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2024年11月24日
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上海易居房地產(chǎn)研究院4日發(fā)布的土地市場研究報告指出，10月，包括北上廣深在內(nèi)的10大典型城市土地成交量價環(huán)比均有明顯提升，尤其是四大一線城市土地市場升溫明顯。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，受到央行發(fā)布“9·30新政”以及中央表態(tài)穩(wěn)定住房消費等因素影響，樓市信心得到一定提升的同時，利好信號也傳遞到了土地市場。一方面，地方政府希望通過加快推地增加財政收入；另一方面，具有資金實力的房企也開始抄底土地市場，預(yù)計后兩個月土地市場成交仍會有所增長。
行情
一線城市土地升溫
近日，北京市土地整理儲備中心出讓公告信息顯示，即將出讓的海淀區(qū)西外太平莊村2號地(原星竹園)，起始價為6億元，而地塊規(guī)劃建筑面積僅為16136平方米，業(yè)內(nèi)據(jù)此估算，該地塊起始樓面價將超過3.7萬元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，太平莊地塊位于核心城區(qū)，周邊配套成熟，加上地塊體量不大，總價門檻不高，預(yù)計將吸引眾多企業(yè)爭奪，“樓面價肯定將超過6萬元/平方米。”此前，北京掛出的起始單價最貴的朝陽區(qū)孫河地塊，起始樓面價達(dá)到3.5萬元/平方米，該地塊最后因無人競價而流拍。
記者注意到，北京土地市場近日行情高漲。11月2日，北京成功出讓3宗土地，當(dāng)日出讓金收入超過80億元。中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)北京的土地出讓金收入已經(jīng)達(dá)到1861.67億元，超過此前歷史最高年度記錄——2013年全年的1821.81億元。
張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“按照目前土地市場形勢，2014年全年，北京土地市場的出讓收入有望首次突破2000億元。”事實上，10月以來，包括北京在內(nèi)的一線城市土地市場升溫明顯。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月全月一線城市土地成交地塊合計27宗，成交規(guī)劃建筑面積為293.96萬平方米。雖然受國慶長假影響，成交面積低于9月，但成交均價則創(chuàng)造2014年1月以來最高點。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價達(dá)到15906元/平方米，創(chuàng)造了歷史上單月最高紀(jì)錄。
“整體來看溢價率有所上行，一線城市土地市場10月以來出現(xiàn)復(fù)蘇跡象”。張大偉分析認(rèn)為，一線城市土地市場整體成交依然活躍。“一線城市土地市場依然維持高熱度，相比三四線城市看得見的風(fēng)險，房企更加扎堆一線城市，在這種情況下，一線城市土地市場競爭依然激烈。”
易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月一線城市土地成交均價為8551元/平方米，環(huán)比上升34%，同比上升43.2%。盡管本月一線城市土地成交面積仍然低于去年同期，但成交均價出現(xiàn)較大幅度的提升。
某院的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)同樣顯示，眾多優(yōu)質(zhì)地塊入市帶動一線城市交易市場熱度回升，土地樓面均價同環(huán)比上漲明顯。此外，10月份地塊成交總價排行榜單前十名中，一線城市包攬三甲，榜單總額同比增加。這份榜單中，深圳以今年首宗入市宅地的46.8億元總價位居首位，北京共有4地塊進(jìn)榜，地塊成交價均超過20億元，高于去年同期水平。
沖刺
各城年底突擊推地
某院監(jiān)測統(tǒng)計，目前北京土地市場還有5宗經(jīng)營性用地待出讓，且年內(nèi)將掛出并成交更多地塊，2014年出讓金有望突破2000億元大關(guān)。
近日，國土部發(fā)布的“前三季度國土資源主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)”顯示，今年前三季度全國國有建設(shè)用地供應(yīng)38.1萬公頃，同比下降17.1%。其中，房地產(chǎn)用地供應(yīng)11.0萬公頃，同比下降19.4%。
前三季度房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比減少近兩成，多地在第四季度明顯加快供地節(jié)奏。10月30日，武漢土地市場推出9宗地塊并成功出讓其中8宗，成交金額高達(dá)87.6億元。據(jù)統(tǒng)計，今年前9個月武漢累計土地收入為370億元，10月單月收入則達(dá)到120億元，接近前三季度的1/3。
10月29日，廈門推出海滄區(qū)馬鑾灣新城兩幅商住用地。最終被福州融僑及海爾聯(lián)合體分別以19.76億元和22.8億元競得，其中海爾聯(lián)合所競得地塊溢價率高達(dá)79.53%，樓面價15228.43元/平方米，成為廈門島外的新地王。另一幅地塊溢價率也達(dá)到66%。
10月22日，上海浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-04純宅地掛牌終止，經(jīng)過上百次競價，該地塊最終以9.65億元的高價成功拍出，樓面價達(dá)到26057元/平方米，溢價率高達(dá)93%。隨后，南京市場也迎來了限購取消后的首場土地拍賣。其中，河西一宗宅地吸引了10家企業(yè)競拍，最終以31億元總價成功出讓；另一宗城東宅地也吸引了9家房企爭奪，最終以20億元總價出讓。
值得一提的是，10月10日，廣州市國土房管局一次性掛牌出讓天河區(qū)10宗土地，總掛牌起拍價高達(dá)189.21億元，這也創(chuàng)下今年以來廣州一次性推地的總價紀(jì)錄。不僅如此，廣州還計劃在11月24日競拍另外4宗地塊，總用地面積達(dá)27萬平方米，總起拍價87億元。
針對廣州大規(guī)模的推地動作，房地產(chǎn)專家韓世同分析認(rèn)為，這與政府的土地財政壓力有關(guān)。他認(rèn)為往年房地產(chǎn)稅收比較理想，但今年受市場整體下行影響，房地產(chǎn)稅收可能會不如往年，政府對土地出讓金的依賴程度更高了。因此，當(dāng)?shù)卣赡芟Ｍ~完成推地任務(wù)。
易居的市場研報顯示，10月，包括一線城市在內(nèi)的10大典型城市土地出讓金收入合計561億元，環(huán)比增加56.8%。本月土地出讓金收入有所好轉(zhuǎn)，環(huán)比增幅更增加近90%。
預(yù)判
抄底企業(yè)仍將增加
易居研究院研究員亢亞娟分析認(rèn)為，10月，10大典型城市土地成交均價為4140元/平方米，環(huán)比增加15.8%，同比增加40%，環(huán)同比均出現(xiàn)較大幅度提升與出讓土地質(zhì)量較高有關(guān)。
不過，亢亞娟同時指出，今年以來，雖然房價出現(xiàn)下跌，但多數(shù)城市的土地出讓底價并未回落，甚至還有城市上調(diào)底價。“尤其是一線城市，當(dāng)前房冷地?zé)岬默F(xiàn)象較為罕見”。
某院方面則分析認(rèn)為，央行發(fā)布“9·30新政”，中央表態(tài)穩(wěn)定住房消費，隨著一系列利好政策的推出，全國樓市逐步回溫，房企拿地積極性也在提升。
記者了解到，樓市利好政策的確在向土地市場傳遞。在中央釋放“穩(wěn)定住房消費”信號的次日，蘇州發(fā)布相關(guān)通知，降低公積金貸款條件。同日，杭州也發(fā)布通知，提出涉及公積金政策、信貸政策、土地增值稅征收、土地供應(yīng)等多方面意見，促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
某院表示，未來土地市場諸多政策同樣值得期待。其中包括：同地同權(quán)同價的土地供應(yīng)市場，在保護(hù)好耕地紅線的同時，加快集體土地入市試點；加大對已供土地的監(jiān)管力度，盤活土地存量，提高土地利用水平；以及完善土地招拍掛制度，合理分配土地收益，促使地方政府?dāng)[脫土地財政發(fā)展模式等。
對此，張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，隨著房地產(chǎn)市場各類利好政策的出現(xiàn)，部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場以期抄底。他分析指出，10月以來，20大標(biāo)桿房企中，萬科、保利、首開分別有拿地動作。事實上從9月開始，包括萬科、遠(yuǎn)洋等企業(yè)已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地。“從目前市場趨勢看，抄底企業(yè)將有所增加”。
針對一線城市的土地市場，張大偉表示，信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，在這種情況下，房企再次進(jìn)入土地市場。隨著各類利好政策的出現(xiàn)，四季度抄底企業(yè)可能進(jìn)一步增多，部分熱點地塊，競爭局面將比三季度更為激烈。
亢亞娟也告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從整個房地產(chǎn)市場形勢來看，在利好政策影響下，整體表現(xiàn)有所反彈。對后市的信心在一定程度上有所增加或可帶動土地成交。此外，資金實力較為雄厚的企業(yè)遇到好的購地機會仍會積極出手，這些因素可能會使未來土地市場成交量進(jìn)一步提升。
