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2024年11月24日
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正當北方的童鞋愜意享受難得的“高原藍”的時候，南方已經進入了綿綿的雨季。本來下雨不是很浪漫的事么？但這雨下多了，災害也是如影隨形。
今天上午，島叔一睜眼，就看到一條痛心的新聞：6月14日凌晨6時左右，貴州遵義失紅花崗區一幢居民樓局部垮塌，多人被埋。而就在5天前，同樣在遵義，整幢居民樓垮塌，幸運的是，一對夫婦及時發現險情，挨家挨戶敲門疏散群眾，才使得這次塌樓事故沒有人員傷亡。
這當然是非常幸運的，但遺憾的是，僅僅是個案。如果我們翻翻新聞，最近幾年樓房垮塌事件真是觸目驚心，傷亡也不在少數，想來也是細思恐極：睡著睡著，樓垮了，人埋了，都是幾秒鐘的事，連逃生的機會都沒有。
造成房屋垮塌的原因很多。一部分是大自然的外力，比如貴州近幾年的塌樓事件，很大程度上是因為長時間降雨，導致山體滑坡等次生災害，或者加速房屋地基沉降，比如5月20日垮塌的貴陽居民樓，就是建在山坡下，從監控視頻看，樓房明顯被樓后的山體滑坡推倒。另一部分是坑爹的違章搭建，比如5天前坍塌的遵義樓房，主要就是因房主私自從3層擴建到7層，還用了不合格的建筑材料。
但如果我們把出事的樓房做一年齡調查，就會發現，二三十歲的樓房占了9成以上比例。也就是說，這些垮塌掉的樓房，絕大部分都是上世紀80、90年代的產物，有人說，幾十年前的質量缺陷開始進入“報復周期”。
躍進
島叔住在北京，去胡同里的四合院看過。小小的院落，擠進了七八戶人家，違章搭建、私拉電線不說，連上個廁所都要跑上個幾十米、百米到胡同口解決。幾十年前，這可是北京人的普遍居住條件。
在改革開放前，住在城市里的中國人，人均居住面積只有5平方米左右，近半數的城鎮居民缺房或無房。一家老小擠在斗室里睡上下鋪，都是司空見慣。那個時候，城市居民多是在國有體制內工作，房屋包分配。既然是職工福利，在當時的經濟條件下，也只能是滿足基本需求了。
所以，那些年，中國人的住房需求被嚴重壓抑。
改革開放后，中國啟動大規模城鎮化，其中一個重點的政策松動，就是房地產市場化，一下把積壓多年的住房需求給釋放出來了。由于允許私人建筑公司參與房產開發，所以，房地產公司爆炸式增長。當年一個說法是：10個人里9個在經商，經商的人里，大部分都做房地產、地產開發。其實并不夸張。1986年，中國的房地產企業數量大概400多個，兩年后的1988年，就擴大到了3140個，1992年，這個數目達到了17000家，短短6年，就翻了40多倍。也就是這個時期，房地產業成為中國GDP的支柱。
八九十年代，一大批居民住宅項目開工、封頂，人均居住面積一下子從5.5平方米擴大到了90年代末的14.9平方米，足足翻了近3倍。但這瘋狂擴張的躍進背后，房屋質量一直隱患不斷。
隱患
在每個城市里，八九十年代的居民樓非常好認，一般只在7層左右，單戶面積多在50平方米以內，客廳小，沒有飄窗和大面積采光。主要是滿足基本的居住需求，有媒體說是“快餐房”。
在建筑材料上，以磚混結構為主，大部分是磚墻，小部分是鋼筋混凝土，缺陷很明顯，原因也是多方面的。
比如，代表國家標準和規范的《建筑法》在1998年才施行，《建設工程質量管理條例》在2000年1月才在國務院通過并施行，嚴重落后于建設速度。在缺乏國家統一規范的房地產“綠林時代”，住宅建設標準低，很多項目甚至沒有遵守建筑標準，審批、工程監理、驗收、質量控制整個系統都不健全。
又比如，部分房屋在建造施工時，磚基礎防潮處理工藝簡單，造成磚基礎受潮后強度受到影響（很多南方的舊房子在雨季倒塌）；部分房屋承重墻采用的標準磚和砌筑砂漿強度偏低，影響承重墻體強度；樓面普遍采用預制多孔板工藝，整體性較弱等等。
而號稱中國發展優勢的勞動力，在那個年代，無非是昨天還手拿鋤頭刨地，今天就拿了泥刀開始糊墻。很多建筑工人甚至來不及學習建筑常識，就從“稻田”直接上了腳手架。
這些磚混建筑匆忙上馬，缺乏標準設計，再加上施工單位偷工減料，本身并不“堅強”，再碰上愛折騰的裝修達人，肯定“傷筋動骨”。比如敲拆承重墻體或承重構件、底層破墻開店等，都是在給整幢樓房“埋地雷”。
這些當年的設計缺陷和后來的改裝破壞，原本可以通過每年年檢及時補救。但上世紀末實行住房制度改革、結束福利分房制度后，一些地區原房管部門和自管房建設單位就當了“甩手掌柜”，不再延續正常維修保養工作，積累不少隱患。
據統計，英國的建筑平均壽命是132年，美國是74年。而在只擁有70年產權的中國，新建房屋的平均壽命只有25-30年。所以，中國不少“房奴”的不動產，也只夠揮霍一個青春而已。
“四難”
現實是，現在城鎮居民有2/3依然居住在八九十年代的老房子內，整體搬遷根本不現實。現有對危房的處理方式有三個：一是住戶集資，原地重建；二是結合區域規劃，納入新建范圍；三是對情況緊迫的危房，政府回購“兜底”。
但就這危房改造，也是一堆麻煩事。不僅需要本樓及周邊居民同意，還涉及小區規劃、多部門協調等。這些問題造成了很多危舊樓一直拖著沒改造，即使已經開始改造的也是進展緩慢。
有專家總結了“四難”：
首先是鑒定難。房屋鑒定和醫生看病一樣，只能認定當時的情況，很難準確預測未來會不會倒塌、何時倒塌。所以一些居民對鑒定結論心存僥幸。
其次是利益平衡難。住戶“獅子大開口”，本來可加固的樓房，可能會要求重建。同時，住戶與周邊住戶、住戶與政府的利益很難平衡，往往耽誤處置進程、加劇事故風險。
三是責任主體確認難。二三十年前的房子，當時的業主、設計、勘查、施工、監理單位多有變遷，處置時各方相互扯皮、推諉。
四是資金持續投入難。受制于責任主體確認難，目前全國多個城市開展的危舊房改造主要靠政府財政投入。但房屋改造資金需求大，單靠政府投入很難持續。
比如，3年前，寧波奉化倒塌的樓房早已被鑒定為c類危房，建議加固。但就在這加固的費用上，政府、居民就扯起了皮，誰都不想承擔更多的費用，于是就拖到了樓塌。
咋辦
首先當然是要摸清家底，對自家管轄范圍內的老建筑“建檔管理”。當然，這個建檔完全可以更現代化，利用“互聯網+”的技術來做。島叔記得已經有公司在開發對老舊房屋的監控技術，對房子的結構微小變動可以隨時監控，并把數據及時傳送給平臺，第一時間發現問題隱患。
另外，誰建的房子要終身負責。對工程質量不過關的房地產企業，要計入社會誠信系統，與他的市場經營、銀行貸款都可以掛鉤，發生事故，要有明確的賠償規定甚至破產預案。劣質工程和無良企業不戳到痛處，不長記性。
在改造資金的問題上，可以借鑒香港經驗，明確規定政府、單位、個人三方的權利和義務，共同出資。現行的《城市危險房屋管理規定》：經鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構的處理建議，發生的費用由房屋所有人承擔。這在中國根本行不通。整幢樓有N多個房屋所有人，你讓一起出錢，難。況且居民還會說，這地都是你政府的，才給70年產權，憑什么讓我們自己掏錢？所以，危房改造加固這事，政府和個人全包都不合理，可以考慮有官方合理分攤。
最后，還是那句口號，“小區是我家，愛護靠大家”，當你裝修房子掄起大錘的時候，別太圖爽快。（來源：海外網—俠客島
