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2024年11月24日
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產業地產：如何用兩條腿奔跑
“在過去一年大規模的市場調研中我們發現，個別區域每半年就會有競爭對手出來，這種速度比較可怕。而個別城市確實存在消化期過長的風險。” 這是聯東集團副總裁王東升對市場的感受。
“產業”這條腿的奔跑方式未解，“地產”板塊卻迎來史上最密集的工業用地新政。
面對頻出的工業用地新政，王東升認為，系列新政不過是對“十八大”已明確工業用地控總量提地價的細化。密集出臺的行業用地新政始于土地資源的稀缺性和國家對工業用地總量的控制。這對此前市場上工業用地濫用行為得以適當約束，工業用地效率政策層面要求提高。另外，系列新政的出臺是產業結構調整和轉型升級的需求，是盤活存量資產的需求。在一定程度上對于打擊屯地，加大過程監管有一定效用。系列新政的出臺也意味著，地方政府對于提高招商門檻和客戶質量的要求需要進一步提高。
王東升認為系列行業新政的出臺，總體是積極的。
新政將進一步促進行業的市場化和規范化。“上海雖然是限制，相對過去來講更進一步市場化，也會規范化，對租售的限制和規劃指標的限制，以及招商客戶質量年達產值情況，實際是過程監管，更加市場化和均衡化。”
另一方面，可能會造成新增土地價格進一步飆升，存量土地大幅升值。“同時，未來新增的工業物業也會在短期內供求關系不太明顯。”王東升表示這是對于聯東集團目前影響最大的方面。
對產業地產商來說，這是行業產業調整分化的過程。持有型的開發公司增多或者公司會增大供應量。不過王東升認為，“這是表面現象，背后是資本交易模式問題。”
新政的出臺，尤其是工業用地彈性出讓的政策還會大大降低實體企業的拿地積極性。“過去實體企業拿地積極性非常高，既做產業同時享受土地升值帶來的收益。這次變成彈性出讓，那么實體企業拿地積極性會降低。”
盯上”地產“這條腿的不僅有新政的”關照“，產業地產還面臨著大波來襲的“入侵者”。
近一月，萬科宣布踏入產業地產，開始大手筆布局;萬達轉型文化地產，打造文化產業航母;綠城攜地鐵集團杭州合作打造城市地鐵綜合體;聯想涉足養老，常州獲3萬方養老用地租售并舉……
產業地產這塊熱土早被亟待轉型的傳統房企盯上。好不好啃，認識不一。
“產業的思維這是一個重大挑戰，還拿住宅思維做事，一做一個死。”這是王東升對于后進者的勸誡。
新政對于轉型產業地產的“外來者”一視同仁。
“可能對他們影響最大不是這個限制，在產業地產操作屬性和物業操作屬性和住宅完全不一樣，這是對住宅類企業進入這塊是一個大考驗。”傳統房企轉型，王東升認為，政策不是問題，運營思維是最大壁壘。
產業地產“護城河”：產業研究和服務深入
“不管誰進來都先得把這兩個做好。”“剛進來的企業或者住宅或者實體企業到不了這個層面，先想到如何產品定位品牌定位，那個做不好直接死掉的，這需要兩三年走兩三個項目做完之后可能才會轉過來，到時候幾年過去了，還是難度挺大，競爭壁壘還是蠻高的。”
不僅國內的巨頭房企意欲轉型產業地產，中國市場上出現了越來越多的國際工業地產巨頭。如果說國內房企轉型產業地產壁壘高，那么國際巨頭憑借自己的玩法搶食，簡直“輕車熟路”。
王東升認為，國際巨頭與國內產業地產商的主要差異就是背后資本的玩法不同。國際企業多是持有型，像普羅斯和凱德置地都是用REITs的方式。國內產業地產商此種玩法較少的幾個原因：一是受傳統地產盈利模式的影響;二是國內的融資工具比較單一，利息市場化程度不夠;稅收政策差異等。“但是現在隨著土地政策的調整大家都往這個方向探索。”聯東也在不斷豐富創新金融工具，但國內有些政策還是沒法突破。
內生與均衡：解決產業地產奔走的方式
要實現“產業”和地產兩條腿健康奔走，產業地產不得不重視內生的力量和均衡的藝術。
“產業園區定位與產品定位出錯，直接導致的資源錯配與資源浪費。”這是國內民營產業園區資歷最深的開發商聯東集團對行業發展的認識。
轉型“服務”：行業或可誕生巨鱷級企業
如果能將產業服務和運營撿起來好好做，未來行業不乏萬科、萬達這樣的巨鱷級企業。“單從產業地產開發板塊來講，很難產生這么一個千億或者幾千億的，產業地產本身的價值相對較低，不同的商業模式情況又不同，完全是持有型的企業則更難做到千億級別。但是把產業地產作為全產業鏈來考慮，開發是最低端的板塊，如果把運營服務加上去這個體量就超級大。這就得看產業地產開發商是否要轉型‘服務’，一旦把產業服務和運營納入進來。一定會產生很大的公司。”
園區服務究竟是多大一塊“蛋糕”?
此前探討的產業地產商走“自持”還是“輕資產”一文中，我們知道絕大多數園區開發對于園區服務的意識早已覺醒。天安數碼城集團涉足專業化集成增值服務和高科技產業股權投資;天安科創集團投入1000萬元打造“企業運營服務中心”;清控科創集團 “攬下”中關村一條街，欲打造創新創業孵化器的集聚之地;華夏幸福則在今年3月去美國硅谷投建了孵化器。但“園區運營服務上的缺口很大，但是真正市場化的很少，大家提很多概念，政府出很多政策，真正落實下來把運營服務做起來的少。”
作為產業地產的典型企業代表，聯東這樣解釋園區運營服務板塊：“我所理解的運營服務是覆蓋‘企業全生命周期’的服務。針對企業不同發展階段有不同的服務。”
“歸納起來，聯東的服務有幾個層面，除了基礎的硬件服務以外，軟件服務還包括：第一、圍繞企業主營業務的服務。比如幫企業去做市場，用互聯網手法去讓它做電商，利用線上開拓更多國際市場等。這條產業鏈上有很多內容可做：有企業內部的IPO問題，電商構件問題，電商代運營問題等。第二、非核心主營業務，比如人力資源、法務、招聘、會計等公共服務。第三，園區商業配套服務。第四，園區文化服務。”
園區服務意識的集體覺醒值得行業慶幸，然而接下來的“市場化”之路要怎么走似乎還未有成熟的經驗可借鑒或復制。
“現在做得好的公司都在探討服務，北科建、聯東都在探討這個問題。這個服務體系很龐大，不可能自己全部做，一定得整合去做，我們構建一個園區的服務平臺，整合社會資源給它服務。”談及依靠“園區服務”這條腿持續奔跑要多久，王東升認為：“應該很快，找到有效的商業模式就會很快。”
補齊缺口：園區期待阿里巴巴式“超級聯盟”
王東升有個格局很大的想法。他猜想，“未來一定會有超級聯盟艦隊的形式或者第三方外包形式專門做這個事，不但給聯東服務甚至給開發區服務，把所有企業都服務，這么打包服務成本下來了。規模效益上去了，這樣一定會很快做起來。”“其實它是一個平臺，阿里巴巴的平臺是一個交易平臺服務平臺，阿里巴巴是有形產品，園區聯盟則是把無形產品服務內容整合到一個平臺上去。”
目前市場上也有類似的機構，但是民營參與并進行市場化運作的很少。“有的無非是政府的一些局搭建一個服務平臺，有其名無其實，個別國企成立服務內容但是主要服務它為主。現在市場化企業也在嘗試這樣做。聯東現在明確提出來向服務轉型，通過服務來提高客戶滿意度，以服務發展產業，以服務帶動招商。”
對于誰去組建這樣一支超級聯盟艦隊?王東升說，“現在各大公司都在嘗試做，聯東也在成立獨立的服務板塊運作這件事。此外，相信社會上一定有這種公司判斷切入這個領域。”
產業地產賣力奔走：聯東在做什么?
在2013年一口氣拿下10個園區之后，聯東的消息不像以往那么頻繁見報，這一陣子，聯東在做什么?
土地方面
王東升：“在北京，我們這兩年一直在給政府盤活存量土地。將來隨著國企剝離非核心資產，同時已經倒閉的企業或者低效企業外遷，大量的存量資產需要改造和重新利用，這將是一個巨大的空間。”
出海與內功
王東升：“現在是產業地產商出海好時機，出海機會一直有，即便經濟下行周期也有很多機遇。但聯東目前還無出海打算，我們還有很多內功沒做好，先練內功。”
盈利渠道
王東升：“聯東除了租售收入以外，還有其他收入渠道：第一是基礎物業服務的收入;第二政策性收入，(扶持產業、產業補貼、政策貸款等);第三，增值服務。增值服務這是無窮無盡的空間，給企業提供金融服務，金融服務這條產業鏈上都可能產生盈利。比如幫助企業做新三板創業板上市找第三方金融公司，都會有一些服務性收入，只要給客戶提供服務，創造價值，更低成本取得更高效益，利益分配的問題。”
是否跟投園內企業?
王東升：“聯東暫時不會跟投園區內企業，正整合第三方機構做企業投融，個人比較看好。當你很了解企業的現狀、特點、發展趨勢，很了解團隊，很了解項目，很了解行業發展。你是做服務的，比如做新三板服務，對它的財務狀況、審計情況、法務情況盡可能了解，這么一聊，這塊投資還是很穩妥的，沒有太多風險性，比天使都安全多了。我個人挺看好這一塊的內容。”
