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2024年11月24日
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自2011年以來，全國樓市的區(qū)域分化程度不斷加重。比如，2013年一二線城市房價(jià)反彈，其中北京等一線城市房價(jià)大漲，但多數(shù)三四線城市房價(jià)沒有一點(diǎn)動(dòng)靜。再如，2014年全國樓市降溫，三四線城市土地成交低迷，頻頻流拍，但一線城市和南京等少數(shù)二線城市，地市異常火爆，地王頻出。
等到了2015年，這種區(qū)域分化現(xiàn)象，已經(jīng)達(dá)到歷史極致。以昨日（1月18日）公布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)為例，2015年12月與上月相比，價(jià)格下降的城市有27個(gè)，上漲的城市有39個(gè)。與2014年同月相比，價(jià)格下降的城市有49個(gè)，上漲的城市有21個(gè)，其中最高漲幅為47.5%，最低為下降5.3%。
房價(jià)同比下跌的49個(gè)城市，多是樣本中的三線城市。而房價(jià)同比上漲幅度比較大的主要是一線城市和二線核心城市。其中最為火爆的城市是深圳，房價(jià)同比上漲47.5%，這一漲幅僅次于2010年的海口和三亞，是2010年以來全國最高值，也是深圳歷史上的最高值。
但當(dāng)前的麻煩是，政策放松力度最大的三四線城市，樓市仍冷得像冬天。而很多政策沒有放松的一線城市，尤其是深圳，樓市卻最為繁榮，房價(jià)漲幅大得驚世駭俗：千萬億豪宅樓盤，開盤時(shí)像白菜一樣被搶光，炒房者像蝗蟲一樣到處搶食二手房，甚至根本不看房就掏錢。這邊剛買到手，那邊便掛牌出售，而售價(jià)比買價(jià)動(dòng)輒高出幾十萬、上百萬。
而且，我們也必須關(guān)注到另一種現(xiàn)象：深圳樓市的暴熱，炒房所帶來的顯著賺錢效應(yīng)（一年房價(jià)翻一倍，比放高利貸都賺錢），使很多深圳以外的資金，也源源不斷地流進(jìn)深圳樓市。比如，深圳是以外地人為主的城市，很多在深圳有購房資格的外地人，原本沒有能力購房，為了賺取暴利，很容易動(dòng)員老家親友的力量，把原本在老家樓市中購房的資金，搬到深圳炒房。
再如，2015年下半年，蘇州工業(yè)園區(qū)的房價(jià)同樣暴漲了六七成。由于蘇州不限購，據(jù)說很多蘇州周邊的人，比如昆山、常熟、張家港等，也紛紛去蘇州園區(qū)投資住宅。另外，2015年房價(jià)大漲的南京，也存在相同現(xiàn)象。這種“虹吸”效應(yīng)的存在，其實(shí)是不利于三四線城市去庫存的。對此，政府決策部門應(yīng)給予足夠的重視。
對于當(dāng)前全國樓市嚴(yán)重分化、冷熱不均的狀況，政府只能“分城施策”。其實(shí)，早在2014年3月兩會(huì)的政府工作報(bào)告中，就已提了“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”。而事實(shí)上，2014年3月之后，相關(guān)部委和地方政府，也確實(shí)落實(shí)了“分類調(diào)控”，比如在多數(shù)城市放開限購的同時(shí)，四個(gè)一線城市卻沒放開；在放松房貸和限外的部委政策中，卻沒包含一線城市。
因此，未來幾個(gè)月，相關(guān)部門應(yīng)盡快出臺政策，落實(shí)“分城施策”方針。一方面，應(yīng)加大對于三四線城市和部分二線城市（樓市弱的）的政策支持，尤其是在稅收和信貸方面，出臺立竿見影的實(shí)質(zhì)性利好政策。另一方面，深圳方面可以出臺相應(yīng)的調(diào)控措施，比如延長納稅時(shí)間，嚴(yán)禁補(bǔ)交稅款，提高二套房貸利率，將二手房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅嚴(yán)格按差額的20%征收，從而抑制投資投機(jī)性購房需求，適度壓縮房價(jià)泡沫。
