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2024年11月24日
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“兩會”期間及其后這段時間，國家層面暫無重大房地產政策出臺，但關于政策放松的消息頻傳，尤其是公積金政策惹人關注。比如，北京公積金中心昨日回應，北京現行政策中針對90平米以下房屋，首付款要求為兩成。上海研究大幅提高住房公積金個貸限額，擬調整為單人可貸70萬元（之前40萬元），每戶最高可貸140萬元（之前80萬元）。
雖然，早在2010年國家政策就有規定，首套商業性貸款首付最低三成，而建筑面積在90平方米（含）以下的首套房，首付最低二成。很多人以為廣州、濟南等地將首套房公積金貸款首付降低至二成是新政，實際是種誤解。
但是，多地二成首付再度提上議程，顯然是對公積金政策有所放松。為什么各地紛紛選擇現在放松公積金政策？首先，2015年房地產政策有必要繼續放松。其一，近日公布的數據表明，2015年經濟開局偏低。全國固定資產投資增幅由2014年的15.7%降至2015年1-2月的13.9%，消費品零售增幅由2014年的12%降至1-2月的10.7%，昨天公布的3月匯豐制造業PMI初值只有49.2，創近11個月新低，處于收縮區間。
而房地產數據，比總體經濟數據，還要更糟糕。1-2月份全國房地產開發投資增幅、房屋新開工跌幅、房企購地面積跌幅、商品房銷售跌幅等都差于2014年1-12月份，雖然其中有去年基期值偏高、今年年初樓市處于降溫之后的階段有關，但仍表明全國房地產并未企穩，仍然對經濟增長構成負面影響。
而在官方表述上其實也已經初露端倪。今年“兩會”上，李克強總理在政府工作報告中提出：堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。這是時隔六年之后，政府報告中再次出現“支持改善需求”的字眼。
近日還有媒體報道，高層密切關注樓市出現的問題，要求住建部等部門研究對策，做好政策儲備，穩定房地產市場。有關部門已準備相關儲備政策，正等待合適時機推出，其中包括將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成。
個人房貸政策包括兩部分。一是商業性房貸，二是公積金貸款。其中，商業性房貸是主導，但在當前利率市場化改革加快推進、社會實際利率居高不下的背景下，商業銀行在商言商，為了維護自身的商業利益，并不情愿大幅降低房貸門檻、支持購房者，尤其是不愿降低房貸利率。
與商業性房貸不同的是，公積金貸款政策不涉及商業機構的商業利益，主要由政府操控，便于根據官方意愿進行調整，而且利率遠較商業貸款利率優惠。當前五年期以上商業貸款基準利率為5.9%，而同期公積金利率只有4%。也就是說，利用公積金貸款，其利率相當于商業貸款基準利率打6.8折。因此，住建部和各地政府，都在積極籌劃降低公積金貸款門檻，通過滿足和刺激合理的住房需求，穩定房地產市場和經濟。
由于商業銀行落實不給力，公積金政策放寬必將成為2015年各地救市的重要工具和抓手。這將有利于刺激自住需求，同時在其他政策暖風頻吹之下，今年一二線城市的樓市復蘇大局已定。
