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2024年11月24日
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楊建平：中關村不動產商會會長、共發國際（柬埔寨）投資集團執行董事
土地制度與房地產開發
今天的柬埔寨也像其他國家已經走過的初級發展階段一樣，到處是房地產開發、基礎設施建設。目前柬埔寨的土地有兩類性質：第一類土地是私人所有，只有柬埔寨國籍的人才有土地永久擁有權。國家為了鼓勵外國人購房和協助本地人致富，接地的一層房屋不允許賣給外國人，二層以上房屋可以賣給外國人并擁有永久居住權。開發商可以與本地人合資注冊開發公司，但是柬埔寨人必須做法人，其持股權不受限制。第二類土地是國家所有，外國人可以通過投資申請得到國家租賃的開發建設土地，租賃期分成99年、70年、50年，年限的不同是由于出臺的政策時期不同而產生的，與開發內容無關。這樣的土地一次性得到長期租賃權的費用并不高，每平米幾塊美金而已，但是臺下交易費很高。這樣的土地一般在建設期免租費，建設期結束后，按年向政府繳納土地租賃費，一般是年營業額的3%。這些土地可以轉讓、轉租、抵押、繼承，其銷售的土地和房產可以由國家土地部門發放有限年限的土地或房屋產權證書。
近三年來柬埔寨主要城市的房地產發展很快。三年前的豪華公寓每平方米售價1000美金，如今有的已經漲到每平方米3000多美金。許多外國人，尤其是韓國、臺灣、日本、中國人簇擁著到金邊買房。在房產銷售方面，圖紙出來后就可以出售，按揭20年，可以零首付。房產證也分兩種，一種是公寓型產權證，一種是別墅型產權證。公寓型產權證手續簡單，二層以上公寓套房，只要有購買合同就可以買賣，柬埔寨將之稱為“軟卡”。別墅產權證就不一樣了，手續較為復雜，因為別墅是房地合一的產權，需要到柬埔寨房地管理部門登記，給你的證件是一個國際標準的版本，業主每轉賣一次都要到國家房地管理部門去登記，并將前一個業主在居住期間對房屋的改建，詳細地記錄下來（包括圖片），轉給下一個業主。也就是說，別墅購買人會知道一座別墅從最初建設到接手的每一次改變。這種制度很像西方國家的房地產管理方式——“房地志法”。
我從事成片土地開發已經二十多年了，先后在海南、廣西北海、北京參與房地產開發和樓宇建設。我認為柬埔寨的土地應用模式不會與中國一樣，如前所述，柬埔寨的土地性質是私有制和國家所有制兩種，由于土地開發屬于新興領域，土地價值很低，只要有錢就可以買，導致有一定資金基礎的柬埔寨人瘋狂購置土地，所以過去10年多的時間里基本上是無續、無法地占有土地，至今仍然有大量的土地撂荒。
政府為了讓外國人進入土地市場，得到更多的資金，將國家控制的大片土地和柬埔寨人看不上的土地，以租賃的方式承租給外國人，租賃期有50年、70年、80年、99年不等，這幾個年限不同的租賃性質，并不像我們國家根據建設性質決定土地使用期的長短（住宅70年，工業50年，商業40年）。他們根據客戶需要制定租賃時限，而且一開始就明確每年交土地租金。中國投資人非常清楚這里面的機會，都會要求租期越長越好。像我們的金銀灣項目，一開始是80年使用權，后來爭取到99年，這也是他們最長的租賃土地年限。
由于政府內部的政黨之爭，沒收成片閑置土地成為一件國家大事。2015年初，政府聯合工作組對上百幅成片開發土地進行檢查。經過核查，沒有按照計劃和規劃進行開發的土地一律收回，截至今年8月已有幾十幅土地被沒收。但是，政府并沒有設計出新的成片土地開發政策，可能還會以傳統的承租方式租給有申請的投資人。作為成片土地開發的研究者，我很希望將中國成片土地開發的經驗傳授給他們。由于體制和習慣的不同，我不可能去影響這個國家的土地政策，但是，我可以在自己的土地上嘗試用中國土地開發模式建設家園，在自己的體系內建立符合中國開發區的管理和服務模式。這也是我興奮地留在柬埔寨工作的緣由。
金銀灣：中國開發區在他鄉落地生根
金銀灣國際旅游度假開發區位于柬埔寨西港市的云壤國家森林公園內，由陸地半島和部分興島組成。陸地半島占地2200公頃，有三條淡水河，大片紅樹林，因為有20余公里長的銀色沙灘，故稱之為銀灣；在興島的占地面積有1100公頃，有一個巨大的淡水湖，這個島嶼與陸地間隔兩三海里，南側海水深達10米，沿岸多是弧形小沙灣，很適合建造私家海灣會所，在島的西南方向有15公里長的金色沙灘，故名為金灣。兩個板塊加起來形成3300公頃土地的旅游渡假區項目，取名金銀灣，直屬共發國際（柬埔寨）投資集團全資子公司宜佳旅游（柬埔寨）發展有限公司，是一個綜合海岸旅游地產項目，也是柬埔寨政府首批簽約的綜合類開發項目，從醞釀到今天已走過10年歷程。
共發國際（柬埔寨）投資集團，旗下有國際旅行社、國際貿易公司、地產開發公司、實業發展公司、資產管理公司。投資集團代表人物傅憲亭先生，是共和國的同齡人，今年66歲，軍人出身。他憨厚、耿直、講義氣，在柬埔寨的華人圈里，大家都稱他為“傅大哥”。傅大哥現在是柬埔寨華僑總商會副會長，也是柬埔寨京津冀大商會會長。我被同學引薦認識了他。2013年底，在傅大哥的感召下，我從兼職顧問變成坐班董事，親自在柬埔寨操刀參與大開發區的整體規劃、招商、投資、建設。也許有人會問，年逾花甲，為什么這樣投入？我的回答是：有生之年，參與這樣一個大項目，執掌這樣一個在異國他鄉為中國做出貢獻的有意義的項目，與這樣一個大哥在異國他鄉瀟灑行云，艱苦奮斗，是難得的一份經歷，值得！
因為這個項目有非常好的區位條件，引起許多柬埔寨商人和官員的關注，也增加了我們保護和穩固這個項目的難度。從2006年派駐第一批駐守部隊（這是一個軍民合作項目，前幾年都是皇家衛隊派人替我們保護土地）開始，就沒有停止過與搶占土地的機構和個人進行周旋，在疏通部門和官員方面不知花掉了多少美金。直至2009年洪森首相發布一份說明后，才從根本上平息了搶占土地的風波。要說購買這塊土地的費用，比較國內的土地投資沒有多少，但是為了保護和維護這個土地，卻花了不少，而且沒完沒了。十年了，一直到現在，我們仍然要為此支付高額的成本。
這里的基礎建設工作異常艱苦，最初的土地勘測和勘察工作也非常困難。當政府同意開發這塊土地后，我們只拿到一張大尺度作戰地圖，沒有辦法，只能用最原始的辦法——砍伐通道、用大石頭做標記，測量地勘和粗略的等高線地圖。因為是原始雨林，不到直線距離十公里的雨林要走一整天。沒有路，就沿著雨水沖刷的痕跡前行，沒有了路跡，就用砍刀砍出路，沒有營地，就幾個人圍在一起取火燒飯。一天下來，幾身水、幾身泥，臉曬黑了，腿浮腫了，還要堅持前行。就這樣，我們最終把33平方公里的屬地勘測完成。為了保護土地和勘察資源，我們安置了九個哨所，每個哨所安排兩人值守。哨所是用樹木搭成的茅草屋，太陽下暴曬，下雨漏水，如遇上雨季連陰雨，最怕的就是斷糧和斷水。在這里，蚊蟲和毒蛇的騷擾是家常便飯。
盡管生活和工作異常艱苦，當我們坐在屬于自己的沙灘上，享受著海浪和微風的撫摸，聆聽著百鳥的動人歌聲，欣賞著原始雨林里千奇百怪的小動物們奇特的身影，感受海上太陽的日出與日落時，還是非常幸福的。
十年來，我們完成了度假區從無到有的過程，完成了從原始雨林到人類社會的進步，完成了33平方公里的土地分析、勘測、規劃、投資、建設、管理、服務、旅游的全部環節，為中國人在柬埔寨創造了建設現代文明旅游特區的神話。而且，我們在開發和建設的同時，還有效保護了雨林的原生態，保護了遠古植物紅樹林，保護了大地之肺——沼澤濕地，保護了生物種類多樣性，延續了高棉祖先的足跡，在此地創造出一個美麗的神話傳說。
從2015年開始，金銀灣國際旅游度假區開始正式接待國際游客，一架架滿載各國游客的班機，從世界各地降落西港國際機場。從機場到金銀灣十幾分鐘的路程，有一種出艙門進家門的感覺。走進金銀灣度假區，就走進了一座原始雨林的世界，道路兩邊的千年大樹和幽幽森林，可以任意想象，幾十人圍攏不過來的參天黃花梨大樹，令人敬畏得說不出話。穿越雨林后的大海，猶如到了另一處天堂，美麗的王子島和海邊棧道將你帶到桃園仙境，水中的魚兒自由飛翔，小島的南側正視南海猶如一位年輕的戰士守護著這片寧靜的森林。登越108級臺階來到云壤山頂，盡情領略四周無際的大海、河流、山川。來到海邊，沙灘是銀白色的細沙，向海里縱深幾十米，左右海灘長達十幾公里，一眼望不到邊。原生態建筑與原生態環境融為一體，讓你自由釋放心靈。
在這里，33平方公里范圍的土地上飄揚著我們的五星紅旗，這片一望無際的海域被柬埔寨民眾稱為“中國海”，旅游產業的中國開發區模式被柬埔寨地方政府所接受，各國旅游地產投資人將這里看作“淘金”左岸，來自世界各地的背包客、驢友、自駕游客深入此地后流連忘返。為此，我從心底感到自豪，就是我們這樣一群在中國算不上精英和人才的人，與柬埔寨的勞動者一起，用我們的雙手，用微不足道的投資，在沒有政府貸款的情況下，緊咬牙關，艱苦奮斗，憑著一股堅韌不拔的精神，建造出一片海岸旅游圣地、暹羅灣北岸的一顆璀璨明珠。這已經超越了“掙錢”的理念，任何語言無法表達它的價值。也許幾十年后，當人們踏上這座旅游圣殿，享受和風細雨、人間天堂的時候，不會再想起我們，但是我們的精神將永遠與金銀灣度假區一起存在。
“一帶一路”要加大國際旅游投資
中國“走出去”戰略無疑是一項非常偉大的戰略，“一帶一路”是“走出去”的具體“戰術”，不管海外還是海內的中國人都深受鼓舞。在這里，作為一個已經“走出去”的企業家，我想通過這幾年在柬埔寨的實踐，建議國家在“走出去”的鼓勵政策中，要多結合目的地國家和我國投資人的實際情況制定。
例如開發區政策。我們知道，商務部和財政部對各省企業“走出去”的鼓勵政策是，國內企業在目標國家與當地政府簽署2平方公里以上土地，用于建設產業基地或工業開發區，享受中央財政2億元的支持、地方財政2億元補貼的低息或無息基礎設施配套資金貸款，鼓勵國內生產加工企業落戶他鄉。在這樣的政策引導下，個別企業確實建造起一些經濟開發區，如：江蘇紅豆集團的柬埔寨（西港云壤）國際經濟技術開發區。但是，有許多企業套用國家這個政策，白白浪費幾百億的國民資金。
柬埔寨政府近十年來一直以旅游、農業、輕工產品、服裝及電子產品的加工業為主要發展對象，雖然他們發展落后，但他們知道，無論是百年戰爭給柬埔寨留下來的，還是大自然留給他們的是富饒、美麗、沒有污染過的土地，寧可慢些，也要保護它的純凈。我們在這個過程中也應該遵循這樣的發展思路。
我國近十年來前往東南亞各國旅游的投資上千億有余，每天有數十萬出國旅游的人群，除去少數旅游公司和國家航空業得到實惠，幾乎對我們自己的國家沒什么貢獻。如果，我們在最活躍的國際旅游國家和城市，在中國最需要建立國際影響力和戰略地位的國家和地區，用國內旅游特區或開發區的建設理念去租賃土地，為他國也為我們自己建立國際化的度假區、養老園區，吸引世界各國及國內游客的消費，將人民幣變成旅游卡，連通全世界的旅游勝地，適應中國老齡社會的需要，這樣的產業布局和發展，既可以解決國內建設物資過剩、人民幣貶值、物價上漲、老年消費、截留外匯等問題，還可以支援落后國家和不發達國家的經濟建設，為他們帶來環保型、科技型、園林型的經濟類產品，不是一舉兩得嗎？
在此，我呼吁相關主管部門對火熱的中國游客國際旅游投資給予大力支持，發揮政府、企業、游客、目的地國家等各方的積極性，支持在旅游國家投資度假開發區，建設屬于我們自己的旅游目的地，這將有利于國家“走出去”的大戰略。
