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2024年11月24日
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溫州樓市近三年的房價持續走低，不論是新房還是二手房市場都不甚景氣。低迷的樓市背后所隱藏的真正原因為何？樓市的消極影響甚至波及企業、家庭，溫州樓市該何去何從？
溫州樓市在中國一直有風向標之稱，從這里走出去的炒房團甚至影響到全國，不過近期關于溫州樓市的報道中，縮水、暴跌、腰斬、崩盤等詞匯卻集中出現，有媒體說，在房價歷經32個月連續下跌之后，溫州最大的一座樓盤將以超低價9000元每平米開盤，這個價格是溫州房價最高時的八分之一，溫州樓市怎么了，央視財經《經濟半小時》記者經過努力，聯系上了報道所指樓盤的負責人。
9000元超低價開盤實為誤報，溫州樓市被夸張、妖魔化
溫州三江立體城就是諸多報道中提到的樓盤，樓盤位于溫州甌江北岸永嘉縣，在一處高速公路的邊上，央視財經《經濟半小時》記者終于見到了還是一片荒蕪的工地現場。根據報道，這里將以超低價9000元每平米開盤，是同地點房價最高時的八分之一。不過《經濟半小時》記者見到三江立體城總經理姜孟軍時，姜孟軍告訴《經濟半小時》記者，他也是從媒體上知道這一消息的。
溫州三江立體城總經理姜孟軍：如果是我說賣9000(元)，我虧著賣，那對我來說不利。第二個，我們公司也有一個嚴格的禁令，到現在為止，沒到這個時候，那么我去定價，公司政策、制度上不符合。第三個，政府的制度也不行，因為價格還沒到定價的時候。
站在甌江邊的臨時大堤上面，央視財經《經濟半小時》記者見到所謂的項目現場不過是幾臺打樁機在工作，還完全是處于剛剛開始打地基的階段，如果9000元的價格是真實的話，不但要虧損，還直接會違反本公司和當地政府的相關規定。指著對岸若隱若現的一個樓盤，姜孟軍告訴《經濟半小時》記者，那個就是鹿城廣場，是溫州最貴樓盤，2011年售價最高時市價8萬元/平米，但是把這兩個隔江相望的項目放在一起相比，姜孟軍也感到啼笑皆非。
姜孟軍：目前看來還是有一定的距離，因為這邊整個市政配套設施完全還沒有，交通、水電等等的配套設施都還沒有，都要靠我們項目未來來修建。
姜孟軍告訴央視財經《經濟半小時》記者，立體城的項目是由萬通地產、新希望集團總共投資210億元，項目規劃用地面積765畝，建筑面積180萬平方米，將會成為溫州最大樓盤，項目一期剛剛破土動工，成本價至少要在15000元左右，作為一個外地來溫州投資的開發商，他對近期關于溫州樓市的一些消息表示很不理解。
姜孟軍：我覺得大家把它夸張化了，或者是妖魔化了。因為溫州，實際上說我們身處其間，雖然它價格連續三十個月下跌以后，但是第一市場并沒有像想得那樣差，它的銷售量實際上我們觀測它是有所上升的。現在的很多人在傳播這個過程當中，或者是還有個別媒體，它們在報道當中只抓住了表面上的東西，沒看見實質、真正的東西。
連溫州三江立體城的總經理姜孟軍都不知道報降價的消息從何而來，報道的真實性可想而知，姜孟軍采訪中所提到的妖魔化引起了央視財經《經濟半小時》記者的興趣，那么，時下溫州樓市的真實情況致底是什么樣呢？
二手好房源仍難出手，房地產商以價換量盼全身而退
鹿城廣場是溫州標志性的豪宅項目，幾乎每個溫州人都知道關于它的故事，開盤均價在4萬左右。2011年樓市火爆時，鹿城廣場在炒房客手里的房價曾被叫到每平米八到十萬元，而今它的價格又會是多少呢？
央視財經《經濟半小時》記者：這個價格，四萬三千八百(元)。如果真要買的話？
溫州平安易居銷售人員：它還可以少，如果誠心的話它還可以少。
央視財經《經濟半小時》記者：底價大概多少？
溫州平安易居銷售人員：房東現在整個市場上講，沒有底價，如果說客人誠心買，都是可以考慮的，價格只要合適。
在一家房地產中介的報價單上，央視財經《經濟半小時》記者了解到一處鹿城廣場的掛牌價是四萬三千八百元，這里還是一套頂層的房屋，屬于最貴的戶型，即使是這樣的好房源，依舊很難出手。
溫州平安易居銷售人員：這些基本上都是欠債的，現在大部分像這種高檔住宅，出售急售的都是欠債的比較多。掛過來的時間是這樣子的，它現在掛過來的時間是兩到三個月了，因為之前價格比較高，大概要五萬(元)左右，現在只要三萬多，四萬多(元)，因為這些的話，市場，比如說客戶，如果他需要的情況下，才會去看這種。
這位銷售人員告訴央視財經《經濟半小時》記者，由于房主著急還債，如果誠心的話這個房源可以在四萬左右甚至更低的價格成交，這與最高時的價格相比的確減去一半還多，但是并沒有跌破它當初的開盤價格，那么，溫州的一手房的銷售情況如何呢？我們來到了永嘉縣的一處售樓處。
中歐地產集團溫州房地產有限公司總經理王宏偉：去年8月4日開盤，整個建筑面積是二十萬平方米。樓房的銷售整個去年，我們這個樓房銷售，在溫州市來說算是比較不錯的，排在前三位。整個銷售率80%以上，整個溫州從去年開始，比如說去年、今年整個房地產都不怎么樣。所以應該說我們整個銷售這方面還算比較可以。
在王宏偉看來，開盤以后整體的銷售情況還算理想，已經銷售出去了80%以上的房子，但是，整個項目的效益卻只是能夠回收成本。
王宏偉：價格現在均價一萬三、四(元)左右。但是一萬三、四(元)左右，賣了以后基本上不賺錢，因為它樓面價拿得還是比較高，六千多(元)。原來我們拿這個地的時候，我們做預算這個地方可以賣一萬八，那現在一萬三、四的話，基本上就全部賣掉能保本。
原本計劃能夠賣到一萬八的價格，銷售的實際價格不過是一萬三四，如果再算上每年至少10%的財務成本的話，這樣的價格幾乎就在盈虧點之間了，那么，王宏偉為什么會把價格壓得這么低呢？
王宏偉：就是說溫州所有的地產，包括房地產開發這幾年，它不是賺不賺錢的問題，它是能不能退得出來，就是說原來投進去的錢能不能全身而退，現在很多像溫州有些小的房地產，基本上就是這個項目做完或者就不做了，有些該虧掉就虧掉了，因為他們很多都是拼起來的稍微好一點，如果你是一家，比如說如果是一個房拿過來是一家的錢或者兩家的錢，那虧得一塌糊涂，所有錢抽不出來，他就破產了。
采訪時王宏偉說的最多的就是以價換量、保命和全身而退，他還在慶幸自己當初做了一個正確的價格選擇，成功將投入的80%的資金回籠，這樣的策略也基本成為溫州當地絕大多數開發商的選擇。
溫州中梁地產集團常務副總陳永峰：即使利潤不高，我的價格比原來都賣得低的多了，我還是怕這種去化率，就是我賣的了，賣不了，即使說你價格賣低一點，稍微有點利潤，你能快速地把這個盤如果清掉、賣掉，而且把資金回籠了，這個也是可以的。所以現在擔心還是去化率的問題，還不是價格的問題。
陳永峰談到的這個樓盤要在9月底才正式銷售，他心里現在已經主動下調了20%的銷售價格，利潤和價格在他看來都不是主要的，最主要的就是如何盡快的把房子賣出去，保證資金的安全，從事房地產行業的他經營著溫州最大的房地產企業，而今他正在經受著前所未有的壓力。
陳永峰：那么2013年的5月份到10月份，這個階段還算是比較好的，房子賣的比較好，甚至一些盤的去化率都要達到90%以上，那是挺好的。一到了2013年的10月份以后，整個形式就是急轉而下，就不好了，不好以后到現在的話，那肯定是比較差的。
陳永峰現在的壓力一方面是銷售數據的急速下滑，另一方面是他擔心有太多的不可預知因素。
陳永峰：忐忑的原因也就是說，又沒有什么政策，老的政策沒打破，新的政策沒出來，市場現在到底走勢怎么樣也不知道，因為我賣這個樓盤肯定是跟整個區域的經濟相結合的，區域的經濟當中，比如說整個區域走好了，溫州的中小企業這些經濟走好了，他們是購房的主力啊。
就是這一個個無法預測的因素讓陳永峰很難做出一個正確的選擇，但是銷售價格的繼續下跌已經是一個既定的事實了，那么，時至今日溫州市區整體樓價究竟是怎樣的呢？
溫州平安易居房地產營銷有限公司董事長姜毅：如果說原來的房子賣三萬二千(元)的話，那應該打了六折，應該會有的，2萬左右，2萬左右要的。用了三、四十個月的時間。那大部分下跌的時間，應該是在2010年，或者201111年的這個結點是比較高峰期的。像近兩年，像2013年、2014年，房價應該說，還是在數據上的表現還是陰跌的狀態，但是尺度都不大，可能都是2%(跌幅)。
如果按照姜毅所說，溫州樓市確實是在下行，經過了32個月的跌跌不休，溫州市區內商品房平均價格從3萬2跌到了2萬，應該說下跌了40%，那么，在過去的32個月也就是將近3年中，溫州的房地產行業究竟發生了什么呢？
溫州中梁地產集團常務副總陳永峰：溫州樓市連續跌了三十三個月，這是一個數字，這個數字聽了以后很驚訝，原因在哪里，也是當時整個溫州土地的資源比較少，而且推出來的量也是非常少，需求量也比較高，這個時候房價節節攀升，攀升到就是說在我們中國，一線城市的價格。
在央視財經《經濟半小時》記者多日采訪過程中，幾乎所有的業內專家都在指出溫州市區內在2013年之前，溫州房地產市場的土地供應一直實行“饑餓”政策，所有推向市場的土體面積非常有限，這也在直接催生了溫州市區樓市價格的高企。
溫州泰和地產聯合機構總裁林育：我們可以看到2011年，當時市區的整個土地的成交是46萬平方米，那么當時的成交均價是12807(元)，到了2012年土地的整個的成交面積在市區是65萬平方米，那么那時候的均價是5477(元)，到了2013年它整個量就上去了，達到了201萬平方米，那么這個均價達到了6938(元)，也就是說在2013年土地溫州市區的出讓總量來講的話，就是相當于是前面溫州五年的土地的出讓面積。
一年出讓五年土地面積的背景下，直接導致了大量新盤集中上市，庫存量猛增，價格的持續下跌也就在所難免，溫州樓市走勢和土地供應的走勢有很大關系，而在2010年之前，有限的土地供應又直接導致了一種獨特的銷售模式。
溫州中梁地產集團常務副總陳永峰：但是兩套拼一套，當時我賣給你的時候還是沒有限購，或者就是說，我們先簽了合同。而且當時有一個很幼稚的想法，就是我們比如說只能買一套，把半套先買掉了，另外兩個半套，我們先簽合同，不備案，我們就是很幼稚的想法，就等，等國家這個政策，它限購可能會放掉了，一直在等嘛，大家都是在有這個期望，放掉了以后，再起來，是這么來想的。哪想到現在都等不來，占主力，很多都是這樣戶型的。這個時候我講啊，這個事情就害死人，然后我們就也是慘痛。
這就是溫州當地盛行“多套拼房”的銷售模式，也是當時的主流模式，限購之前一套大戶型的房子需要辦理兩個、三個、四個產權證，然而隨著限購令的出臺，直接終結了這些房型的銷售，2012年下半年，溫州市區甚至出現連續多月無住宅用地成功出讓的現象，這也成為當時溫州房價暴跌最主要的原因，房地產開發公司虧損嚴重，銷售放緩、銀行流動性收緊、民間借貸危機爆發的背景下，部分開發商資金鏈斷裂，溫州出現多個樓盤爛尾、開發商跑路事件。央視財經《經濟半小時》記者就在溫州的市區內見到了這樣一處爛尾項目：鹿城一品。
央視財經《經濟半小時》記者：那現在估計什么時候能完工？
工人：完工？完工那不知道。
央視財經《經濟半小時》記者：也不知道。
工人：嗯。
走進施工現場現場，央視財經《經濟半小時》記者見到了為數不多的幾個工人在休息，沒有人在工作，工地里面還晾曬著衣物，沒有人知道何時能夠完工，生活在附近的居民倒是說出了這個樓盤的歷史。
居民：五、六年了，
央視財經《經濟半小時》記者：這房子蓋了有五、六年了？
居民：有五六年了，一直在蓋，五六年還沒有蓋好呢。
業內人士透露，這個項目是溫州本地企業開發的，溫州地產企業有個獨特的模式，股東可能有幾十個甚至上百個。
資金鏈斷裂致溫州多處出現爛尾樓盤
溫州搜房網總經理王毅：曾經有一家房開，他的股東有300多個，也就是說他的融資渠道甚至是有點像這種民間集資一樣的那種感覺。政府是打擊這個的，民進集資是打擊的，但是它通過其它的方式，幾百個股東一起融進來，那這樣就是資金特別復雜。
溫州中梁地產集團常務副總陳永峰：業余部隊上來以后，拿了地以后，沒有專業的設計，沒有專業的市場調查，沒有一個專業的策劃、推廣，最終實際上就下來了，實際上周期就下來了。
正像業內多位專家擔憂的一樣，與國內很多城市擁有多個具備實力的開發商不同，以民營經濟見長的溫州，事實上并沒有幾家專業的具備強大實力的房地產開發商，由此就會在開發決策出現一系列的問題，導致另外的一個問題又凸現出來。
溫州搜房網總經理王毅：我們就按900萬人的比例來算，外來人口占的比例接近是18%到20%。那20%外來人口在溫州購買房產的比例相對來說是非常小的，這在全國任何一個城市來說都是很小很小的一塊比例。
作為一個外地人王毅已經在溫州生活多年，他幾乎沒有見到外地人在溫州購房，20%的外來人口幾乎沒有購房，這也與國內其他城市完全不同，為什么會出現這種情況呢。
王毅：我們要在這個地方買房是可以，買房是買得起，但是為什么說不愿意在這里，不愿意在這邊買房呢。第一這個城市的配套不是特別的完善。第二，老區配套里面，我們覺得花那么多錢買到老區里，房子也不是新的，小區也不是新的，要一個生活環境沒有，封閉的環境也沒有，都是一些商住樓為多。
從我們的調查來看，溫州樓市確實是在下行，但樓市真正的問題并不是出現在房地產本身，資金才是背后的關鍵因素。
在經過連續32個月的房價下跌后，溫州樓市確實出現了低迷狀態，而央視財經《經濟半小時》記者調查發現，樓市的真正問題實際出現在資金，出現在實體層面，那么溫州樓市下一步走向何方呢？
樓市影響波及企業家庭，溫州樓市數據的公開、透明值得重視
溫州購房團資深團員黃東升：那個時候買過來是2200萬(元)，現在596萬(元)在拍賣。
央視財經《經濟半小時》記者：這是第幾次拍？
黃東升：這是第三次拍，第一次900萬(元)，(第二次)700萬(元)，現在500萬(元)。
《經濟半小時》記者：每次有20%遞減。
黃東升：對。
《經濟半小時》記者：現在是多少？
黃東升：現在是596萬(元)。
《經濟半小時》記者：600萬(元)。
黃東升：600萬(元)。
《經濟半小時》記者：這是最高報價還是。
黃東升：最高報價，評估價1096萬(元)。就是評估價原來的對折了。現在用是評估價的6折，還是沒人要。
黃東升是當年溫州活躍在全國各地千百萬炒房大軍的一員，不過他更愿意稱自己為溫州購房團資深團員，與幾年前的意氣風發不同的是，他現在關心的自己正在被法院在網上拍賣的房子的價格，從最高的2200萬一路下跌到了不到600萬，而讓他最后悔的就是當初不該從銀行貸了這么的錢。
溫州購房團團員黃東升：這筆錢給我是2011年的12月31號6點半鐘發給我1800萬(元)，它說做額度，做營銷，叫我幫幫忙，把這些款貸出來，然后我用這筆錢買了海港的一棟樓，其實我不需要買樓的，錢貸給我，好貸當然來買樓了，樓買過來以后我也沒住，這個房子也很大，有600平方，一直放到那邊。現在銀行就催著我們要錢。
黃東升告訴央視財經《經濟半小時》記者，如今真正導致他資金鏈斷裂的并不是房價的下跌，而是來自于銀行方面的壓力。
黃東升：去年撐不住了，去年就抽得太厲害了，你一還他就抽，現在是銀行不信用，不是我們不信用。比如說現在一個執行案件過來了，把你所有的房子封起來，所有的房租不給你，導致所有的人覺得恐慌。
黃東升坦言，現在當年一起炒房的朋友基本上都不見了，而他自己除了兩套已經被強制拍賣以外，他在溫州還有30套的房產，由于沒有向民間的高利貸借過錢，他自信還有能力應付過去這次難關。
黃東升：那我自己的資產是足足有馀的。不管怎么樣賤賣，怎么樣也好，問題是現在怎么樣，我還可以有，他們要現金，我的資產全部的房子里面，這是一個最大的矛盾，但是我一定要把帳還掉，所以有人要我就賣，不行我把這套房子也賣掉給他們抵債，欠錢還錢。
事實上，處于煎熬中的不止黃東升一個家庭，資金的短缺已經觸及到溫州每一個行業、每一個家庭。
溫州平安易居房地產營銷有限公司董事長姜毅：因為每一家庭都在服務某一個企業，這個企業都是跟某個節點上都要融資，當社會金融的這個資金鏈發生問題的時候，從最核心的部分的這種掌握大量資金的企業開始影響，輻射到它的產業鏈下游企業，輻射到產業鏈下游企業的每一個員工，每一個家庭。
央視財經《經濟半小時》記者：影響的不單單是房地產產業。
姜毅：我覺得不單單是房地產產業，包括餐飲，包括娛樂。
調查顯示，2011年一季度，溫州房地產市場出現了明顯調整，住宅成交均價出現環比下降趨勢。溫州房價回落逐步影響并惡化部分企業主資產負債表狀況，由于無力償還巨額債務，有多家企業主跑路，關停倒閉企業從個別現象向群體蔓延。
溫州市酒類行業協會會長徐亮：原來這里面還是比較多的，比較集中的一個酒的(聚集地)。
央視財經《經濟半小時》記者：基本上這邊都是賣紅酒的嗎？
徐亮：賣紅酒也有，啤酒也有。包括一些白酒，主要是比較多的一個聚集的地方。
央視財經《經濟半小時》記者：應該都是這種規模，是吧？
徐亮：應該是的，目前主要是，有的轉(行)業了，有的是他是為了減少成本，轉移到一些其它的地方。
徐亮不無傷感的告訴央視財經《經濟半小時》記者，前兩年這條街上有十幾家經營各類酒品的銷售店，而今開門的只有三家，其他的不是關門，就是被賤賣了，與樓房一樣，現在溫州有各類諸如企業、礦山、酒坊等優質資產在低價出售，用以盤活資金。在如此環境下的溫州樓市要做的事情可以說是千頭萬緒，不過很多專家建議不如先從最簡單信息公開做起，溫州樓市并沒有喪失未來。
溫州搜房網總經理王毅：因為我們查閱數據來說，第一，各方面對數據的不透明性，讓我們感覺非常困惑，這就給了輿論夸大，或者說是扭曲它的這種空間。如果各方面的這種部門，包括房開，對數據做過多的闡述，多一點的闡述，或者說聲明，及時性、公開性做出來，那我們也會給媒體一個比較有評判的標準。
【半小時觀察】
我們常說，人的肌體發燒熱在表面，根在體內，樓市的表現其實也一個道理。從溫州上世紀八十年代的八大王民營經濟起步到后來全民炒房，可以看出一條清晰的軌跡，全民炒房吸走溫州豐裕的民間資本，經濟脫實向虛導致實業失血、傳統低端產業錯失轉型良機，資金成為制約著整個溫州各行各業的枷鎖。從資本的流向可以洞悉一個時代的全部秘密，資本為什么會抽離實業，經濟為什么會脫實向虛，這些才是真正值得我們關注和解決的問題，表面的發熱退熱容易處理，但如何讓根子里強筋健骨才是我們需要重視的。從這個意義上講，需要轉變的不僅僅是溫州。
