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2024年11月24日
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多位業內人士分析，盡管該政策的利好相當有限，但交易稅調整后，購房者的購房成本確實有所降低，且靜安、長寧兩區為高檔住宅集中的區域，該政策調整無疑將促進二手豪宅交易量。
9月4日，上海市靜安、長寧兩個中心城區對二手房交易稅征收標準進行調整。盡管這一調整只是一次不太起眼的“微調”，卻被業內認為是上海樓市政策松動的重要標志。
多位業內人士分析，盡管該政策的利好相當有限，但交易稅調整后，購房者的購房成本確實有所降低，且靜安、長寧兩區為高檔住宅集中的區域，該政策調整無疑將促進二手豪宅交易量。此外，這一政策出臺后，買賣雙方對市場走勢的心理預期也將發生變化。
不僅如此，《華夏時報》記者得到最新消息，上海徐匯、寶山的二手房交易也將按新政策執行。
“通過一個不太起眼的政策，切入到政策調整通道，是比較穩妥的辦法。在與樓市相關的領域，上海極有可能還有后續動作?！睆偷┐髮W地產運營研究所所長蔡為民在接受
二手房交易變相“減稅”
此前，根據上海靜安、長寧兩區的二手房交易稅繳納辦法，滿五年且不唯一的住房在繳稅時，如果營業稅按照全額房款的5.6%繳納時，個稅也必須按照全額房款的2%繳納；如果營業稅按照增值部分差額的5.6%繳納時，個稅則必須按照差額的20%繳納。按照最新的辦法，如果營業稅按照差額繳納，個稅可以選擇按照全額的2%繳納。
以一套200萬元買進、300萬元賣出的滿五年不唯一住宅為例，按之前的交易辦法，選擇按照全額繳納營業稅和個稅的，總稅款為22.8萬元；選擇按照差額繳納營業稅和個稅的，總稅款為25.6萬元，而選擇新辦法按照差額繳納營業稅、全額繳納個稅的，總稅款僅為11.6萬元，少繳11.2萬元。
“前后最大的變化在于，減少了交易環節的稅收成本，有利于增加二手房交易量?！毙帕x房屋分析師陳麗娜表示。
“我們和長寧同一天對稅費進行了調整，但沒有發文?！膘o安區房地產交易中心稅務部工作人員9月5日向記者表示，區里和市里對交易辦法已經討論了有一段時間了，只是最近才最終確定在靜安、長寧出臺。
一位房產中介向記者透露，上海其他區域也已經收到吹風消息，稅收調整將向全市推廣。就在長寧、靜安推出上述辦法的第二天，最新的交易辦法已經擴展至寶山和徐匯區。
“據寶山、徐匯兩區交易中心的反饋，這兩個區也將按最新辦法執行，也沒有正式發文，但已經做出了窗口指導意見，可以操作了?！鄙虾Ｒ患掖笮头慨a中介市場部人士向
21世紀不動產交易服務部經理薛剛認為，這一政策的調整將釋放高檔住宅的購買需求?！敖灰捉痤~越大，能享受到的稅收優惠越多，因而該辦法將促進豪宅的買賣?！?/p>
不過分析師也指出，該辦法的效果將因限購而大打折扣。
“對賣家來說，受限購政策影響，如果將手中房產賣出后，在上海極有可能買不到新房，因此賣家的愿意并不強烈。購房資格的問題不解決，這一政策的效果將受到極大影響?！标慃惸缺硎尽?/p>
預期后續仍有松綁動作
上海突然拋出一條看似不痛不癢的樓市新政，背后是否有潛臺詞？業內專家告訴記者，調整二手房交易稅費看似事小，其實是攪動上海樓市的一條“鯰魚”。
“9月是新房銷售旺季，也是土地出讓的高峰期。二手房交易加快，會引出不少置換需求進入新房，促進新房的交易?！辈虨槊裰赋?。
世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉則認為，上海的購房需求仍然旺盛，如果政策像長三角其他城市那樣大尺度松動，必將引起房價快速上揚，這并非政府希望看到的。
“在四個一線城市中，上海一般不會首先出臺重大政策，往往會從看似不起眼的政策切入，逐步釋放儲備政策。”陳仲偉表示，近日上海這項不起眼的交易稅調只是調整的開始，預計后期還可能會有一些后續動作。
蔡為民透露，不久前有房企及機構向上海市政府建議，對認房又認貸的“雙限”松綁?！按蠹蚁Ｍ麑蓚€認定標準不進行綁定，而進行各自單獨的認證。但政府部門認為這個動作太大。預計上海不會首先在‘雙限’上做文章，而等著其他城市‘試點’。”蔡為民說。
上海社會科學院有研究人員也向記者透露，此前不久上海有房企及行業協會召開研討會，建議上海對樓市政策適當松動。其中討論到的內容包括，將非上海戶籍購房資格由此前繳納稅費滿三年，降至二年或一年；取消大戶型限購政策等。
不過，業內專家大多認為，上海樓市政策繼續松動的可能性相當大。
“如果9月沒有大動作，10月很可能會有動作。房子不好賣，開發商拿地的熱情也不會高，政府的賣地收入就會受到影響。開發商想抓住9、10月跑量，政府則想在這段時間賣地?！辈虨槊裰赋觯块T解決購房者的問題，其實是想增加開發商買地的信心。
