揭率相比國際水平仍屬較低，但在當前繼續加杠桿也受到居民家庭月供支付能力的限制；而另一類按揭依賴度低的人群，對首付下調也不敏感。因此，加杠桿的余地多半在鼓勵多套改善上，未來二套、三套將向首套標準靠攏。
夏丹還表示，減輕交易稅費則有利于調動二手房市場活躍度。不僅已涉及的契稅、營業稅還有稅率下調的可能，個稅中的“唯一”、“滿五年”的征收標準也可能放寬，購房退稅有望在多城市實行。
