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2024年11月24日
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中國國家統計局18日發布的數據顯示，7月份，中國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅環比下降的城市數量均比6月份均有所增加，達到64個和65個，幅度超過市場預期。其中，北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市在7月份房價全面下跌。一線城市房價大幅下跌的原因是什么？在各地陸續取消限購政策之后，取消限貸的可能性有多大？房價未來的走勢又會是什么樣的？
雖然房價下調的趨勢延續了最近幾個月以來的變化，但7月份下調的幅度確實超過此前市場的預期。特別是70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市數量，成為近43個月下降城市數量之最，創近十年環比最大跌幅。對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析指出：“主要是因為存貨量特別大，我們過去幾年全國很多城市的新開工量都特別大，導致這幾年住房的庫存量增的特別快。而另一方面，需求是有所萎縮的，尤其是去年部分二線城市需求爆發之后，今年的需求是有所調整和萎縮。所以市場內部的話，我們主要觀察的是供求關系。所以這樣一個供大于求的情況就壓制了房價。”
具體從一線城市來看，今年5月，上海和深圳樓市就率先開啟跌勢；6月起，廣州加入降價行列；7月，堅挺了24個月之久的北京房價也終于開始“淪陷”，這也就是說，這四個城市的房價在7月份首次出現了環比全面下跌的情況。曾被業內認為“只漲不跌”的一線樓市為何在此輪調整中不能“獨善其身”？中原地產市場研究部總監張大偉認為，四個一線城市房價指數均出現環比下跌，和前幾年這幾個城市房價漲幅過高有關：“一線城市不是需求問題，而是價格問題，因為2012年到2013年，一線城市漲幅過高，在去年年末的時候，一線城市的同比漲幅達到了20%，在最近幾個月市場蕭條的情況下，漲幅過快的泡沫被逐漸沖掉。”
有分析人士認為，目前一線城市還沒有公開救市的做法，“限購”、“限貸”政策仍比較緊。但同時，購房者又預期一線城市也可能像其他城市一樣，出現比較明顯的價格下調。因此，入市不積極，進而導致庫存積壓，反過來促使房企進行各種程度的降價。
上海易居房地產研究院發布的監測報告顯示，截至7月底，該研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量超過2.6萬平方米，環比增長1.4%，同比也是增長了22.8%。分析認為，當前，地方正進入“去庫存”的攻堅期，越來越多的地方政府會加大救市力度。
市場人士同時認為，當前取消限購等微調措施難以拉動市場成交。而對市場成交起決定性作用的依然是信貸政策。在多地相繼“放松限購”之后，個別商業銀行開始恢復首套利率優惠政策。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，下半年放松限貸的可能性很大：“因為中央是支持剛需的，保護自主需求的，央行銀監會的話也已經表態了，說要希望商業銀行能大力支持首套房貸。商業銀行的話目前已有動作，但是動作比較小。我認為還需要央行和銀監會也有一些定向的放松，放松之后商業銀行可能有這個利益驅動，去加大和支持首套房的力度。”
在這些政策調控下，未來的樓市走向如何？中原地產市場研究部總監張大偉表示，一線城市由于需求總量還很龐大，所以只要價格出現一定程度的調整，需求會很快的回到市場。但三四線由于需求萎縮情況明顯，房價回穩仍需時日：“一線城市的問題是價格，只要價格出現一些波動，后續市場會有氣溫回升的可能性的，三季度繼續調整之后，四季度隨著金九銀十購買力的釋放，大部分一線城市和部分二線城市的價格是會企穩的。三四線城市我們認為起碼會調整到明年年中，甚至有可能會調整到后年。”
張大偉建議，對于一線城市特別是核心地段，在目前降價的情況下，購房者可以做選擇性的入市。但對于三四線城市，購房者務必要謹慎。
