以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月23日
星期六
設為首頁
|
加入收藏
搜索
在江蘇主要城市房價連續多月快速上漲后，江蘇省物價部門近日出臺了《關于加強和改進商品住房價格監管，促進房地產市場健康發展的意見》。《意見》旨在通過加強價格申報和非申報地區的價格行政指導，引導企業合理制定價格水平，規范商品房價格和相關收費行為。
當前，全國各地的樓市調控都在“松綁”，但江蘇省此舉相當于加強了樓市調控力度。盡管相關部門一再強調，此舉意在推進商品房價格管理和價格服務方式的轉變，但市場各方卻沒有順著這個方向思考問題。截至10月，江蘇南京房價已經連漲8個月，漲幅僅次于上海；新房成交價格較年初上漲了約28%。如果不是為了調控房價，此時出臺價格管理政策，意欲何為?
在樓市語境中提及調控價格，難免讓人想起早些年樓市曾陷入“被行政調控”而屢調屢漲的困局。當時，有城市設上限——房地產開發利潤比例不得超過12%，有城市定目標——房價漲幅不得高于居民收入漲幅，更多城市直接從需求側入手，進行限貸、限購，仿佛控制住了需求就壓住了哄抬房價的“黑手”。然而，十多年的事實證明，“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的行政管理和單向管控，并不能實現房價的積極穩定，反而容易助長企業鉆空子、搞變通的問題。
2014年以來，房地產市場伴隨著經濟形勢進入新常態，簡政放權、以市場化方式調控市場行為已經成為主流。隨著各類調控政策“松綁”，市場需求得到了釋放，但樓市仍然面臨高房價與高庫存并行的格局。這并非行政調控措施太少導致的市場調節失靈，而是市場調節不到位的結果。
例如，商品房價格備案制就讓企業為了獲利而忽略市場實際，頂格報價、就高不就低，反而助推了房價的上漲。又比如，數據顯示，今年1月至10月，全國房地產開發企業土地購置均價3246元/平方米，同比增長13%，增幅比1月至9月擴大3.4個百分點。業內人士分析認為，當前高房價根源在于土地價格只能漲不能跌。在一二線城市，低利率讓資金充足的大企業毫無競爭壓力地屢造“地王”；在三四線城市，政府的供地熱情依然不減，即便流拍也不愿低價成交。這顯然背離了價格形成機制，變相推動房價和庫存繼續上漲。
因此，在當前形勢下，合理有效調控不妨轉向“供給側”。以行政服務促進市場充分配置資源，這需要加快行政管理體制改革和創新，為市場機制的發揮掃清障礙。以價格服務為例，江蘇省物價部門此前就曾出臺過涉房地產收費項目目錄，獲得了企業的好評。有開發企業負責人表示，房價成本的80%是土地出讓金和各種稅費，價格目錄讓市場外的隱性成本變成市場中的透明成本，減少了企業負擔，對穩定房價有積極效果。
在價格管理方面，房價進入上升通道后，有些不良企業捂盤惜售、變相哄抬價格。相關部門如能及時展開市場秩序整治，對無序競爭者進行通報懲戒，也將有利于維護公平競爭環境，穩定市場價格。諸如對短期內價格漲幅過大、社會反映強烈的樓盤開展商品住房成本調查之類的舉措，如果能有實施細則和公開接受監督的渠道，無疑也將成為人們喜聞樂見的行政管理創新。
當然，價格管理等行政調控模式也在轉型升級的過程中。樓市的健康可持續發展需要相對穩定的預期，這樣的預期應該來自市場機制的完善和行政調控的內涵性變化。對于樓市而言，這種變化可以是在供給側減少行政環節、留出更多市場調節空間，讓市場需求更多地倒逼產品質量提升，而非推動產品價格的上漲，以產品升級創造更多需求空間。房價的快速上漲背離了經濟的基本面，庫存的大量存在制約著經濟的基本面，保持經濟穩定增長，更需要有形之手和無形之手的密切配合，而這種配合需要有形之手更有節制。
