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2024年11月24日
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經(jīng)過(guò)一年多的等待，葉子瑜（化名）和丈夫終于圓了買房夢(mèng)。
到目前，這對(duì)80后夫妻一直租住在北京市朝陽(yáng)區(qū)雙井附近的一套兩居室里。2013年兩人領(lǐng)證結(jié)婚時(shí)，北京的房?jī)r(jià)正領(lǐng)跑全國(guó)，面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，兩人只得決定先結(jié)婚，后買房。
當(dāng)年10月，北京市住建委出臺(tái)了調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的“京七條”，其中與這對(duì)夫婦相關(guān)的內(nèi)容是，政策提出，為解決夾心層的購(gòu)房問(wèn)題，北京市擬推出自住型商品房。
走完了申購(gòu)、審核、搖號(hào)等流程后，葉子瑜一家有幸成為北京市首個(gè)搖號(hào)產(chǎn)生的自住房項(xiàng)目——金隅·匯星苑的中簽家庭。今年6月28日選房那天，他們選定了金隅·匯星苑1號(hào)樓13層的一套三居室。
據(jù)介紹，此次自住房選房過(guò)程中，北京市共有1533戶中簽家庭前來(lái)選房，還有349戶中簽家庭放棄了選房。
作為具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商品房，自住房從政策出臺(tái)到入市銷售，整個(gè)過(guò)程一直備受大眾關(guān)注。與北京龐大的購(gòu)房需求相比，北京市計(jì)劃在今年年底前推出的7萬(wàn)套自住房，可以說(shuō)是杯水車薪。
業(yè)界人士指出，自住房政策需要打“持久戰(zhàn)”，才能真正應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求。另外，如果與自住房相關(guān)的政策不完善的話，可能會(huì)引發(fā)一系列后續(xù)問(wèn)題。
即便搖上號(hào)，房?jī)r(jià)依然像座大山
金隅·匯星苑小區(qū)共有房源1882套，在有限的房源面前，卻站著一支龐大的剛需隊(duì)伍。
由于地理位置佳，性價(jià)比高，金隅·匯星苑十分搶手：1882套的房源，共有17.3萬(wàn)戶家庭申購(gòu)，數(shù)量超過(guò)了北京市最早開(kāi)始網(wǎng)上申購(gòu)的自住房項(xiàng)目“恒大·御景灣”。
幾輪資格審核后，有12.8萬(wàn)戶優(yōu)先家庭拿到了搖號(hào)資格，但最終僅有3764戶家庭中簽。
雖然幸運(yùn)的天平向這些家庭傾斜，但中簽家庭并非都滿是歡喜。
“能中簽感覺(jué)很驚喜，但這種感覺(jué)一瞬而過(guò)。”中國(guó)青年報(bào)記者在選房現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)采訪了一些家庭，他們都不約而同給出了這樣的回答。
掠走驚喜的依然是房?jī)r(jià)。參加自住房?jī)?yōu)先搖號(hào)的中簽家庭大多為保障房輪候家庭和京籍無(wú)房家庭，他們之中很多是低保戶或是工作不久的年輕夫妻，即便自住房?jī)r(jià)格便宜一些，但房屋總價(jià)仍然是矗立在他們面前的一座大山。
有媒體報(bào)道，在搖號(hào)結(jié)束后的第二天，一條“10萬(wàn)元賣自住房號(hào)”的信息就出現(xiàn)在某個(gè)自住房QQ群里。這位自稱中簽號(hào)為第1700多號(hào)的網(wǎng)友很快就被北京市住建委約談。這位網(wǎng)友表示，之所以賣號(hào)，是怕還不起貸款而想放棄購(gòu)買。
在選房現(xiàn)場(chǎng)，不少家庭表示，購(gòu)買自住房實(shí)際上是件挺吃力的事。
“我們?cè)?jì)劃買套兩居室的房子，但目前只能考慮一居。”在地鐵公司上班的王爍（化名）說(shuō)。
王爍說(shuō)自己最初希望通過(guò)組合貸的方式買一套兩居室，由于夫妻兩人月收入加起來(lái)僅有8000元，除去公積金還貸，剩下的收入不符合商業(yè)銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)。另外，他本人剛剛換了新工作，尚未繳滿一年的公積金，不符合公積金貸款資格，只能用愛(ài)人一個(gè)人的公積金貸款。因此，申請(qǐng)不到貸款，選購(gòu)的面積也要隨之下調(diào)。
但兩人更發(fā)愁的是首付。81萬(wàn)元的首付，家里只能拿出60多萬(wàn)元，借錢成為他們當(dāng)前的頭等大事。“理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。”在王爍看來(lái)，自住房不僅是一場(chǎng)運(yùn)氣之間的“較量”，資金實(shí)力也決定了成敗。
自住房入市已經(jīng)為樓市降溫？
從金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公布的數(shù)據(jù)看，將有10多萬(wàn)個(gè)家庭被擋在首批自住房的大門之外。這些沒(méi)有中簽的家庭和非優(yōu)先家庭的住房需求將如何解決？
北京市住建委自住商品房網(wǎng)頁(yè)的項(xiàng)目公示顯示，已經(jīng)入市的房源共有1.8萬(wàn)套，分布在北京市各城區(qū)。其中，恒大·御景灣、金隅·匯景苑等8個(gè)自住房項(xiàng)目均已進(jìn)入聯(lián)網(wǎng)審核階段，待拿到預(yù)售證，就可以進(jìn)行搖號(hào)。
雖然也是政策中的優(yōu)先家庭，陳薈宇和男朋友卻坐不住了，兩人已經(jīng)計(jì)劃結(jié)婚，但房子問(wèn)題遲遲未能解決。之前期盼搖號(hào)能傳來(lái)好消息，但隨著近幾個(gè)月樓市的降溫，他們決定在等待“恒大·御景灣”項(xiàng)目搖號(hào)結(jié)果的過(guò)程中，也考慮購(gòu)買二手房。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，北京市上半年二手房簽約4.35萬(wàn)套，這一成交量為網(wǎng)簽記錄幾年來(lái)的最低值，而二手房成交均價(jià)也加速下調(diào)，6月的成交均價(jià)為2.92萬(wàn)元，相比5月均價(jià)3.02萬(wàn)元下降了3.3%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京市上半年二手房的成交量和均價(jià)之所以下降，除了信貸政策收緊外，自住房入市也是一個(gè)誘因。
“從目前來(lái)看，7萬(wàn)套的自住房規(guī)劃已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響，購(gòu)房者也從之前的恐慌性入市轉(zhuǎn)變?yōu)榭只判杂^望。但自住房如果僅是一時(shí)的調(diào)控措施，那么今年以后，購(gòu)房需求就有可能出現(xiàn)向普通商品房回流的情況，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。”張大偉告訴中國(guó)青年報(bào)記者。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，自住房房源有限使得供求矛盾十分突出，雖然政府在之前的文件中提出今后還要根據(jù)市場(chǎng)需求情況進(jìn)一步加大供地規(guī)模，但目前還沒(méi)有看到具體的規(guī)劃，自住房在后續(xù)的供應(yīng)規(guī)模、監(jiān)管、退出等問(wèn)題上仍不明朗。陳國(guó)強(qiáng)進(jìn)一步指出，自住房制度的不完善，不僅僅表現(xiàn)在供應(yīng)規(guī)模上，還包括后續(xù)監(jiān)管和定價(jià)機(jī)制等問(wèn)題。
未來(lái)售賣的收益比例怎么分配合適
金隅·匯星苑目前已初步完成正選組（1-1882號(hào)為正選組家庭、1883-3764號(hào)為備選組家庭）家庭的選房工作，經(jīng)過(guò)10天的網(wǎng)簽審核后，便可正式簽約。
在此之前，盡管未到搖號(hào)階段，但在一些買房者的論壇里，已有網(wǎng)友詢問(wèn)自住房可否出租。
根據(jù)北京市住建委去年發(fā)布的《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%繳納土地收益等價(jià)款。
文件中對(duì)禁售有規(guī)定，但對(duì)禁租卻沒(méi)有明確說(shuō)明，這是否意味著將來(lái)購(gòu)房者可以自行出租？
中國(guó)青年報(bào)記者就該問(wèn)題向北京市住建委咨詢，尚未得到回復(fù)。而金隅嘉業(yè)表示，合同條款中不會(huì)對(duì)出租作禁止規(guī)定。
陳國(guó)強(qiáng)對(duì)未來(lái)自住房的使用表示擔(dān)心。他認(rèn)為，自住房如果不規(guī)定禁止出租，就與“自住”的初衷不相符。
記者了解到，由于自住房項(xiàng)目位置分散，集中在北京五環(huán)內(nèi)的房源并不多，大多分布在房山、門頭溝、平谷等地。由于位置過(guò)于偏遠(yuǎn)，許多項(xiàng)目存在著交通、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施不完善的問(wèn)題，極有可能出現(xiàn)購(gòu)房者出租自住房，再到市區(qū)內(nèi)另覓他處居住的情況。
“如果沒(méi)有明確規(guī)定購(gòu)房者不能出租，未來(lái)二手房的租金價(jià)格勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。”陳國(guó)強(qiáng)告訴中國(guó)青年報(bào)記者，自住房采取配建的方式可能產(chǎn)生弊端，對(duì)此應(yīng)予以關(guān)注。
“自住房項(xiàng)目的建設(shè)主要有兩種方式，一種是集中建設(shè)，另一種是在商品房的地塊上配建自住房。因?yàn)橥恋爻杀拘枰_(kāi)發(fā)商承擔(dān)，政府在土地出讓的階段又限定了自住房銷售均價(jià)。所以采取配建方式，有可能會(huì)推高該地塊中商品房的售價(jià)。”陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，政府需要轉(zhuǎn)變目前在商品房的地塊中配建自住房的方式，采用單一建設(shè)或異地配建的方式更為穩(wěn)妥。
今年4月，住建部確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石成為推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)城市。
雖然北京市住建委尚未對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房作出詳細(xì)的規(guī)定，但從讓價(jià)30%和增值收益30%上交政府的自住房政策上看，自住房已經(jīng)具有共有產(chǎn)權(quán)屬性，其也被業(yè)界認(rèn)為是共有產(chǎn)權(quán)住房的一種，在產(chǎn)權(quán)分配上，政府的產(chǎn)權(quán)比例占三成，個(gè)人占七成。
張大偉認(rèn)為，如果按照共有產(chǎn)權(quán)來(lái)分配，未來(lái)自住房出售時(shí)購(gòu)房者僅把差價(jià)的30%上交給政府并不合理，而是應(yīng)該按照實(shí)際售價(jià)的30%來(lái)上交，否則，政府的實(shí)際收益會(huì)被壓縮，收益與產(chǎn)權(quán)是否成正比也值得思索。
“自住房已經(jīng)開(kāi)始供應(yīng)，但相關(guān)的規(guī)定和條例還較為滯后，一旦自住房完成簽約，很難再去約束它。” 張大偉認(rèn)為，政府應(yīng)抓緊完善相應(yīng)的制度，以防日后出現(xiàn)不必要的麻煩，而自住房的管理制度應(yīng)該本著“讓買到的人沒(méi)有賺、沒(méi)買到的人也沒(méi)有虧”的原則去制定。
