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2024年11月24日
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在7月20日舉行的博鰲21世紀房地產論壇第15屆年會上，全聯房地產商會執行會長任志強發表了主題為“需求與供給”的主題演講。他認為，中國未來的城鎮化率的發展過程還是一個很長的路，而要追上世界平均水平還差得很遠。決定城鎮住宅需求增長的因素及其影響，一個是城鎮化率，一個是折舊。
“大家都覺得房地產快沒戲了”，任志強用這樣一句開場白開始演講。他認為，為什么中國沒有像世界同等的情況下出現的城鎮化高速發展，恰恰是因為戶籍制度，而和戶籍制度相關的是土地制度，農村的戶籍和土地制度他們是緊密相連的，包括了它的養老設施和條件都和土地相關。我們沒有大量的實業是因為農民可以從城市回到農村，是一種退休和養老的保險，如果這兩個問題不能得到結果的話，我們中國的城鎮化還需要很長的時間，不能滿足未來經濟發展需求。我們的消費沒有隨著城市人口和戶籍增加的過程中而增加。
任志強同時表示，目前的情況之下，房地產的庫存還有6億多平米，仍然是居高不下，所以消化庫存還是一個長期的過程我們還可以看到區域間的差別逐步拉開，是越來越大，高的GDP的增長，最高是17%左右，最低是負的2.6%，兩者之間可以達到接近于20%，越來越嚴重的影響到城市的發展過程，和城鎮化率的進度。
以下是任志強的演講實錄。
大家覺得房地產快沒有戲了，我想從需求的角度談一談未來的發展。我的工作室在幾年以前做了大量的研究，其中一部分是包括從需求來看，過去都是一段一段的，比較分散，我把其中的一塊來說。其中有一些過去也已經講過，但是還需要再重復一下。
這個時是聶會長剛才講到的，就是經濟增長的預期，如果我們和國際比較一下的話，大家最擔心的是中國會不會落入中等收入的陷阱，如果不落入的話，大概在2020年達到15000美元的水平，和發達國家相比差得很遠，以前的路徑看到這個經濟增長的速度還在持續。如果按照這樣一個經濟增長速度來看的話，我們國家的城鎮化率也應該和經濟增長類似，走出這樣的一條曲線。過去我們一直強調城鎮化率的問題，經濟增長作為一個背景，剛才談到了從投資向服務業轉型，其中最重要的就是第一產業的比重，如果第一產業的比重不能因為城鎮化增長過程而縮減的話，城鄉之間的差別問題仍然難以解決。按照我們的預測的話，中央政府提出2020年希望達到60%的城鎮化率，現在是54%多，從大多數發達國家來說，他們已經超過了70%，這是城鎮發展過程中必然的規律。如果我們把城鎮化率和經濟水平相重疊的話，我們會發現我們和世界上已經實現城鎮化率的國家相比，我們還差得很遠很遠，這意味著中國未來的城鎮化率的發展過程還是一個很長的路，而要追上世界平均水平還差得很遠。
在60年代的時候，全世界大概3億人口，占四分之一。在未來發展的國家中國，我們可以看到逐步形成的結果是人口逐步向城市涌入，可以看到千萬以上人口的城市在逐步增加，到了90年的時候，千萬及以上的人口城市達到18個，到2014年我們計算的1000萬人口以上的城市超過60個，其中中國有6個，亞洲有18個。中國這個差別在于我們在發展的過程中，在限制大城市的人口的增長。從全球的人口來看，不敢怎么限制，大中城市對于能源的節約，對于環保和能源的提高都是十分必要的，從紐約、東京、莫斯科、巴黎看，他們在一個國家中，他們產生的GDP是最大的，當然中國恰恰因為限制大城市的人口，導致人口集中度和GDP集中度都平均化，平均化的結果就是我們不能產生有效的經濟效益。到了這個時候，我們全世界已經達到了70多億人口，但是城市人口有40多億，從1960年我們只有1/4的人口在城市，到現在已經接近的60%的人口進入到城市，這個比例已經發生了顛倒。為什么幾十年時間，從1960年到2014年，幾十年的時間里發生得這么快，很重要的一點就是城市隨著工業、電機化、互聯網、高科技等等因素導致的，它產生了一個人口集中的重要因素。
我們估計到2030年全世界千萬級以上的城市更多了，從中國來看千萬級以上的城市現在只有6個，未來發展過程中可能有16個，或者是20個，如果沒有這樣一個基本條件的話，是容納不了這么多農村人口涌向城市的速度。其中一個重要的因素，為什么人們往城市里跑，因為城鄉之間收入的差別是巨大的。在印度，大概農村和城市之間的收入差距是1：1.6，在中國是1：3.2，在大中城市農村合乎城市的收入更加大，這個導致什么，在貴州最窮的地方，如果農村在當地生活是沒有辦法滿足維持基本生活條件，但是他到了城里打工，可以把錢寄回家養孩子。這可以明顯看出在農村獲得收入和在城市獲得收入的差別。
城鎮化率，我們和印度對比，可以看出在1980年改革之前，印度是25%，中國是20%，城鎮化率1978年印度比中國高，而到2014年，中國是54.1%，印度到現在為止是35%，他們為什么沒有產生巨大的差別，城市和農村之間的收入差別小，而到了城市之后支出費用高，在農村生活和城市生活，人們為什么往城市里跑，這兩年印度在改革的過程中收入差別加大，在中國這個差別是顧巨大的，人民不但往城市里跑，還往大城市跑，這個城鎮化率速度是典型的，尤其是現在38%的勞動力從事于第一產業，但是只收獲的9.5%的GDP，如果讓很多的勞動力聚集在GDP比較小的情況下，城鄉二元結構的差別問題永遠無法得到解決。
第二個問題，家庭分裂速度的需求問題，從總人口的減少，媒體得出一個結論，我們未來的需求會減弱，很重要的就是人口變化情況，我們數據得出來的結論也是這樣，當然2015年適婚人口的最高峰，絕對人口，最有生命力的一代人口很明顯是一個遞減的過程，在未來的發展中越來越少，2010年之后出現16歲到64歲之間的絕對勞動人口數量減少，去年這個數字減少了300多萬人。從出生年齡結構來看，1950年是一個高峰，三年自然災害之后是第二高峰，隨后在1980年代出現了第三個高峰，這個高峰和前面的高峰的差別是巨大的，隨后實行計劃生育，一路下滑，后面的這條線是指絕對高峰期在2015年之后出現下滑，適合工作的年齡下滑，很多人認為我們的購買力隨之下降，對住房的需求隨之下降。從老齡化的結構來看，我拿兩個國家看，一個是德國，一個是中國，為什么用德國的數據，德國被稱之為世界老齡化程度最高的，因為二次大戰之后他們死的人最多，而此后他們的結婚的情況，人口總量情況都不太良好，所以到了目前為止，德國退休年輕是最高的，68歲。從總的結構可以看出，在2010年我們的老齡人口比德國少得多，從完全不一樣的形態變成了一個兩四形態，老齡化的結構人口變化的結果是什么，從德國做了一個調查，調查的結果是1960年德國在總人口的變化過程中，家庭數決定了住房需求，到2006年大約增增加了10%的，家庭戶數翻了一倍，每個家庭的人口數下降了，老齡化程度提高之后，在我們的媒體認為一個80后可以繼承4套房子，不用著急買房子，人們忘記了，老齡人還沒有死，在過去我們認老齡人60歲、70歲死掉了，他們可以順利繼承，現在的老齡化程度導致老齡化的結構開始逐步上升，現在一些城市已經達到86歲，是不是還要等這么長時間，你繼承不到這個房子，但是需要住房的需求在增加，這是一個特殊的情況。
從中國來說一下，我們的人口結構和德國走的是同樣的路線，尤其是計劃生育之后，這條斜線還在繼續，我們當時計算在2009年，現在現在來說數字更加嚴重，預測這個數據在未來幾年持續下降，如果下降到德國這種水平，住房需求在人口不增加和完全不變的情況下，戶籍總量要翻一番，那時候對于住房的需求增加得更多。我們最近看到一個報道，30歲以后，80后離婚的速度在加速，每3分鐘有一個家庭在離婚，全國已經超過3860萬對的離婚率，這個離婚率是逐年上升，每年增加20到30萬個家庭離婚，這也是對住房需求的壓力，單身在統計中逐步增加，過去單戶所占的比例很少，現在單戶所占的比例越來越高。
我們從第三個角度來說，財富增長和改善需求，需求總量是由于什么而產生的，有城鎮化的問題，有居民收入增長的問題，從存量到新增是一個變化的過程。當城市人均收入增長的時候，住房需求也在增長，過去我們的住房需求很低，到1978年的時候人均3.5平米，比建國初期1949年還低，但是現在已經增長了很高很高，而收入增長也在逐步提高。我們前面看到第一張圖，如果突破了中等收入，而繼續增長的話，和世界水平拉近。從家庭人均可支配收入和人均居住來看，從經濟數據來說，人均收入批增長的時候，住房需求也在提高。
從存量來看，2015年的時候，城鎮住宅存量建筑面積249.08億平米，我們有城鎮劃撥的時候把相當一部分農村的住宅和土地變成了城鎮用房，以后的發展速度總量大約在免租城鎮化的需求上大概達到428.69億平米。
在2010年我們普查的時可以看到城鎮居民有住房，已經基本滿足了1.1用戶家庭有一套房子的比例，有相當一部分是很破舊的住房，其中自建住房所在16.4%，這部分是政府提出的城市危舊房改造，這個需求量約占城市的總量20%，如果從產權結構來看，真正商品房的比例并不高，而大部分是非商品房和房改房等等其他的一些，而這些條件并不能滿足城鎮化需求。從城鎮化的本身來說，城市本身的住房數字化率并沒有因為我們蓋了1000萬套房子而提高，因為家庭的速度在增加，當它的比例超過住房建設的比例的時候，住房按照套數計算是降低而不是在增加。
城鄉住房的比例仍然很低，還需要進行大量的改善，按照年齡計算，80年以前還有相當一部分，90年以前基本上屬于不能滿足現在住房需求的一些住房，因為90年代蓋的房子和80年蓋子的房子，有的是一平米的衛生間，而有的家庭沒有衛生間，甚至里面沒有燃氣，擠著到廚房里去壓，這部分的住房所占的比重仍然很大，改善型的需求在未來的發展過程中總量需求很大。從面積來看，從套數來看，我們還有相當的區間，盡管從表現上看城市已經滿足了一定的需求，要改善還有很多。擁有第二套住房的比例，我們傳說中的擁有第二套住房不能再買第三套，這個限制來看，和國際上相比還有相當的差距，這個差距雖然在持續增長，我們還希望更多的是用于改造。
從全國來看，擁有第二套住房所占的比例是迅速增長的，由于我們現在在個別城市最高已經達到18%，就全國而言，相當一部分的區域擁有第二套比例把平均數拉下來的。我們看到決定城鎮住宅需求增長的因素及其影響，一個是城鎮化率，一個是折舊，從折舊來說，危舊房的改造這部分的比例很大，而居住改善的比例相對來說是縮小的。這四個原因導致我們最終還有相當一部分城鎮發展的需求，當然這部分的需求會平均分配嗎？如果從2002年到2020年的情況來看，大概發展到這樣，2030年這樣一個周期，還有十幾年，這個生長周期從總量來說持續增長的，從每年新竣工的量來說基本上平衡，我們總的竣工量每年有16到18億的區間的總竣工量，按照我們的測算來看，這個竣工量已經到達頂頂峰。未來成長的過程中，經濟非均衡增長，人口非均衡流動，戶籍制度影響，土地制度的影響。如果人口高度集中的地區卻沒有房子的話，這個地區的房子短缺，所以僅僅靠總量是不夠的。最重要的是我們沒有解決戶籍制度的問題，在城市中還沒有享受農村戶籍和城市戶籍共同的公共服務，比如上學，比如上幼兒園，比如醫療，比如其他。因此他們很難自己的父母和子女隨著居住地轉移和戶籍的轉移把他們帶到城市，因此在農村有大量的人口是留守兒童和留守老人，恰恰是因為戶籍制度限制了整個城市化的進程。為什么中國沒有像世界同等的情況下出現的城鎮化高速發展，恰恰是因為戶籍制度，而和戶籍制度相關的是土地制度，農村的戶籍和土地制度他們是緊密相連的，包括了它的養老設施和條件都和土地相關。我們沒有大量的實業是因為農民可以從城市回到農村，是一種退休和養老的保險，如果這兩個問題不能得到結果的話，我們中國的城鎮化還需要很長的時間，不能滿足未來經濟發展需求。我們的消費沒有隨著城市人口和戶籍增加的過程中而增加。
我們看到部分地區的人口仍處于高速增長，最近我特別是強調的一線城市和部分二線城市對于人口的吸引力，尤其是收入和農村收入的對比度出現了吸引力，讓這部分增長，而政府恰恰限制大型城市和特大城市，尤其是一線城市。目前的情況之下，房地產的庫存還有6億多平米，仍然是居高不下，所以消化庫存還是一個長期的過程我們還可以看到區域間的差別逐步拉開，是越來越大，高的GDP的增長，最高是17%左右，最低是負的2.6%，兩者之間可以達到接近于20%，越來越嚴重的影響到我們城市的發展過程，和城鎮化率的進度。
在現有階段，政策不變的情況之下，我們覺得維持現狀竣工總量已經很高了，大概13億住宅的竣工量，16億左右的總的竣工量，要想房地產投資再拉動中國經濟，已經處于比較難的情況。也許未來的增長水平持續一個比較低的維持增長的速度。包括今年我們到6月份可以看到投資增長速度仍然下降，其中主要是一線城市在拉動，而二線和三線，特別是四線城市基本上是很少的。一個好消息，上個月20個重點監測城市的銷售翻了一番，和去年同期相比增長速度非常快，增長5%到7%，這個增長速度說明我們不是沒有需求的，而是沒有好的政策，如果我們的政策做了一定的調整，未來的需求還是存在的。但是已經擁有存量的開工量難以維持持續的投資高增長，
