以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月24日
星期日
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
去房市高庫存正在成為左右國內(nèi)房價走勢的重要因素。而既要去庫存，又要維系房價的穩(wěn)定，卻是個令人望而生畏的愿景。最近，素有“大炮”之稱的任志強(qiáng)表示，在房市去庫存階段，房地產(chǎn)稅不會出臺，而且鑒于目前相當(dāng)一部分庫存，只能炸掉，不會因?yàn)槿魏握叨簟?/p>
房市高庫存背后是房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能過剩，產(chǎn)能過剩下自然就會帶來轉(zhuǎn)型。與任志強(qiáng)的炸掉說不同，首富王健林選擇了去地產(chǎn)化的轉(zhuǎn)型，最近王健林在萬達(dá)集團(tuán)2015年年會上表示，2016年底萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)。
面對房市高庫存，王健林的轉(zhuǎn)型也好，任志強(qiáng)的炸掉也罷，傳遞出的是房地產(chǎn)業(yè)界日益濃重的群體性焦慮。不過，被一些人附和為“話糙理不糙”的房產(chǎn)庫存炸掉說，實(shí)則太過輕浮，令人不明覺厲。殊不知，牛奶等消費(fèi)品，在產(chǎn)能過剩與去庫存壓力下，可以通過傾倒而減輕庫存壓力，但這種簡單粗暴的方式，無法用于耐用品的房產(chǎn)，炸掉了事。
道理很簡單，即便傾倒牛奶多為面臨過期無法保值，而非隨便之事，作為資本密集型產(chǎn)品，房地產(chǎn)從土地到房產(chǎn)的一整條生態(tài)鏈都動用了融資杠桿，房產(chǎn)背后是比牛奶等更為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，庫存房子可以炸掉，但依附于房產(chǎn)庫存背后的債權(quán)債務(wù)關(guān)系等卻是炸不掉的。
再說，在房地產(chǎn)存在復(fù)雜的融資杠桿，融資幾乎以不動產(chǎn)抵押、質(zhì)押為基礎(chǔ)等背景下，基于房產(chǎn)的剩余索取權(quán)看，如何炸，由誰來炸，無疑將是一個盤根錯節(jié)的難題，試想很多房子已反映在金融系統(tǒng)的抵押、質(zhì)押系統(tǒng)中，簡單粗暴的炸將可能成為金融風(fēng)險的引爆點(diǎn)，這并不亞于房產(chǎn)泡沫正常化回歸的風(fēng)險。
目前在房產(chǎn)庫存的概念認(rèn)定上尚不是一個一致性預(yù)期，流行的認(rèn)定是竣工而沒有銷售的房子，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)的原因并不包括房叔、房姐等食利階層擁有的多套投資投機(jī)房。在經(jīng)濟(jì)增速下行，勞動力薪酬增速也因國內(nèi)投資邊際收益率下降而隨之呈邊際遞減等情況下，自居型房產(chǎn)接盤俠正在被高企的房價泡沫堵在門外，這種同樣帶有融資杠桿的民間庫存，想必也不是一個小數(shù)字。需求端羸弱，市場避險情緒走高，炸了竣工而未銷售的庫存會炸醒房叔、房姐的庫存，讓更多的民間庫存冒出來，因?yàn)榉渴濉⒎拷愕炔粫孕耪J(rèn)為自己的抗壓要高于開發(fā)商。
其實(shí)，房產(chǎn)去庫存不影響房價是天真的假想，而炸庫存等則暴露很多人缺乏正視問題的擔(dān)當(dāng)。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的去年12月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，更多城市房地產(chǎn)在回暖，但目前高房價泡沫帶來的經(jīng)濟(jì)壓力已為切膚之痛。高房價泡沫猶如橫亙在經(jīng)濟(jì)面前的堰塞湖，抬高著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和轉(zhuǎn)型的成本，壓低了投資的邊際收益率，使不動產(chǎn)等占據(jù)了大部分經(jīng)濟(jì)增長的有限收益，加重了國內(nèi)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，使全社會新增融資規(guī)模的相當(dāng)一部分陷入貨幣“空轉(zhuǎn)”，并正對業(yè)已起航的供給側(cè)改革和雙創(chuàng)形成掣肘。
正所謂，不破不立。在全球經(jīng)濟(jì)分化日益凸顯，中美脫鉤漸行漸近之下，與其拖著高房價泡沫的長尾舉步維艱，惶然不可終日，還不如壯士斷腕地鼓勵房市出清，為真正的供給側(cè)改革和雙創(chuàng)騰挪空間。因此，當(dāng)前唯有拿出正視問題的擔(dān)當(dāng)，不逃避、不氣餒，壯士斷腕地割掉妨礙經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的掣肘，才能讓病樹前頭萬木春，變危為機(jī)。
