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2024年11月24日
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現在國內房地產市場一片“混亂”，兩派觀點針鋒相對：一邊是萬科總裁郁亮“房地產行業已進入下半場”的樓市預警，一邊是任大炮“2014不買房就需再等30年”的看漲言論，地產大佬們的激辯讓后市走向變得更加難以預測。
筆者無意在此評判這些大佬的觀點，只想就相關監管部門就房地產的一些表態做出說明。
央行在今年第一季度貨幣政策執行報告中確認了房地產增長動能減弱。原文表述為“在外需和房地產等既有增長動能減弱的情況下，新的強勁增長引擎尚待形成，潛在風險需要高度關注……”。
數據也支持央行的這個判斷。今年第一季度，全國完成房地產開發投資15339億元，同比增長16.8%，增速比1-2月份回落2.5個百分點，比上年全年回落3個百分點。
在房地產開發投資增速放緩的同時，房地產貸款增速也小幅回落。截至3月末，主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為15.4萬億元，同比增長18.8%，增速比上年末回落0.3個百分點。
支持央行這個判斷更直觀的證據體現在房價上。3月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市有56個，比上年12月減少9個。二手住宅價格同比上漲的城市有68個，比上年12月減少1個；二手住宅價格環比上漲的城市個數有42個，比上年12月份減少22個。
基于房地產既有增長動能減弱的“診斷”，央行開出了“藥方”：加強對地方政府融資平臺、產能過剩行業和房地產行業貸款信用違約風險的監測。同時，建立和完善綠色信貸機制，落實好差別化住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機投資性購房需求。
那么，現在的房地產市場是否真的需要出臺刺激政策呢？筆者以為，當前房地產出現的一些問題是轉型升級過程中必然會發生的。問題的核心是，房地產企業有沒有搞清楚這個行業轉型升級的目標和方向是什么？
無需查看其它文件，央行已經給出了答案：“優化流動性的投向和結構，著力降低棚戶區改造等……重點領域的融資成本。”如果說這個答案還不夠明確，那么“進一步發揮開發性金融作用，支持棚戶區改造”的提法應該足夠清晰了吧。
說了這么多，簡言之，未來金融資源將向棚戶區改造傾斜。這是未來一段時間內房地產業的發力重點。筆者以為，及時做出向棚戶區改造戰略轉型的房地產企業，就不必擔心房地產行業進入下半場。
棚戶區改造又有多大利潤空間呢？2014年《政府工作報告》提出，要加大保障性安居工程建設力度，全年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上。截至3月末，全國保障性住房開發貸款余額為7783億元，同比增長26.7%，增速比房產開發貸款高8.4個百分點。此外，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作穩步推進，截至3月末，已按進度發放住房公積金貸款669億元，支持了76個城市的316個保障房建設項目，收回貸款本金170億元。
從上述數據不難看出，棚戶區改造可為房企帶來大量的機會。向棚戶區改造轉型或搶得棚戶區改造“一杯羹”，將是房企解憂的一劑良藥。
此外，被譽為“棚改”干將的原遼寧省長陳政高日前履新住房和城鄉建設部黨組書記一職。分析認為，遼寧較早開始棚戶區改造，一直在遼寧從政的陳政高此次就任住建部，意味著住建部門工作重心可能將更多向棚戶區改造傾斜。
這項人事變動釋放的政策信號更清晰了。
