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2024年11月24日
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在量價齊跌的北京二手房市場，有一類房源成為了市場中的特例。北京商報記者在海淀、朝陽、東城、西城等區域的二手房市場調查時發現，在新一輪教育改革的影響下，一些非重點學區的房源一夜之間搖身一變成為重點學校學區房，從而價格水漲船高；而另一些老牌學區房則難抵市場低迷影響，出現量價微跌，但跌幅仍比普通二手房低10%左右。業內人士認為，現如今學區房因其稀缺性而仍有別于其他商品房，但是隨著教育改革深化、教育資源均等化的推進，學區房的優勢將逐漸縮小，其“樓市硬通貨”的角色也將逐漸暗淡。
新牌學區逆勢量價普漲
周末的一個下午，置業顧問王輝（化名）找了個陰涼的地方，將電動自行車停在北京四中門口。馬路對面是北京市鼎鼎有名的黃城根小學，在王輝看來，沒有比這兒更適合招攬生意的地方了。
“上半年其他區域的同事都抱怨房子賣不出去，可是在我的片區，交易量還是很樂觀的。”從業三年多的王輝向北京商報記者介紹，在北京二手房交易市場，坐擁名校就意味著保證了交易的量和價，在此基礎上，上半年北京新一輪教改政策的啟動，更是為他的二手房買賣送來了一縷清風。
王輝介紹，西城區德勝門內大街周邊有北京四中、黃城根小學、西什庫小學、西四北四條小學、廠橋小學、柳陽街小學等眾多教育資源，因此轄區內的房子沒有學區、非學區之分，只是由于學校教育水平的不同而被分為了重點學區房以及普通學區房，招生片區的房子也因學校的“三六九等”而被標上了不同的身價。今年，西城區實行義務教育改革新政，首次試行學區制，以街道行政區劃為基礎，建設11個學區，轄區內19所小學并入其他小學，有些小區房子就在此輪調整中身價大漲。
“西城區官園小學并入黃城根小學，這也意味著官園小學從西城區一所普通學校搖身一變成為北京市重點，這一變，周邊學區房就火了。”王輝說，現在官園小學學區房售價每平方米7萬元以上，而在此之前最高的時候賣過6.8萬元／平方米。
除此之外，西什庫小學直接對口北京四中的調整也帶火了周邊房價。
一位長期在該小學所在片區工作的置業顧問小王介紹：“西什庫片區的愛民里小區，二手房歷史最高成交價是6.8萬元／平方米，現在每平方米至少漲了3000元，而且交易量也上去了，上個月經我手成交的就有6套。”
同樣的例子也發生在東城區。今年3月東城區義務教育首個優質資源帶掛牌，北池子小學和東高房小學分別成為燈市口小學的分校，這三所學校將統一招收一年級新生，所有新生學籍為燈市口小學學籍。周邊房產置業顧問向北京商報記者介紹，燈市口小學的學區房價格向來在6萬-6.5萬元/平方米之間，而北池子小學學區房售價在5.8萬元/平方米左右，一經升級房價每平方米也普漲了兩三千元。“同小區同面積的房子我去年賣的時候是320萬元，前段時間的交易價格漲到了367萬元。”
學校服務片區重新規劃結束后，上半年積攢的購房需求也相繼釋放，在一定程度上拉升了二手學區房的交易量。一位東城區的置業顧問介紹，安外東河沿小區轄區內的東師附小今年被合并成為和平里第四小學低年級部，6月初招生簡章一經確定，該小區迎來了二手房交易小高峰。“僅6月，我們就成交了13套房子，可是上半年我們總共也沒賣出3套。現在這個小區基本上沒新增房源了。”
老牌學區穩中微跌
北京商報記者在海淀、西城、東城、朝陽等多區域走訪調查時發現，價格波動較大的房源多為涉及新教改房源，而片區未發生變化的老牌學區房則一直價格堅挺。
海淀區蘇州街以東、中關村東路以西的區域內聚集著中關村第一小學、中關村第二小學、中關村第三小學、雙榆樹中心小學、農科院附小等多個學校，在這里從事房產經紀四年多的小張介紹，今年海淀區學校服務片區的劃分與去年基本一致，因此并未對周邊房價帶來過多刺激。
“中關村一小的一套學區房去年的成交價格在460萬-470萬元之間，可是今年只賣到435萬元，還有一套去年報價380萬元以上的房子前不久以365萬元成交。”在小張看來，海淀區多個學區房也未能擺脫北京二手房量價下行的影響，從年初至今，不僅房子可議價的空間多了，新增房源也比往年多了近兩成。“這個片區以上世紀80年代的老房源為主，稍新的房子面積就會比較大，這兩類房源最不好出手，所以可商量的余地也大。上周雙榆樹中心小學的學區房就成交了12套，總價都要比去年便宜30萬-50萬元。”
打開鏈家在線的網站，點擊“學區房”標簽，在海淀區、朝陽區、石景山區的二手房頁面里，多半房源的價格顯示綠色，一位鏈家工作人員介紹：“綠色意味著降價，每頁12套房源中，紅色上升的房源有2-3個，其余綠色房源降價幅度都在5%左右。”
和平里中介門店的置業顧問也總結道：“房價上漲的環境下，學區房的價格是往上躥得最快的，可是在市場疲軟的時候，多數學區房也會跟降，只是抗跌性好于其他房源，以上半年和平里片區的二手房市場為例，普通房源成交價格降幅在10%-15%之間，而學區房的降幅為3%-5%。”
除了價格的普遍下降外，學區房的成交量也出現了不同程度的下滑。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍介紹：“二手房市場先有量的下跌，才會有價格的跟進下跌，上半年學區房成交量也相應同比下降了5%。” 在他看來，上半年貸款申請難度加大、放款速度放緩也制約了一部分買房人。上述海淀區置業顧問也向北京商報記者介紹，由于是老牌學區房，售價一向偏高，以一套總價350萬元、40平方米的房子為例，按照3萬元/平方米的地區指導價格計算，即便是首套購房者，最多也只能貸款84萬元，而其余266萬元都要由買房人首付付清，“我的客戶中多數是以房換房的，手頭房子賣不掉，就買不了新房，一環扣一環，自然就影響了學區房的交易”。
摘掉“學區”即降百萬
寇海龍說，小學就近免試入學政策催生了“學區房”這一概念，隨著中國家庭對教育的重視，家長不惜花費重金購置屬于教育質量好的學區房產現象越發普遍，尤其是重點學區房因其稀缺性而備受家長青睞，房價也因此水漲船高。
但并非所有學區房業主都可以“傍著學區”一路笑下去。在朝陽區磚角樓北里小區，業主楊先生默默地鎖上了房門，他的房子是頂樓61平方米的小兩居，雖然是1988年的老房子，但因位于三環內，且對口和平里第四小學，售價一直比較理想。今年轄區內學校重新規劃了招生范圍，該小區對口和平里四小的資格被取消，楊先生的房子也因此被擱淺至今，未能售出。
“去年我報價320萬元，現在降到210萬元了，如果真心想買，也可以讓到205萬元。”雖然楊先生一再退讓，但比起周邊的重點學區房，楊先生的房子沒了最重要的保值砝碼。
今年4月，北京市正式公布《2014年義務教育階段入學工作的意見》，實行小學免試就近入學，小學升初中實行單校劃片或多校劃片區入學，根據該文件，上半年全市各區縣對轄區內的教育資源以及對口服務住宅小區進行了重新整合調配，就在此輪調整中，像楊先生的房子一樣，一些二手房的命運被悄然改變。
在東城區工作的一位置業顧問向北京商報記者介紹，按照今年的新規劃，位于東城區安定門外安德里北街的青年湖小區對口小學可以直升北京市第一七一中學，小區居民本以為是件好事兒，但是后來才發現，一七一中學的片區只包含小區三棟樓，不是涉及所有房屋。該置業顧問坦言：“這樣一分，過不了多久這三棟樓的房價就會異軍突起了。”
另外，也有一些不確定因素同樣影響著買房人對學區房價值的判斷。劉女士在海淀區看中了一套科育小區的房子，該小區的住戶可以直接上中關村第三小學，但是最近傳來學校可能要拆遷的消息，劉女士開始動搖了：“其實，我也沒有孩子上學的需求，只是覺得學區房價格會漲得更多一些。”
教改深化 需重審學區房價值
雖然與普通商品房相比，學區房有其獨特優勢，但是今年上半年學區房也未能逃過大勢影響。從上半年北京市二手住宅市場的整體走勢情況來看，二手房價格加速下滑，市場整體由賣方市場過渡到買方市場。
偉業我愛我家集團提供的學區房較集中的五道口區域二手房成交價格數據顯示，3月該區域二手房均價為62844元/平方米，6月則降至45944元/平方米，表現出了倒V字形的變動，這與北京全市二手房價格的變動趨勢高度吻合。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，目前北京市教改逐步實施，在樓市階段性調整的階段，學區房作為一種備受關注的二手房交易，其本身依然會受到樓市宏觀因素的作用。
因此，上述業內人士普遍認為，下半年學區房的量價走勢也將與北京二手房整體市場保持一致，上文所提到的新晉學區房量價齊升的現象也將逐漸減少，下半年的學區房市場將進入量少價穩階段。
一位東城區的置業顧問根據多年經驗分析：“上半年很多購房人都在等待新教改的公布，等到六七月后部分積攢的需求得到了釋放，下半年學區房的交易量將逐漸平穩，價格也很難再逆勢沖高。”
胡景暉則認為，通過上半年的教改，北京“優質中學帶普通小學”或者“優質小學帶普通中學”這樣的“大帶小”模式在逐漸形成，這可能會促使一些普通學校周邊的房價有上漲沖動，但仍會有效分流聚集于傳統熱點學區房區域的購房需求，所以對一些傳統熱點學區房區域價格會有平抑作用，近而會平衡全市學區房的價格。
在業內人士看來，北京市《2014年義務教育階段入學工作的意見》等一系列教育改革的實施，旨在將更多的區域和學校納入到優秀的教育資源體系中，這將有利于打破以往因教育資源的過度集中而引發的少數區域學區房價虛高的現象，而隨著教育改革的不斷深化，學區房也將逐漸失去優勢。
21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰表示：“如果學區資源能夠逐步得以平衡，以前高價抬升的部分名校周邊的學區房價格就有可能跌下來，反過來那些非名校周邊的房子，由于學校資源得以提升，價格存在適當補漲的空間，總體而言，義務階段入學改革越徹底，學區資源越平衡，學區房價格就越易受抑制，因此購房人不得盲目追風。”
教育改革政策的變化也對學區房價格的長期穩定性形成了考驗。上述置業顧問均介紹，按照相應規定，學校的招生范圍每年都會公布一次，而每次微小的調整也會直接影響到部分房屋的價格，因此他們認為：“越是稀缺的房源越有風險，不能過分相信學區房所帶來的教育資源的保證，也不要將投資需求集中于學區房，而是要拋開附屬因素，根據自身的需求判斷房屋的價格和價值。”
