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2024年11月24日
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這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的時代，也是矛盾重重的時代;這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理想遠(yuǎn)大的時代，也是現(xiàn)實逼仄的時代;這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)問題成堆的時代，也是機會成山的時代;這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強制療傷的時代，也是全面提速的時代。
在過去的十幾年里，經(jīng)濟(jì)全球化和信息高速公路的發(fā)展使得商業(yè)模式發(fā)生了翻天覆地的變化。從改革開放到本世紀(jì)前10年，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)舞臺上扮演主角的是“地理優(yōu)勢”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不需要做得很好，更不要說卓越了，在此期間，一些所謂的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“優(yōu)質(zhì)模式”構(gòu)不成絕對吸引，相當(dāng)多的高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)都依托于優(yōu)越的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策優(yōu)勢，用財政補貼、壟斷競爭、割肉讓利的方式取得不俗“成績”，然而，惡果也很明顯，部分發(fā)展較好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨“無地可供”的困境。
如今，全球化和信息化使得地理優(yōu)勢逐漸喪失殆盡，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度趕不上雄心勃勃的新城發(fā)展計劃，而中國市場上的產(chǎn)業(yè)群體已經(jīng)占據(jù)好地段，當(dāng)代產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)舞臺上的主旋律是“需求稀缺”——不僅僅是對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求，更是對服務(wù)的需求、市場的需求和發(fā)展的需求。滿足了“需求稀缺”因素，才能制造卓越的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，才能迎合未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢。
綜合而言，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，需要關(guān)注以下六大趨勢：
一，以投資為中心，轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M為中心的“市場”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。投資、出口和消費是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車，在投資疲軟、產(chǎn)能過剩，出口受阻的情況下，如何讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為大型的消費市場顯得較為中心，阿里巴巴線下增設(shè)的“特色產(chǎn)業(yè)帶”、前店后廠全國力推的“四面八方電商城”都是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中尋求消費元素，通過促動貨物流轉(zhuǎn)，拉動地區(qū)消費流動，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)發(fā)展和閉環(huán)發(fā)展。
二，以招商引資為中心，轉(zhuǎn)變立足當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的“總部”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。李克強經(jīng)濟(jì)學(xué)重點指出，把存量資產(chǎn)盤活為增量資產(chǎn);每個地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都離不開本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步，促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，用“科學(xué)分工、主輔分離”的方法是有效拉動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要形式。總部基地、聯(lián)動U谷、恒生科技園等園區(qū)用“地方總部”的思維協(xié)助一大批企業(yè)將企業(yè)營運中心和生產(chǎn)中心進(jìn)行分離，在大幅度提升產(chǎn)業(yè)集群的同時，推動了企業(yè)家之間的群策群力，推動了地方企業(yè)家的抱團(tuán)做大，為地方經(jīng)濟(jì)的“騰籠換鳥”提供了現(xiàn)實的發(fā)展平臺。
三，以生產(chǎn)加工為中心，轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨a(chǎn)性服務(wù)業(yè)為核心的“外包”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。天津某區(qū)曾經(jīng)是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的排頭兵，擁有數(shù)百萬平米的標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)廠房，但由于頂層設(shè)計中的失誤，在產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)、金融服務(wù)、設(shè)施設(shè)備租賃、檢測檢驗認(rèn)證等方面有所欠缺，結(jié)果短短數(shù)年就被超越——沒有生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，入駐企業(yè)僅僅將其作為生產(chǎn)加工基地;相反，張江科技園、常州科教城的成功，一方面是地方政府大力扶持的結(jié)果，另一方面則顯示了對企業(yè)發(fā)展需求的把握。
四，以實體經(jīng)濟(jì)為中心，轉(zhuǎn)變?yōu)橐曰ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)為特色的“電子商務(wù)”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須以促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展為己任，沒有實體經(jīng)濟(jì)支撐的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是無根之木，在信息化高速發(fā)展的今天，我們必須重視能夠?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大催化作用的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，尤其是電子商務(wù)的巨大推動作用。多個電子商務(wù)巨頭已經(jīng)在全國各地規(guī)劃自己的電商園區(qū)，傳統(tǒng)的蘇寧、大潤發(fā)等均在轉(zhuǎn)型中完成電商平臺的搭建和發(fā)展，以京東、淘寶等電商平臺為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在蓬勃發(fā)展，相信未來數(shù)年內(nèi)，以電商為龍頭的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，將對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成巨大推動。
五， 以農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越】凳称窞槠鯔C的“莊園”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。我國是人口大國，以農(nóng)立國，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，健康產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分。以農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化是巨大的市場機遇，以健康食品為契機的“莊園”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)被利海、伊利、蒙牛、光明等巨頭迎頭趕上，抓準(zhǔn)這一契機和發(fā)展趨勢，能在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中有所收獲。
六， 以“三來一補”為中心，轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴爸袊亍睘楹诵母偁幜Φ漠a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。中國元素是中國企業(yè)核心競爭力最重要的一部分，只有中國元素才能支撐中國產(chǎn)業(yè)，只有中國元素才能強大中國企業(yè)，在中國發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，扎根在中國，盡可能的吸收和消化傳統(tǒng)文化的精髓，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)才可以做大做強，一味模仿抄襲照搬國外的發(fā)展模式，而不具備中國獨特元素的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)日趨激烈的競爭中，將很難得到長遠(yuǎn)發(fā)展。
