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2024年11月24日
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國內首單公司債違約“超日債”風波尚未平息，又一單債務違約事件震驚市場。浙江奉化大型房企興潤置業負債約35億無力償還，其中，銀行貸款約為24億元。有報道稱，央行、建行以及寧波奉化政府日前召開緊急會議研究其債務問題。央行3月18日對此表示，未參加相關會議，未參與興潤置業相關風險處置。
銀行債務違約高達24億
3月14日，根據官方通報，興潤置業及關聯企業總負債35億多元，其中銀行貸款24億元左右，有證據證實的非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人，其中機關事業人員有7人。據報道，24億銀行貸款共涉及約15家銀行，額度最大的是建行，將近12億，浦發第二，近3.8億元。
興潤置業成立于2000年9月5日，注冊資本4億元，法人代表沈明崇，實際控制人是其父沈財興。2005年經工商注冊更名為浙江興潤置業投資有限公司，總資產30億元。據悉，興潤置業是寧波本土房產建筑類企業的龍頭，在寧波百強企業中位列前茅。
公開信息顯示，公司實際控制人沈財興和法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公眾存款罪，于3月11日被移送奉化檢察機關審查起訴。
興潤置業曾先后開發了奉化陽光水岸、陽光茗都、桃源府邸等項目。目前奉化市成立的專案組和應急工作領導小組正有序處置相關工作，針對涉事機關事業人員，市紀委也已介入調查。
報道稱，央行、建行和寧波奉化政府官員日前召開緊急會議，討論浙江興潤置業如何償還35億元人民幣債務的問題。對此，央行昨日表示，個別報道與事實不符，央行未參加報道中提到的“周二召開的緊急會議”；央行未參與興潤置業相關風險處置。另外，央行還對相關媒體在未經核實的情況下發布失實報道的行為予以強烈譴責。
高利貸及房價下跌“埋禍根”
興潤置業資金鏈斷裂被知情人士歸因為高利貸和房地產價格下跌。據報道，在興潤置業民間借貸的7億多元中，借款利息基本為年利率18％-36％不等。公開信息顯示，興潤置業2010年拿地的地段在2013年出現樓面價高達60%的跌幅，土地價值縮水3.9億元。
“興潤置業的問題并不是今天才出現，目前已經進入法律程序階段。”據寧波一名業內知情人士透露，除了受到企業自身快速擴張、經營不善等投資失敗的影響外，還牽涉到民間融資等多個原因，導致了目前資金鏈斷裂的狀況。該人士還表示，目前該企業造成的市場影響有限。
除興潤置業外，浙江杭州日前爆出一樓盤“樓王”降價跳水，成為馬年內地樓市“第一降”，緊接著江蘇常州一樓盤也傳來大幅降價的消息。杭州樓盤降價銷售，興業銀行收緊房貸，引來新一輪地產“看空”潮。
諾亞財富首席研究與發展官鄧偉巖對此表示，考慮到2013年為房企拿地高峰期，2014年將面對供給釋放，加上房貸的收緊給銷售帶來的負面影響，全國整體房價漲勢預計將收窄。而考慮到目前中國經濟下行，房地產行業上下關聯多個行業，仍是中國經濟的強有力支撐，系統性崩盤不利于中國經濟的長遠發展；加之地方政府對土地出讓金的依賴暫時難以改變、新型城鎮化所釋放的制度紅利等因素支撐，房地產行業徹底崩盤的可能性很小。
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銀行貸款收緊開發商尋求海外融資
機構數據顯示，今年以來房企海外融資額近千億
今年年初，有傳聞稱，興業銀行總行監測到全國房地產企業今年可能會有資金鏈斷裂風險，暫停一切房地產開發貸款，同時暫停房企上下游的企業融資。興業銀行總行并未對此傳聞予以回應。據業內人士稱，銀行給開發商提供的開發貸確已收緊，房地產項目尤其是三、四線房地產開發項目已經遭到銀行貸款的“拋棄”。
多家銀行對開發貸從嚴
某商業銀行人士告訴記者，受到利潤及對房地產市場政策預期的謹慎判斷影響，他所了解的多家銀行對于開發貸的發放已從嚴把控，目前進行的一些開發貸業務也多數是為了維護大客戶關系。
“一定要清楚地意識到房地產的風險是存在的，而且就在身邊，如果是千億房企出現同樣的情況，將會帶來災難性的后果。”一位不愿具名的業內人士認為，此次興潤置業的事件在目前來看雖然是個案，但仍然需要引起行業重視，尤其是大企業更需要警醒，對于現金流和高負債率要重視，仔細分析并全面檢討自身的經營和融資行為。
一位杭州房企人士則認為，在浙江企業間相互擔保和拆借的現象很普遍，隨著市場層面銷售不暢和拿地成本高企的多重因素影響下，未來是否會有更多的“興潤置業”資金鏈斷裂，并不好說。
據悉，我國房地產企業開發資金來源中有60%—70%直接或間接來自銀行。此前銀行對開發貸的要求為，開發商自有資金達到貸款額的35%。一開發商人士透露，實際上部分開發企業的自有資金不足10%。
海外融資較去年同期上漲
作為資金高度密集型的房地產行業，企業資金的安全運作備受關注。據業內人士介紹，我國房地產資金來源主要依賴銀行信貸，另外的融資渠道還包括股權融資、債券融資、上市融資以及房地產投資基金等。
由于近年來國家金融宏觀調控造成了房地產企業的資金供應緊張，越來越多的房企開始走出境外尋求融資。中原地產研究中心統計數據顯示，截至3月15日，房企海外融資總額合計達到了150.32億美元，約合人民幣917億元，較2013年同期的海外融資額104.5億美元上漲了43%。
“海外融資的成本相對較低，從目前來看并不具有大規模違約的風險。” 中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰在接受記者采訪時表示，興潤置業資金鏈斷裂這個標志性事件應當引起房地產行業和金融行業的全面警醒。陳云峰還表示，房地產企業的融資必須要納入監控中來，否則對于購房人、供應商、金融體系本身都會帶來傷害。
聲音
類似興潤置業這樣的24億元的信貸違約，已屬于大規模違約，并不是一兩個項目所致，這樣的情況在近兩年銷售情況較好的企業中并不多見。
——杭州中天房地產開發公司副總經理金偉成
一些小開發商的融資渠道有限，成本較高，有些甚至高達20%，對于房地產行業平均毛利率15%左右而言，融資成本已經遠超過毛利率，這就需要問問融資的目的是什么？融資這件事并不可怕，關鍵是以什么成本融資，目的又是什么，才需要擔心。
——中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰
