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2024年11月24日
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●之前被炒高的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格現(xiàn)回落趨勢(shì)；并入名校、九年一貫制學(xué)校等促使形成新的熱點(diǎn)區(qū)域
●市教委提醒，北京中小學(xué)優(yōu)質(zhì)教育資源布局發(fā)生較大變化，家長(zhǎng)不要盲目購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房
就近入學(xué)、禁止跨區(qū)擇校等教育政策的變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“學(xué)區(qū)房”的影響已經(jīng)初現(xiàn)端倪。一方面，傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房熱區(qū)“狂熱”漸退；另一方面，部分“普小”并入“牛小”或直升重點(diǎn)中學(xué)的片內(nèi)二手房成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。
正在進(jìn)行的北京小學(xué)入學(xué)信息采集將于明天結(jié)束。而今年4月，北京市發(fā)布的《2014年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見(jiàn)》，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了免試“就近入學(xué)”的原則，還取消了“共建生”。
教育政策方面的變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“學(xué)區(qū)房”影響已經(jīng)初現(xiàn)端倪。一方面，傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房熱區(qū)“狂熱”漸退；另一方面，部分“普小”并入“牛小”或直升重點(diǎn)中學(xué)的片內(nèi)二手房成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。
新老學(xué)區(qū)冷熱不均
往年，傳統(tǒng)名校是熱門(mén)的擇校對(duì)象，也推高了學(xué)區(qū)房的價(jià)格，投資客看到學(xué)區(qū)房的上漲空間，炒房獲利者不在少數(shù)。以可上中關(guān)村三小的蜂鳥(niǎo)社區(qū)為例，房源均是40-50平方米的小戶型，買(mǎi)家多是以低總價(jià)獲得入學(xué)資格。在孩子入學(xué)期間，不少家長(zhǎng)還需將蜂鳥(niǎo)社區(qū)的房子出租，然后在附近租套兩居室。等到孩子畢業(yè)后，再將蜂鳥(niǎo)社區(qū)的房子賣掉。
而隨著鼓勵(lì)就近入學(xué)及落戶年限門(mén)檻提高，之前被炒高的區(qū)域價(jià)格有回落的趨勢(shì)，投資客也聞風(fēng)拋售。
但另一方面，推行“就近入學(xué)”，“九年一貫制”促使一些不知名的學(xué)校周邊住宅形成新的學(xué)區(qū)房，價(jià)格則呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，為孩子上學(xué)而換房的家長(zhǎng)不在少數(shù)。
“不讓擇校，學(xué)區(qū)房就成為上名校的最有效的途徑。”一名剛買(mǎi)了學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)說(shuō)。
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格畸形將改變
據(jù)了解，北京中小學(xué)優(yōu)質(zhì)教育資源近幾年來(lái)不斷擴(kuò)大，尤其是2014年布局上發(fā)生了較大變化，北京新教育地圖的推出，使得優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋范圍越來(lái)越廣。另一方面，還將發(fā)布落戶年限門(mén)檻等細(xì)則。北京市教委也提醒家長(zhǎng)不要盲目購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房。
東城區(qū)研修學(xué)院副院長(zhǎng)馬福貴表示，政策導(dǎo)向是拉平所有小學(xué)和初中的水平，鼓勵(lì)就近入學(xué)，保證九年義務(wù)教育能盡可能減少孩子負(fù)擔(dān)。資源均衡了，也就無(wú)所謂學(xué)區(qū)房了。
偉業(yè)我愛(ài)我家分析師孔丹認(rèn)為，大的教育集團(tuán)的成立，和九年一貫制試點(diǎn)的推出，有利于打破以往因教育資源的過(guò)度集中，“學(xué)區(qū)房”價(jià)格畸形的現(xiàn)象也將逐步得到解決。
冷
傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房 投資客降價(jià)離場(chǎng)
就近入學(xué)、擇校越來(lái)越難，使學(xué)區(qū)房降溫
由于北京教育改革引導(dǎo)公眾“就近入學(xué)”，改革的方向是教育資源均衡化，跨區(qū)擇校將越來(lái)越難，因此，以往熱門(mén)的擇校名校附近的學(xué)區(qū)房也受政策和市場(chǎng)的雙重影響受到冷遇。
海淀萬(wàn)柳
“砍價(jià)”可降1萬(wàn)元/平方米
海淀區(qū)中關(guān)村三小萬(wàn)柳分校是海淀有名的一流一類小學(xué)，該校對(duì)面的萬(wàn)柳中路上密集分布著十來(lái)家中介，常年主營(yíng)學(xué)區(qū)房的租售業(yè)務(wù)。多年來(lái)該片區(qū)一直漲價(jià)的熱門(mén)學(xué)區(qū)房，最近終于有了較大松動(dòng)，也讓投資客萌生退意。
據(jù)了解，今年年初萬(wàn)柳區(qū)域的二手住宅成交價(jià)還在8萬(wàn)/平方米左右，但現(xiàn)在不少投資客急于降價(jià)出售，拉低了區(qū)域均價(jià)。萬(wàn)柳某中介公司的一名經(jīng)紀(jì)人介紹，目前公司在售的兩套低均價(jià)房源，其中一套是蜂鳥(niǎo)社區(qū)47平方米一居，房主賣375萬(wàn)元。房主是名投資客，曾倒手過(guò)兩套蜂鳥(niǎo)社區(qū)的房子而大賺，但這第三次倒賣時(shí)卻不像前兩次那么順暢。房子去年12月入手，現(xiàn)在基本是平價(jià)平出，沒(méi)有賺到錢(qián)。“看到市場(chǎng)不好，房主想盡快脫手。”這名經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。而另一套房源則是鋒尚國(guó)際111平方米的兩居，據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套房是房主去年3月份以825萬(wàn)元買(mǎi)下的，現(xiàn)在急用錢(qián)，一個(gè)月內(nèi)房主的報(bào)價(jià)從900萬(wàn)元直接降到760萬(wàn)，賠本甩，“如果真打算要，價(jià)格還能往下談”。
麥田房產(chǎn)萬(wàn)柳星標(biāo)店經(jīng)理告訴記者，與往年相比，今年萬(wàn)柳片區(qū)二手房的量?jī)r(jià)都“跌得很厲害”。去年3月，光蜂鳥(niǎo)社區(qū)就能賣40套，現(xiàn)在一個(gè)月能賣出去2套就不錯(cuò)了。“以往有學(xué)區(qū)房概念，房主的報(bào)價(jià)和成交差得不大，而現(xiàn)在是每平米報(bào)價(jià)七八萬(wàn)，實(shí)際可以降到六七萬(wàn)元成交，這主要是因?yàn)榉恐鲗?duì)房?jī)r(jià)預(yù)期看跌，同時(shí)，教育改革也是重要原因。”
西城文化胡同
實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)房有價(jià)無(wú)市
位于西城區(qū)的北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)是北京市重點(diǎn)小學(xué)中的重點(diǎn)學(xué)校，其學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)區(qū)房源成交價(jià)一直居高不下。
“北京實(shí)驗(yàn)二小本部在招商簡(jiǎn)章里規(guī)定的劃片區(qū)域只有文化胡同和文昌胡同，房源都是平房，面積從十幾平米到幾十平米之間，總價(jià)相對(duì)偏低，而且不限購(gòu)，因此前幾年一直是家長(zhǎng)們熱捧的對(duì)象。”北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)附近的鏈家地產(chǎn)中介門(mén)店置業(yè)顧問(wèn)介紹。
該置業(yè)顧問(wèn)表示，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間消化，這種房源目前已經(jīng)所剩無(wú)幾，只有文化胡同的三間房在售，其中就包括那套單價(jià)30萬(wàn)元的房源，總價(jià)達(dá)1680萬(wàn)元。其余兩套20平米和17平米的平房，單價(jià)分別是13萬(wàn)和24萬(wàn)，總價(jià)是260萬(wàn)元和417萬(wàn)元。“這種房源單價(jià)高，質(zhì)量低，再加上北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)要求落戶滿五年才能入學(xué)，基本上擠出了投資客，可以說(shuō)是有價(jià)無(wú)市。今年4月份店里成交過(guò)一套7平方米的平房，均價(jià)24萬(wàn)元，總價(jià)168萬(wàn)元。再上一次成交就是2012年的事了。”
據(jù)媒體報(bào)道，北京市教委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京將對(duì)相應(yīng)的學(xué)區(qū)房做出五年期的相關(guān)規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)落戶滿五年上片內(nèi)學(xué)校是趨勢(shì)，“就近入學(xué)”也主要是針對(duì)片內(nèi)常住人口，同時(shí)也將為學(xué)區(qū)房降溫，避免對(duì)學(xué)區(qū)房的過(guò)度炒作。
“學(xué)區(qū)房是個(gè)途徑”
●李先生(家住豐臺(tái)，孩子今年要上小學(xué))：
之前我想走“單位共建”的途徑讓孩子入讀東城區(qū)的普通小學(xué)，但從今年年初開(kāi)始的各種信息表明，跨區(qū)共建很不靠譜。為了踏踏實(shí)實(shí)在東城入學(xué)，我果斷買(mǎi)了東城區(qū)的學(xué)區(qū)房。十年前，我還認(rèn)為這是非常不值得一提的買(mǎi)房理由，但事到臨頭，唯有此辦法能讓孩子在東城就讀。
雖然我也認(rèn)為小學(xué)教育其實(shí)并沒(méi)有那么重要，好小孩在哪個(gè)小學(xué)都能學(xué)好。但現(xiàn)在的情況是，上哪所小學(xué)就基本意味著初中在哪個(gè)區(qū)上，而初中是學(xué)生教育的關(guān)鍵時(shí)期。
熱
教改利好 新學(xué)區(qū)房源受關(guān)注
裕中西里二手房單價(jià)約6萬(wàn)元，且部分房主沒(méi)有降價(jià)意愿
傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房失去往年火熱行情的同時(shí)，一些被歸入名校教育集團(tuán)、與優(yōu)質(zhì)中學(xué)對(duì)接的小學(xué)，其學(xué)區(qū)內(nèi)的房源開(kāi)始受到購(gòu)房者關(guān)注。
西城裕中西里
直升三帆中學(xué)，今年以來(lái)漲了近萬(wàn)元
北三環(huán)外的裕中西里也是這次教改受益頗大的區(qū)域。此前裕中小學(xué)是西城區(qū)的一所普通小學(xué)，但是教改后改名為三帆中學(xué)附屬小學(xué)，裕中小學(xué)畢業(yè)生80%將來(lái)能直升市重點(diǎn)三帆中學(xué)，這也帶動(dòng)了區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的飆升。
5月27日下午，裕民路上鏈家地產(chǎn)門(mén)店經(jīng)紀(jì)人向記者介紹：“政策出來(lái)后，成交量大了，特別是總價(jià)低的一居室特別搶手。買(mǎi)房人基本上都是瞅準(zhǔn)落戶進(jìn)來(lái)讓孩子讀裕中小學(xué)，之后升入三帆中學(xué)，免去小升初擇校的麻煩。”
據(jù)了解，裕民路路南屬于西城區(qū)，主要有裕中西里和裕中東里社區(qū)，路北則屬于朝陽(yáng)區(qū)，附近是安貞西里社區(qū)。在教改政策未出臺(tái)之前，裕民小學(xué)是西城區(qū)的普通小學(xué)，片區(qū)內(nèi)二手房?jī)r(jià)格與安貞西里差別不大，今年年初時(shí)均為5萬(wàn)元/平方米，而隨著教改政策公布，裕中西里和裕中東里社區(qū)的價(jià)格呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在成交價(jià)已經(jīng)漲至5.5萬(wàn)元/平方米，逼近6萬(wàn)元大關(guān)。
記者在鏈家地產(chǎn)看到，目前裕中西里一套45平方米的一居室報(bào)價(jià)已達(dá)270萬(wàn)元，單價(jià)為6萬(wàn)元。由于現(xiàn)在有學(xué)區(qū)房概念，房主沒(méi)有降價(jià)意愿。“房主要等誰(shuí)給得上價(jià)格再帶去看，現(xiàn)在我們也還沒(méi)有看到房”，鏈家地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。
由于房源比往年消化得太快，最近裕中西里和裕中東里都沒(méi)有好房源可賣。而安貞西里的房?jī)r(jià)則受市場(chǎng)影響一路回落，目前下調(diào)到4.5萬(wàn)元/平方米。一條馬路之隔，兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)一升一降，差距已達(dá)萬(wàn)元。
而裕中小學(xué)附近、北三環(huán)內(nèi)側(cè)的名校育翔小學(xué)和西師附小，其學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格早已達(dá)到7萬(wàn)元/平米。“與其相比，裕中小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格有優(yōu)勢(shì)，關(guān)注這片學(xué)區(qū)房的購(gòu)房人都愿意來(lái)買(mǎi)這里的房子。”上述經(jīng)紀(jì)人表示。
涭水河小學(xué)片區(qū)
成為名校分校，業(yè)主提價(jià)五六千
涭水河小學(xué)是西城區(qū)的一所普通小學(xué)，但是由于最近被納入北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，開(kāi)始受到購(gòu)房人關(guān)注。據(jù)區(qū)域內(nèi)的二手房置業(yè)顧問(wèn)介紹，這幾年來(lái)一直有購(gòu)房者抱著押寶的心理選擇購(gòu)買(mǎi)涭水河小學(xué)的學(xué)區(qū)房。尤其是4月份涭水河小學(xué)正式撤并進(jìn)入北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)教育集團(tuán)后，其片內(nèi)房源更加受到關(guān)注，雖然整體市場(chǎng)僵持不下，但部分業(yè)主仍提價(jià)5000元-6000元/平方米。
同樣是并入北京實(shí)驗(yàn)二小的廣外一小和玉桃園小學(xué)，其學(xué)區(qū)內(nèi)的賣房人已將“實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)房”作為銷售噱頭。在某二手房中介網(wǎng)站上，“實(shí)驗(yàn)二小分校”、“實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)房”、“正式掛牌實(shí)驗(yàn)二小”等標(biāo)題已經(jīng)成為吸引購(gòu)房者的招牌。
此外，因重組政策而引發(fā)學(xué)區(qū)房熱的還有東城區(qū)青年湖小學(xué)，對(duì)口直升171中學(xué)；車道溝小學(xué)并入北理工附中，成為九年一貫制學(xué)校等，在四五月，房?jī)r(jià)都呈逆勢(shì)上升趨勢(shì)，但與傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房相比，還是有一定差距。
“等片區(qū)劃定再出手”
●張女士(在朝陽(yáng)雙井租房，孩子三年后上小學(xué)，正打算買(mǎi)房)：
我希望孩子以后能上朝陽(yáng)區(qū)的垂楊柳中心小學(xué)，之前它劃片的區(qū)域包括垂楊柳中里、垂楊柳北里、樂(lè)城國(guó)際、世橋國(guó)貿(mào)、天之驕子等小區(qū)。但最近聽(tīng)說(shuō)這個(gè)區(qū)域的學(xué)區(qū)劃定在今年可能會(huì)產(chǎn)生較大變化。最近不少像我一樣為孩子上學(xué)而購(gòu)房的家長(zhǎng)都在等待，還是想等學(xué)區(qū)劃定后再出手。如果學(xué)區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)校更多，到時(shí)候這里的二手房?jī)r(jià)格應(yīng)該會(huì)有所上漲，但目前市場(chǎng)冷清，漲幅應(yīng)該也不會(huì)太大吧。
“對(duì)口直升”房源不能沖動(dòng)
●王先生(今年以來(lái)一直在東城尋找購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房)
東城區(qū)青年湖小學(xué)將可以對(duì)口直升171中學(xué)，在看了一圈青年湖的學(xué)區(qū)房后，我沒(méi)有著急入手。不能沖動(dòng)！因?yàn)榍嗄旰W(xué)畢竟是很普通的小學(xué)，如果升學(xué)質(zhì)量不好，弄成171中學(xué)差生班，在“牛中學(xué)”里對(duì)孩子反而是個(gè)磨難。未來(lái)171中學(xué)的生源不僅來(lái)自直升的青年湖小學(xué)，還有傳統(tǒng)名校的學(xué)生，總體生源質(zhì)量應(yīng)該不會(huì)下降，青年湖小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量能否在這幾年中有飛躍性的提升是個(gè)問(wèn)題，否則直升也不是什么好事。
■ 業(yè)內(nèi)聲音
未來(lái)將沒(méi)有“學(xué)區(qū)房”
●馬福貴(東城區(qū)研修學(xué)院副院長(zhǎng))：
學(xué)區(qū)房是利益投機(jī)者的一個(gè)概念。北京教改的方向肯定是縮小各學(xué)校之間的教育水平差距，今年也不讓擇校，未來(lái)各校教育質(zhì)量相當(dāng)，也就沒(méi)有了學(xué)區(qū)房的概念。家長(zhǎng)要根據(jù)孩子的特點(diǎn)，選擇適宜的居住地點(diǎn)，就近入學(xué)。因此，對(duì)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)要慎重考慮。
“學(xué)區(qū)資源稀缺將改變”
●孔丹(偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)分析師)：
學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)和熱炒，根本原因在于教育資源不均衡。很多家長(zhǎng)已經(jīng)形成了思維慣式，從孩子一兩歲起就著手購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，等孩子上了中學(xué)，基本上都會(huì)再換一套重點(diǎn)初中附近的學(xué)區(qū)房。在重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)購(gòu)置房產(chǎn)，有時(shí)甚至需要花費(fèi)五六百萬(wàn)元才能買(mǎi)到一套房，居住條件還不理想，但家長(zhǎng)們好像都認(rèn)準(zhǔn)了這種模式。
現(xiàn)在就近入學(xué)的新規(guī)和新學(xué)區(qū)劃分，使一些原本不受市場(chǎng)關(guān)注的學(xué)校進(jìn)入考慮范圍，短時(shí)間內(nèi)將催生新學(xué)區(qū)房，這些區(qū)域的二手房成交量?jī)r(jià)或?qū)⒂幸欢ǔ潭扰噬５珡拈L(zhǎng)期來(lái)看，教育資源的逐步均衡將改變學(xué)區(qū)房因資源稀缺而價(jià)格高企的局面，扭轉(zhuǎn)人們“擇校而居”的觀念。
