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2024年11月24日
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在樓市的低迷期，各級政府不遺余力的救市舉措，正在給房地產市場帶來潛移默化的影響。機構數據顯示，7月多地樓市成交量比6月有小幅回升，市場隱現反彈跡象。
但更重要的影響在于，隨著市場交易出現反彈、宏觀經濟形勢企穩、戶籍改革措施出臺等一系列利好因素的出現，房地產市場的信心正在逐漸恢復。近期部分城市的房屋和土地供應均出現增長，正在為未來的市場升溫打下基礎。
專家認為，雖然市場處于低迷狀態，但一系列微小的變化，都將給市場帶來“蝴蝶效應”般的影響。短期的成交量回歸，恐怕并不意味著長期“牛市”的到來，低增長、價格平穩等將成為未來市場的常態。
松綁力度超預期
在經過長達4個月的嘗試后，地方政府松綁樓市的尺度驟然加大。四川省財政廳近日發布通知強調，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對首套普通住房購房者，要求貸款利率不超過基準利率。同時，按實際發放貸款金額的3%給予財政補助。
上述措施發布后，迅速引起軒然大波。中原地產首席分析師張大偉分析認為，成都這一救市政策，是目前為止動作最大救市措施，既是第一次明確用財政補貼購房者，也是第一次明確使用信貸政策救市。相比松綁限購等舉措，其效果將更為明顯。
不少業內人士對上述舉措提出反對并指出，用納稅人的錢補貼購房者，既不合法理又有違公平。贊成者則認為，此舉與此前經常采用的稅費補貼相比，并無根本區別。
截至目前，主管部門尚未對該項措施做出公開表態。隨著越來越多的城市加入松綁限購的大軍中，房地產市場的政策正在出現明顯松動。
中原地產研究部統計數據顯示，截至日前，已有30個城市在限購方面有不同程度的松動，占所有46個限購城市的比例為65%。此外，還有不少城市實施戶籍政策松綁、公積金政策松綁、稅費減免等政策。
該機構預計，年內還將有10個左右城市會出臺不同力度的松綁限購政策。也就是說，除一線城市外，其余限購城市都將肯定在年內取消限購政策。
多數受訪者向中國證券報表示，從政策層面看，力度將會越來越放松。此前幾個月，住建部部長陳政高赴中西部多個省份調研并座談，并在座談中向部分省份明確了“刺激需求”的政策方向。分析指出，未來信貸政策仍有松綁的空間，并可能進一步刺激需求。
心理影響大于實際
從市場表現來看，樓市政策松綁的效果似乎正在顯現。中原地產的數據顯示，7月1日-27日，全國典型的54城市合計住宅簽約套數為15.2套，比6月同期輕微反彈了3%。其中，二三線城市成交量出現明顯上漲。
由于季節因素，7月往往是全年成交的淡季。業內人士指出，成交量之所以出現反彈，并不僅僅由于松綁限購所致，還因為壓抑許久的需求逐漸釋放，越來越多的房地產項目采取降價措施，以及宏觀經濟層面出現了積極變化。
機構數據顯示，杭州蕭山、濟南、成都等地的效果較為明顯，取消限購后日均成交量較之前飆升3倍。長春、武漢、寧波、南寧等4城市，取消限購后的日均成交量有5%左右的小幅提升。其余城市的交易量并無明顯變化。
從上述數據不難看出，松綁限購對市場的實際影響十分有限。并非所有城市都受益于政策的調整，也并非有所城市的反彈勢頭都能夠持續。但在經歷了半年之久的市場低迷之后，區域市場積極信號的傳出，仍然有助于信心的恢復。
合景泰富集團營銷總經理周曜近期表示，在一些城市的核心區，松綁限購之后，成交量出現大幅回升，說明市場需求仍然旺盛。在該公司布局的城市中，幾乎全部出臺過限購政策，如今市場的變化使之看到了積極的一面。
周曜認為，房地產市場正在經歷一個“筑底”的過程，未來仍有不小的發展空間。北京某房企負責人也表示，在城鎮化的大背景下，未來的房地產市場需求仍然強勁。
近期，國務院印發《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，雖未直接提及房地產業，但戶籍政策即將發生的重大變化，仍被認為是房地產市場的利好因素。多數受訪者認為，在多重利好的刺激下，房地產市場的景氣指數將迎來回升的過程。
低速增長將成常態
市場信心的恢復，已在供應量的指標上有所體現。據亞豪機構統計數據顯示，在7月21日至27日的一周內，北京樓市共有6個項目集中入市，累計新增供應5372套，環比上周大漲303%，創年內周供應新高。
機構數據顯示，8月北京共有32個樓盤項目計劃開盤，其中包括11個純新盤和21個老項目后期。今年3月以來，北京樓市供應規模上升，并連續6個月每月開盤項目量超過30個。相比之下，去年同期的月度開盤項目量僅為20余個。
同時，進入下半年，北京加快土地供應步伐，繼7月中旬接連出讓5宗經營性地塊后，7月29日北京土地市場再次迎來5宗經營性地塊同時出讓。分析人士指出，供應端數據的改善，預示著未來北京樓市將可能出現持續回暖的局面，這種情況頗能反映整體市場的現狀。
最近10年來，我國房地產市場共經歷了三次下行周期，此輪市場波動被看作是市場的第四次下行。在以往的三次低迷之后，樓市均出現大幅上漲。但如今的種種跡象表明，雖然市場有升溫跡象，但大幅攀升的局面恐不復存在。
國家統計局的數據顯示，全國商品房庫存已連續多月出現增長，表明整體市場的供需關系已經出現逆轉，這也使得房地產市場的后發動力變得不足。
在這種大背景下，房地產企業的態度正在從以往的“樂觀”變為“謹慎樂觀”。在北京7月29日出讓的土地中，孫河區域的兩宗地塊遭遇流拍。究其原因，機構認為，去年該區域曾誕生過“地王”，如今的土地底價參照“地王”價格而定，但市場已不能接受。
分析人士認為，下半年土地交易量可能有所回升，但土地市場的整體熱度很難隨之升溫。在供大于求較為嚴重的二三線城市，土地市場低迷恐將持續較長時間。中原地產數據顯示，今年7月前30日，全國20強房企拿地額僅為109.8億元，創今年以來的新低，比今年1月下降了8成。
“公司拿地決策的周期明顯變長，而且不會拿價格特別高的地塊。”某上市房企負責人向中國證券報記者透露，從去年開始，該企業就調減了年度銷售增長目標，并在內部會議中指出，房地產企業規模擴張的時代已經結束。
多數機構認為，本輪市場調整期的大背景和市場表現，意味著未來的房地產市場形態將發生變化。其主要表現為，樓市將進入低速增長階段，房地產投資、土地交易、房屋交易量的增長均會變慢，房價增速同樣放緩。在本輪調整期過后，這種局面將可能成為常態。
