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2024年11月23日
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城市化網(wǎng)訊 國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的“2015年1~4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，前4月全國整體房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)卻“一枝獨秀”。那么，商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展情況如何？未來發(fā)展趨勢怎么樣？國內(nèi)首個商業(yè)地產(chǎn)眾籌平臺“商投所”正式上線對這個行業(yè)會產(chǎn)生什么影響？對此，城市化委員會戰(zhàn)略咨詢委員、亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院院長朱凌波先生對此進行了詳細分析。
商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸改變原本簡單的營銷模式，是因為很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮到目前所遇到的兩大挑戰(zhàn)，一是商業(yè)泡沫，另一個是電商沖擊。朱凌波認為，泡沫只是一種表象，實際上更直接的原因在于互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，人們的消費模式、生活習慣和觀念都發(fā)生了巨大變化。除了對產(chǎn)品品質(zhì)、服務品質(zhì)的要求在不斷提升之外，審美、內(nèi)涵、情懷也已經(jīng)成為大眾更加關注的商業(yè)價值。我們過去講購物，現(xiàn)在人們用這些詞：體驗、社交、休閑、娛樂、文化藝術、公共中心等。人類的生活是多元的，不是單一的。這對于傳統(tǒng)的實體經(jīng)濟來說，沒有文化藝術、體驗經(jīng)濟等參與自己的商業(yè)行為，必然不能滿足人們的消費需求。所以在未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，文化、藝術等是規(guī)劃設計中不可或缺的組成部分，商業(yè)實體傳統(tǒng)經(jīng)營模式正在退出，主題化、體驗化、差異化、藝術化、分層錯位等必將更加明確。
同時，朱凌波認為互聯(lián)網(wǎng)和實體經(jīng)濟并不是絕對分離的。未來，無論實體經(jīng)濟做互聯(lián)網(wǎng)，還是電商和實體經(jīng)濟結合，都應該可以找到一條共生共榮的道路。
對于下半年的商業(yè)地產(chǎn)究竟會如何發(fā)展，朱凌波表示，國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2015年1~4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的增長速度分別達到13.6%和13.9%。可見，各地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱情不減。不過，目前的數(shù)據(jù)只能說明商業(yè)地產(chǎn)銷售成績不俗，但事實上，商業(yè)地產(chǎn)核心的意義是持有型物業(yè)，通過租金、資產(chǎn)升值，最終通過資本市場的變現(xiàn)，完成投資回報的收益。銷售數(shù)據(jù)不錯，也只能說明商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力得到了一定程度的緩解。至于下半年的商業(yè)地產(chǎn)，我認為資金壓力依舊存在，因為前端缺少中長期、低成本、多元化的融資品種。其次，商業(yè)地產(chǎn)是需要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營管理，持續(xù)性經(jīng)營的，任何一個物業(yè)如果沒有十年以上，是不可能經(jīng)營好的。所以這就更需要一個專業(yè)團隊。然而，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才短缺，在下半年乃至未來很長時間都會是一大問題，因為在一個項目（5~8年）從頭到尾全程參與和運作的人才寥若晨星，大多是做過一段（2~3年）或某個專業(yè)板塊如招商的單一性人才、階段性人才，而經(jīng)歷項目從建設、開業(yè)、培育到興旺的全才少之又少。很多人才都是通用性和戰(zhàn)略性的，這就造成了流程型的專業(yè)人才少，跨域性人才多，這給項目的開發(fā)與運營管理帶來發(fā)展滯后的惡性結果。
在互聯(lián)網(wǎng)思維的影響下，一些開發(fā)商把眼光投向社區(qū)商業(yè)和社區(qū)金融。對此，朱凌波分析，未來的城市化一定是要以公共交通為導向的一個城市居住、教育、商業(yè)配套發(fā)展的格局。這樣的發(fā)展除了居住之外，很重要的是商業(yè)的配套。他認為，中國的商業(yè)發(fā)展有兩種情況，一是越來越大，以大型綜合體、大型交通型購物中心為主要表現(xiàn)形式，還有一種是越來越小，做小社區(qū)商業(yè)、24小時服務便利店。將來這種小型的商業(yè)，社區(qū)化的商業(yè)一定是滿足人們?nèi)粘Ｉ钭畋憷⒆钪匾囊粋€零售終端。所以，社區(qū)化、屬地化的商業(yè)，將會是未來中國商業(yè)發(fā)展的主流模式。
人們居住的消費基本上是生活性消費，社區(qū)商業(yè)便利、便捷、便宜、日常生活化，都可以滿足人們?nèi)粘Ｉ睢Ｋ裕猩探?jīng)營壓力就相對小，難度也小。
