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2024年11月24日
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12月7日，萬達集團董事長王健林在2013中國企業領袖年會上表示，中國房地產市場估計還有15～20年就會倒，因為城市化進程基本完成后，房地產市場規模就會下來，大幅度衰減。對此，華遠地產董事長任志強在微博上回應稱“一手房少了，不等于樓市倒了”。
王健林作為中國商業地產巨頭，講話不無道理，因為他認為，從現在算起15～20年，全國人75%變成市民，農民大概只有20%，這個時候城市化進程基本完成，中國的工業化也基本完成。這個時候房地產市場規模一定會下來，大幅度衰減，不會像現在幾千萬從業人員。
任志強一直是樓市的春天派，甚至可以稱作暴漲派。雖有“任大炮”“北毒”之稱，不幸的是，任大炮的話總是很靈驗，他那張揚率真的作風，反而成為“姑娘們最想嫁的人”。這次任志強不肯茍同王健林的觀點，也符合他一貫看漲的作風。至少他不像某些騎墻派，一會說房價要漲，一會說房價要跌。
必須承認，王健林的話有道理。中國發展很不平衡，尤其是城鄉差距量大面廣，差距就是潛力，未來幾十年最大的發展潛力在城鎮化。不難看出，中國的城鎮化步伐還要加快，將來會有更多的村落被“消滅”，更多的農民進城變成市民。中國城鎮化率現在50%左右，按照國際化發達國家經驗來看，一般會在60%到70%間迎來一個拐點，從高速增長減為平穩增長。據統計，近年來，中國每年有1500萬人由農民變成了市民，城鎮化規模全球居首，農民變成了市民，要在城市購房是必須的。問題是這部分人是否有能力買房，還是個未知數。從短期來看，不能把房地產價格上漲的原因完全歸結到城鎮化層面去。而從長遠看，城鎮化對房地產業是有影響的。城鎮化會給房地產業帶來巨大需求。只要工業化和城鎮化沒有結束，那么，對住房的需求就始終存在，中國“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應都存在偏緊的狀態。
只有等中國工業化和城市化基本完成，中國房地產行業才會進入收縮期，房價才會出現真正逆轉，這個階段可能10年之后才會到來。不過，屆時樓市未必就會倒。從這個層面來講，任志強的話也屬客觀。
中國加速工業化和城鎮化的今天，我實在難以看到，未來房價會有太大的跌幅。至于其他的所謂地價上漲、原材料漲價、人口紅利消失、營銷成本上漲等因素就不必再說了罷。如果如任志強所說，老百姓的買房錢，被政府拿走了七成以上，那么，我更難看到房價下跌的理由了。
但是，樹再高，也不會漲上天。可以肯定，房價不會像永動機一樣，無休止地上漲。一旦中國的工業化和城鎮化進程基本完成，房地產市場規模就會下來，甚至大幅度衰減，因為市場需求接近飽和，房價也就是失去了上漲的根本動力。或許，這已經是十年之后的事兒了。
