任志強：從需求看供給，2030年中國城鎮化率接近70%
時間：2015-08-10 12:36:24
來源：百度新聞
現在市場上最關心的就是房地產市場的未來，到底是供過于求還是供不應求？所以能不能弄清楚供給是非常重要的一件事。供給從哪兒來呢？從需求來。有幾個部分。
第一，全球城市化發展的趨勢。這個趨勢從其他國家已經走過的路來看一看，中國市場未來可能要走的路。其第一就是收入情況，各國收入情況跟我們到底有多大差別？收入情況的差別和城鎮化發展速度是密切相關的。從這張圖可以看出來，大部分國家已經超過一萬五千國際元，中國還沒有到，所以大家都說擔心進入收入陷阱。
事實上還有相當一部分國家，特別是南美，有六七個國家在迅速增長到人均七八千時就停了，過不了萬。中國現在是七千美元左右，能不能過萬？或者能不能迅速上升一直是大家在討論的問題。因為我們經濟開始下滑了，下滑過程當中能不能持續變成有一個突破？這個差別很大。
比較晚一點是韓國和日本，我們三個亞洲國家都是在二戰之后重新起步的一個發展過程，比如說韓國，韓國抗美援朝以后才開始，1953年之后才開始進行經濟建設，因為都是戰爭。日本在1956年時跟我們水平差不多，但是我們可以看到后來發展的過程中，他們迅速地上升了，而我們還在持續地下降。比如說文革、人民公社，所以我們改革開放以后才開始跟上速度。
倒過來看第二張圖，這張圖和前面的圖有些類似，就是別人城鎮化迅速跨越超過70%的時候，我們還在爬的過程中。隨著經濟增長也是城鎮化速度增長的過程。按照中央指示要求2020年達到城鎮化率60%，現在是54.7%。韓國比我們早了很多年，日本也比我們早了很多年，但我們和韓國差三十年時間，和日本差50年的速度，中國現在一線城市上海、北京，都已經接近于90%了，城鎮化率水平已經很高，但是全國城鎮化率水平，特別是在某些地區還差很多。
城鎮化率水平和住房需求和城市建設需求是密切相關的，我們在2002年作這張圖時就已經知道，我們大概在2030年接近70%，因為我們還有很多制度問題沒有解決，戶籍制度問題、土地制度問題，所以城鎮化率相比其他國家來說還有很多障礙。城鎮化率水平和經濟增長水平是一并的，經濟發展和城鎮化率很多國家是同步的，但中國不是同步的。即使中國經濟已經增長，到2020年發展過程當中，離國際相應水平城鎮化率還有大概14到16個百分點，可能是戶籍制度和土地制度問題導致的。否則大多數國家能夠進入到一個同等狀態，我國也應該能達到這樣一個水平，按現在情況來看差得很遠。
在沃頓時美國老師給我們講，60年時全世界只有不到40億人口，大部分都分布在農村，1千萬以上人口的城市全球只有四個，亞洲一個都沒有，幾乎都是其他國家的。
到了70年的時候發生了一些變化，全世界千萬級以上人口城市開始迅速增加，百萬級五百萬以上人口城市也開始增加。也就是說，當經濟不斷增長過程中，人口開始向城市涌入。到1990年以后可以看到，千萬級以上城市和五百萬以上人口城市越來越增加。只要經濟在迅速增長，人口即使在增長，也會向城市移動。
人口已經接近于70億了，當時60年10億人口在城市，39億人口中大概是25%。60年25%的人口在城市，到了2014年70億左右的人口有多少人口在城市呢？40億。就是已經一半以上的人口在城市了，這是全球的情況。
千萬級以上人口的城市有多少呢？已經有28個。其中亞洲人口增長速度最快，所以亞洲有16個千萬級以上的城市，中國有6個。大家知道有哪六個嗎？你研究地產的人首先得研究城市人口。
北京、上海、重慶，還有三個城市大家會覺得很奇怪，城市人口密度最高的是石家莊，石家莊每平方公里計算是上海的兩倍，北京的四倍，大概4800多萬，所以石家莊人口是最多的。還有鄭州，河南是人口大省，鄭州擁有的人口巨多。河南是全國人口最高的，曾經下來又上去，有上億人口。再就是成都，就城市本身來說，戶籍人口和常駐人口加起來的總數最多。
這個統計是第六次人口普查的統計數據，所以中國有6個千萬級以上人口城市，現在我們估計有12個，翻了一倍。從哪得出來的數據呢？得出的數據是電信。比如說深圳當時統計是九百多萬，現在是兩千四百萬常駐移動客戶，手機客戶2400多個，按照登記20%是周總這樣的，一個人拿兩部手機。如果扣掉這20%還有80%呢？實際上這個數早已超過千萬。就這樣計算出來，我們中國大概已經有12個千萬級以上人口的城市。
我想說，美國老師告訴我們的研究成果是說城鎮化率全球化的發展不是和中國脫離的，不管經濟發達國家還是非發達國家，一定要往城市跑，堵是堵不住的。最感到可笑的是中國老想把他們留在農村，所以中國搞了城鄉建設、城鄉一體化，還搞了對大中城市人口集中限制，比如說現在北京、上海，都要用限購政策來告訴你，不準增加人口，尤其是北京，這兩年在北京覺得堵車，他們又不愿意走，所以他們就想把北京變成一個中央城，把他們轟到城外去。新生人口減少10萬，高興得不得了，現在拼命把人往河北轟。逆城市化是不可能的，城市下鄉都逆城市化，如果我們還逆城市化中國就不可能發生。我們城鎮化發展就是把五根手指頭捏成集中的，城鄉一體化就是把五個手指頭分開，讓城市和農村資源平均分配，資源平均分配怎么可能高科技增長呢？把好醫院弄到農村，上農民也可以享受。但是醫院同種病的病人高度集中時才有可能研究出好藥和好的治療辦法，如果醫療資源分散，這個農村只有一個病人，沒有第二例，因為同等藥每次只用到一個，那就麻煩了，我們永遠生產不出好藥了。
資源相對集中大家認為不科學，其實是科學的，同一個病種的案例可以到一個地區去，就集中分析肝炎有四種或者五種，然后分別用不同的辦法治療，這才能行，你如果分散到一個地方只知道一種肝炎，每個人都發表一篇論文說，這是甲型的，另外一個人說是乙型的，那就打吧。所以中國結果解決不了城鎮化問題，就解決不了貧變富的問題。我們預計2030年中國得有18個以上或者20個千萬級以上的人口城市。
我們最多時680個城市，現在剩下640個，少了40個城市去哪兒了？就是小城市和小城市合并了，這一合并，廣州大了，但是番禺沒了，所以680個城市就開始660、640，后來可能就剩600。你這樣建不出新城市來，千萬級人口城市以后就越來越多，這是個發展趨勢。中國最起碼有3個億，印度等4個億都要進城了。
美國老師沒有告訴我們為什么要往城里跑？我作了中國和印度的對比。為什么人們非得往城里跑？畢節四個孩子自殺了，父母一查存折上還有錢，父母在本地居住養不起孩子，但在外地打工到城市里打工他能把錢寄回家。按照撫養費用來說夠這個孩子活著，但孩子沒有親人時就自殺了。我們看到畢節越來越多反映出來，貧民地區的現象很多很多。
城鎮化必然性第一來自于非自覺，來自城鄉勞動差別。只要城市收入高于農村收入，農民就會往城里跑。我們農民工在施工隊在城里頭一個月能掙一萬塊錢，在農村能掙一萬塊錢嗎？不可能。包括裝修的大工，小工工資可能四五天三四千，勞務工資在不斷上漲，但在農村做不到。
印度城市和農村差別很小，大概1.6比1，城市拿一塊六，農村拿一塊錢。中國普通平均收入是3.2比1，城里拿3塊2，農村拿一塊錢，同等時間段。為什么大中城市積累的人口最多？中等城市四到五比一，的城市是八比一。比如北京，到北京混一天哪怕你當掃大街、撿垃圾的，包括擦皮鞋，所有的收入平均算起來是八比一的概念，我估計上海這種大城市可能到十比一的概念。千萬級以上或者經濟發達的大城市里，收入差別就會非常非常大，這樣農村人就往城里跑。
所以做了一個對比，之前說印度是1.6比1，1980年時中國城鎮化剛剛開始，我們1978年開始改革，那時候中國城鎮化率7.9，不到20，那時候我們低于蔣介石時代。解放了這么多年我們城鎮化率沒有發展，蔣介石時代我們是二十四點幾的城鎮化率。結果毛澤東干了這么多年把中國城鎮化率弄沒了，變成十七點幾，當然這里頭包括農村自然人口增長速度快于城市。
那時候印度比中國高，到2014年中國到了54.7%左右，印度只有36%，道理很簡單，農村人到城市到農村收入都差不多，1.6比1肯定高了，但是農村消費也高了，所以結果差不多。但是中國不一樣，差好了幾倍，即使進了城里拿不到3塊2，拿2塊錢也比農村翻一倍。所以大家拼命往城里跑，所以城鎮化率是我們研究國際的重要因素。
城鎮化率提供了一個需求是人員從農村不斷向城市集中，這個過程當中有大量需求。
第二，家庭分裂速度。對住宅來說人口結構是按戶計算，不是按人絕對數量計算。我們分析方法一個是不同層次年齡結構，人口結構、家庭結構對城市需求的影響我也講過。25到44歲人口數量2015年最高峰之后開始逐步下降。25歲到35歲購房人群占34，35到45也是34，兩個年齡層占到已購房人群占到70%左右。剩下就是45歲以上人的購房，或者是25歲以下人購房。25歲以下更少，大部分都是用父母的錢。
50年我們有一個出生的高峰期，60年大部分人都餓死了，拼命生孩子，所以有了第二個高峰期。計劃生育又跌下去，在80年代的時候計劃生育之前我們又開始叫做只生一個好，最多兩個。這樣嬰兒數就往下掉。嬰兒數到適齡人口到工作年齡2010年到2015年進入最高峰就開始下滑。現在這兩種趨勢被大部分經濟學家認為房地產市場完蛋了，就是說我們沒有那么多需求了，到頂峰了，因此未來的房地產市場需求會越來越低。
但我們會用另外一種方法來分析。就是人不死，壽命年齡越來越長，過去都是70多歲，現在壽命年齡到80歲，上海北京都到80歲，80歲就是兩個人平均80歲，一個人可能是75歲死，另外一個人是85歲死，還有人是90歲或者100歲，現在100歲以上的老人也越來越多了，就很奇怪，上海男人活的時間短，女人活的時間長，北京則相反。由于年齡長變成另外一個結構，就是人口總得結構，沃頓老師給了兩張圖。
我們做了一個對比，我選了兩個，德國和中國。德國是老齡化程度最高的，他們退休年齡68歲，我們是60歲，我估計中國未來也得延長到65歲或68歲。法國也想挪到63、65，最后薩科齊下臺了，也沒弄成。
2010年上海還是一個小三角，老齡人口還是低的。但是到了2060年帽子越來越大了，老齡人不死增長越來越多，那時候得有4億多將近5億老齡人口，這樣就由過去三角形變成一個桶形了。德國的結果是什么呢？1960年德國7300萬人口，1900萬個家庭，每個家庭是3.76人，這是家庭的結構。到了2010年德國人口增加800萬，10%多一點，12%到13%的樣子。家庭數變成了四千多萬，翻了一番還多。為什么家庭數增加多了呢？就是因為老齡化。老齡化導致了家庭結構分裂，分裂速度很快，從3.76人降到每個家庭只有2.03人。2.03人的就是一個家庭變成兩個家庭，年輕人分裂，所以老年人住大房子，年輕人住小房子，這件事情在中國不完全是這樣。老人住大房子是因為老人家里頭小孩會回來，子女會回到老人家里去住，過圣誕節住三天五天，但老人絕對不會年輕人家里也不去幫你帶孩子，國外也沒有這個習慣，所以年輕人住小房子，老人住大房子。
中國人要實行遺產稅，每個人減60平米。我估計人大批準時老頭子可能舉手反對，因為他們都屬于這種情況，一個戶口本上只有一個人，然后住一大堆房子，因為小孩會到他們家來住，但是小孩外頭有房子。
中國人口結構1985年時和德國1960年差不多，3.84，德國是三點七幾，現在下降速度到了2010年第六次人口普查，去年公布數字全國是3.02，包括城鎮和農村。但城市還剩二點八幾，就等于我們從三點八幾降了四分之一，家庭戶數就得增加30%左右。
上海、北京、重慶、天津，北京就剩2.53了，上海更慘2.35。如果從3.84到2.35上海我估計過個十年左右就和德國差不多，變成二點零幾，下降速率繼續往下滑。人口總量沒有增加的情況下家庭戶數增加了，需要住房總量增加了，這個數字和德國同比我們可以看出來，需要的量越來越大。除此之外，還有家庭規模數。
過去我們是七到十人戶，四世同堂占大多數，現在一人二人戶占多數，4人戶越來越少。我一個人住一套房子和過去四個人住一套房子是完全不一樣的概念，所以住房需求沒有因此很減少，只會因此很增加，所以第二個因素我們可以看出來，住房需求是隨著家庭分裂速度來決定的，家庭分裂速度越快，城鎮化率和家庭分裂速度就最高。
第三個就是財富增長的改善需求，李克強總理講改善性需求在增加，過去剛性需求要分戶，現在就是房子太破了要改。大概需求分為幾項。第一是經濟發展水平、人均可支配收入、人均居住水平，存量上一減把總人口一除四個因素。農轉非、凈增、住宅折舊等，未來我們會有10到20億的折舊。
人均居住面積一開始是多的，收入是低的，那時候以分配為主，現在收入增長快超過居住面積增長，如果超過就要更新，所以更新換代是越來越重要的條件。收入分配對應關系指數來看基本是對等的，收入增加住房就增加了。
最近兩三年人均收入超過GDP增長速度，我們做了一個測算，從城市總人口每年增長速度包括城鎮化率增長速度到城市需求，現在大概200億多一點的住宅總量，這個住宅總量在未來10幾年到2030年大概變成400多億，這400多億總量大概要在現有基礎上翻一番，再擴大一倍，要擴大200億。1985年到2010年這一段時間里我們只有100多億，100多億主要是改革開放之后增長的。
現在要增加到200億左右，原因是什么？現有住房結構和產權上來看，商品房產權不夠多，商品房2010年6口只有26%，現在我們推算一下就34%左右，不要以為所有人解決住房方面都靠商品房。自建住房占50%，發展速度非常快，因為變成小城鎮了。小城鎮化以后變成中等城市納入到逐步升級過程，比如東莞和南海，變成一個巨大的市，在東部沿海地區是非常多的，中部地區也有一些。阜陽、南陽，這些縣最人口都超過千萬。南陽大概13000萬，阜陽980萬，如果不分割阜陽也是一千三百多萬人口。
發展過程當中可以看出，現有的住房是不能滿足基本需求的。從產權結構變化上可以看出來，在不同的等級中，從2000年到2010年發生了很大變化，這十年的變化過程當中是最快的，我們今年抽樣普查，到2020年才進行完全普查，那時候我們才能得到更確切的資料。
自有化率在城鎮當中有差別，城市是個下降的趨勢，鎮是個上升趨勢，鎮的風控率低，而進入的自有住房比例就高。城市里頭為什么突然從高額下降了？城鎮加起來77.9下降到74.9。溫州政府工作報告說我們城鎮化率已達到83，他們錯了，他們把原有城鎮化率加上新增套數計算出來一個結果叫做我們城鎮化率提高，家庭分戶角度看房子雖然多，但家庭戶數也多，速度快于我們提供住宅套數。所以自有華率是降低而不是提高了。
成套率決定我們折舊，這里面只有70%多。沒有廚房沒有廁所，過去刷牙洗臉都要到廚房或者弄個電熱爐子洗洗，在變化過程當中房子變化還很大，房子要改善的話逐步升級的過程中就得淘汰。美國人均標準低于9間房子是困難戶，我們是1間。
人們擁有第二套住房比例有多高？有一些房子空著，現在空著是兩個概念，一個空著是還沒裝修的。我們一個小區毛坯房到完成小區全部裝修，大概三年左右。有的人是錢不夠，我把錢都買房子了，裝修的錢還需要掙，所以結構要拖，拖一年拖兩年全部住齊。
有些人需要把那套房子賣掉，把錢倒過來裝修房子有一個時差，所以有一個兩三年的過度。最高東部地區16.5，南京到了23，五分之一的人有兩套房子。兩套房子有的是父母給兒子給女兒買的，因為他們不夠年齡或者不夠貸款條件。
居住比例來看更多人是自己住，而不是為了投資升值。過去有一部分這個比例，大部分都是在未竣工交付時或者剛剛交付時就搗騰完了，真正把房子留下來變成產權戶變成自己的房子再進行投資轉移的量并沒有太大。
增長是2009年以后，四萬億帶來的巨大災難。以前我們買第二套房子比例很正常，但是四萬億造成大家開始參與投資，擁有第二套住房比例東部地區最高，中部最低，西部能高一點。
隨著經濟增長而變化的預期，最后是預期的供給。三大需求完了之后供給情況是什么？決定住宅增長，我們沒有討論商業寫字樓，主要靠第三產業比重，如果哪個城市第三產業比重增長更快，寫字樓的需求和商場的需求就越高，重要的是第一產業和第二產業向第三產業轉移。
昨天我拿到數據，上海大概是60多的第三產業，北京是70多，上海還有30%多是二產業重工業為主，上海這部分少，上海這部分比重比較大。消費中北京政府消費達到40%多，而上海政府消費只有24%，明顯可以看出這兩個城市之間有巨大產別。我們可以得出一個居住條件改善，折舊、城鎮化率、人口自然增長，這四項分別導致了一部分需求。這部分需求2030年達到四百億，存量和居住條件來看，2015年240億左右，逐漸增長，每年大概增長13、14億。年度最高峰是14億7，我們現在是13億，如果一年10個億竣工量，到20年時間完成翻一番速度。一年14億7或15億左右，需要七年到八年翻一番。如果10個億左右，13億左右，我們大概需要10幾年的時間。到2030年按照現有的量不會再有擴張，基本完成這樣一個比例，沒算折舊。所以年平均量13億到13億7，到2030年大概就是頂峰了。市場調控來看進入下臺階過程，過去說法就是黃金變成白銀了，供應量進入停止狀態，今年我們投資增長不超過5%，明年我們估計也就是5到10之間，以后也就是這個水平了，不會有20%30%40%的高增長，會維持很長的時間，一手房總量介紹，二手房總量代替。我們還維持10億左右的竣工和更新。
問題在哪？區域間不平衡得各自分析。是不是按照總需求增長情況來看，每個地區都會有需求增長呢？不是。我們知道東部地區人口開始外流，增長放慢，所以不能按原來計劃計算房產市場和增長情況。但有些地區還在繼續發展過程中，人口出現分均衡流動。早期我們人口特別是農民工向東部移動，后期中期向中部移動和回流。外面掙了錢回家做買賣，經濟發展影響最大，發達地區和非發達地區，人口流動是非對稱的。
東北人很多跑到濟州島，400萬300萬就可以移民的，就變成韓國人了。特別是海南，走到哪兒都能聽到東北口音。東北現在有幾個成功的個體企業或者個體戶嗎？都跑了。影響最大的是戶籍制度和土地制度，戶籍制度包括福利，土地如果能變成農民進城資本，我們城鎮化率才能和發達國家一樣。
我們得出一個結論，部分地區已經達到了峰值，一些地區人口開始受到峰值限制，政府開始采取一切措施不讓你再增加。有些地區庫存還是居高不下，區域間差別加大以后，很多人跑了，跑了就會很麻煩。
所以我說三大主要需求和供給之間的，每個地區要做相對的自我分析。比如說上海每年離婚的360多萬，結婚數和離婚數都比北京高，北京大概280多萬，我不知道為什么上海人喜歡離婚。江蘇結婚8小時計算1分鐘8對，23歲2015年今年是最高峰，如果都是23歲的話今年可能是1800萬對，所以這樣一個發展趨勢可以看出，結婚離婚對需求影響也是很大的。
有人說離婚就是扶貧，大部分人離婚會轉一部分資產給離婚者，就把一個窮人變成富人了。默多克離婚了也會分一部分財產，所有人都是窮人變成富人的一個過程，這個過程中他需要有新的房子，有新的遺產。分遺產里面分房子很重要，研究人口結構情況對他增長比較大。
房地產其他制度不變，現有竣工總量大概維持7到12年左右。你不要說沒有需求，每年需求還很大，今年需求大約超過13億，超過2013年，會成為歷史最高峰。但是投資難以重復過去的高增長，如果高增長一定結果是價格上升，而不是總量增加。如果價格不段上升，看投資數是不是增長的過程？因為投資是按多少錢按元計算，而不是按收量計算。所以這兩者之間有差別。
最后形成一個結果，投資也許相對平衡每年3到5增長，總量維持相對平衡，大概就這么多吧。（本文有刪改）
