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2024年11月22日
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近年來，北京可入市的地塊正越來越向四周郊區擴展，三環內鮮有土地入市，甚至四環、五環內新增地塊都屈指可數，一旦有地塊競拍便引來眾房企哄搶。
近日，北京大興區的土地市場集中爆發，在不到兩周時間里共有8宗地塊成交，讓一度冷清的北京土地市場瞬間升溫。其中，大興區瀛海鎮地塊減去限價商品房后，商業部分樓面價約為3.6萬/平米，遠超區域內商品房售價。
商業類地塊的火熱成交，再度將公眾的目光聚焦到了商業地產。中新網房產頻道梳理發現，近年來北京土地市場商業地塊多受熱捧，溢價率普遍偏高。在經歷了你爭我奪的“拼殺”之后，昔日的黃金地塊也進入施工運作階段，在考驗開發商專業能力的同時，也見證著北京商業地產市場的發展。
昔日熱點商業地塊進展緩慢部分仍在地下工程階段
在繁華的崇文門的商圈，每日熙熙攘攘的人流穿梭于國瑞城、新世界百貨等幾大購物中心，或許沒有太多人去留意，在這里，一座新購物中心正在建造。記者多次從這里經過發現，建筑已經高達十多米，外觀時尚的圍擋內正緊張施工，從圍擋信息中可以知道這個在建項目叫摩方。
摩方所在位置，正是多年前曾轟動業內的崇文菜市場地塊。據了解，2011年6月27日，合景泰富地產旗下子公司廣州豐璟房地產在33輪競拍后，以7.1億的總價力壓新世界和蘇寧，競得北京崇文菜市場地塊，樓面價4.32萬元/平米，溢價率近140%，當時被稱為“單價地王”。
隨后，該地塊施工進展的似乎并不順利，此間曾有報道合景泰富涉嫌囤地，或是陷入“商圈”困局，但各方對項目進展不置可否。大約一年前，合景泰富就該地塊建設情況發聲，表示這里將建成全部自持的購物中心，預計2016年底開業。
作為合景泰富在北京的首個商業項目，崇文門菜市場地塊從拿地到現在已經整整4年時間，如今摩方內部進展情況如何？為此，中新網房產頻道向合景泰富發去采訪提綱，但對方并未就具體問題給予回復，不過表示項目招商中心即將落成，不久就要開幕，這讓外界對項目多了一份期待。
在寸土寸金的北京的二環，地段優勢不言而喻，同樣具有這樣優勢區位的地塊還有朝陽區的霞光里商業地塊。2012年7月30日，和裕地產旗下寶鴻天城經過63輪競拍，最終以15.15億元總價摘得朝陽區霞光里5號、6號金融用地，樓面價約合3.79萬元/平米，溢價率高達169%。
與崇文的菜市場地塊相比，霞光里地塊占地面積和溢價率上都略勝一籌，不過拿地將滿3年其開發進度更顯緩慢。記者從現場看到，隔著高高圍擋只能見到施工中的挖掘機，繞到東面一個門口后，記者進去看到現場正在進行地基階段工程，但立刻被門衛勸離現場。在問及這里要建什么時，對方稱是在蓋房子。
霞光里地塊位于三元橋商圈，在東北三環和四環之間，周邊配套成熟，被業內稱為當年以來最優質純商業地塊。對于項目具體規劃及施工進程，記者致電和裕地產營銷中心總經理王騫，但電話并未接通，短信息也未給予回復。
近幾年來，北京商業金融類的地塊多受熱捧，除以上優質區位地塊外，CBD中服地塊、香河園住宅及商業金融用地都曾引發房企爭搶，區位優勢更是難以復制。如今，香河園地塊已由南昌市政與融創中國聯合開發，住宅項目使館壹號院已于近期入市，但商業部分進程并未提及。同樣紅極一時的CBD核心區眾商業金融類地塊，入市4年來目前仍在地下施工階段。
一線城市商業地產未飽和需求將上升
不難發現，北京眾多的核心區商業項目進展緩慢，具體原因或許只有開發商自己了解。對此，世邦魏理仕華北區研究部副董事孫祖天在接受中新網房產頻道采訪時分析稱，商業項目的開發進度受到多種原因的影響，如建筑、拆遷、開發商策略等，每個項目的情況都不盡相同，不能一概而論。
“如今零售物業市場對開發商運營管理能力的要求越來越高，具體表現在成熟開發商通常在對購物者需求的調查研究，品牌招商資源，項目資產管理經驗，著眼于長期的財務回報規劃和預期等方面都做到精益求精，這一方面靠開發商對自身核心競爭力的培養，另一方面也有賴于專業的商業地產服務商的支持。”孫祖天說。
近年來，住宅市場經歷多輪政策調整，而商業地產卻鮮有政策束縛，發展空間相對自由。為此，很多城市商業地產市場發展迅猛，一時間各類商場、寫字樓拔地而起，但受到市場需求和產品同質化影響，商業地產項目空置率較高，市場趨于飽和，有些城市甚至出現泡沫。
不過，以上情況在北京等一線城市似乎并未顯現。來自戴德梁行的最新數據顯示，春節過后北京寫字樓市場逐漸回暖。北京甲級寫字樓市場在二季度的平均租金環比微漲0.31%，至每月每平米 383.53 元(61.66美元)，同比微漲0.86%。由于本季度新入市項目的預租狀況較好，并且企業租賃活動比上季度活躍，全市甲級寫字樓平均空置率因此環比下降0.86個百分點至4.55%。另外，零售物業的空置率為12.05%，租金也表現為相對穩定。
有專家對中新網房產頻道表示：“對于一線城市而言，商業和辦公的去庫存周期都在持續增加，但這不意味著此類城市已經面臨飽和。隨著靈活租賃模式的推進，最典型的是后續為了配合創客空間的打造，不排除一些商業和寫字樓物業存在招租模式的轉變。在政策優惠力度增加的情況下，對于此類物業的需求會繼續上升，進而縮小空置率。”
同樣，在孫祖天看來，商業地產飽和也是相對的，而非絕對。以北京為例，無論是辦公樓市場還是零售市場，處于核心商圈，開發運營策略有合理而有針對性的物業仍處于稀缺狀態。
