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2024年11月24日
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日前,深圳市土地房產交易中心以4億元和2.8億元的價格,掛牌出讓了兩塊養老服務設施用地,分別溢價6倍和7倍。
分析人士指出,養老用地實行“招拍掛”,將導致養老院住房成本上升。如果養老院都以這種方式獲取土地,那么今后只能為極少數富有老人提供服務。
土地溢價六七倍,成本轉嫁誰背負
作為全國首次養老用地掛牌出讓,深圳4月10日推出的兩塊土地吸引了35家企業參與競標,最終以6倍和7倍的溢價成交。
這兩塊土地一塊位于寶安中心區,占地面積10860平方米,另一塊位于龍華新區民治街道,占地面積6920平方米。
深圳市規劃和國土資源委員會地區規劃處處長陳曉光說,養老用地上建的設施不同于居住用地上建的老年公寓,只能作為完整機構提供養老服務,產權不可分割出售。
深圳市民政局社會福利和社會事務處相關負責人告訴記者,這兩塊地已確定建設養老院。
起拍價6850萬元的寶安地塊經過21次出價,被前海人壽保險股份有限公司以4億元拍得,樓面地價為每平方米14815元；起拍價4000萬元的龍華地塊經過25次出價,被深圳市融通信投資有限公司以2.8億元拍得,樓面地價高達每平方米18397元。
如此“天價”成交,參與競拍的深圳恩歌源投資發展有限公司經營部經理李德雄直呼,“沒想到社會資本對養老用地的需求這么旺!如果地價這么高,社會福利用地與商業用地就沒什么區別了。”
“羊毛出在羊身上。高地價產生的巨額利息成本,以及相應的建筑、安裝、配套設施和服務成本,最后將轉嫁到養老院的老人身上。”李德雄說。
單床月租過萬元,誰家老人住得起
出讓合同要求,寶安地塊最少要配備500張養老床位,龍華地塊最少要配備300張養老床位。深圳市民政局有關負責人說,按照約定的容積率,養老床位數量上浮幅度很小。
參與此次競標的深圳市洲際通事業發展有限公司董事長黃干達說,根據建筑面積和床位數計算,龍華地塊一個床位占地50平方米,僅地價成本就高達93萬元,工程成本約20萬元,其中建安成本按每平方米4000元計算,一個床位的固定投資需要113萬元。
“折算到單月,一個床位地價成本為1500元,工程成本約900元,銀行利息為6000元,運營費用約2000元到3000元。”黃干達說,“一個床位的基本成本已達到每月11000元。”
深圳市民政局社會福利和社會事務處相關負責人在接受記者采訪時坦承,“我們是想在這兩塊地上建設高端養老院,鎖定能拉動本地消費的富裕人群。”他表示,“相比較目前北上廣的高端養老院,月收費1萬多元的價格并不算高。”
根據規劃,到2020年,深圳市將興建70處機構養老設施。這意味著要新增約40個機構養老設施。而深圳市規劃和國土資源委員會相關負責人表示,新增的養老用地傾向于采用招拍掛的方式出讓。
深圳市房地產研究中心主任王鋒說,“拍賣就是水漲船高,很容易推高地價,從而進一步推高養老院的服務價格。”
“一個月花得起一萬多元住養老院的老人能有多少?”深圳龍崗街道敬老院院長葉柏良說。
創造養老需求,釋放消費潛能
伴隨著老齡化社會的來臨,“老有所養”已成為迫切的民生問題。截至2013年年底,我國60歲以上老人達2.02億人,占總人口比重為14.9%。然而,我國養老設施供不應求。據民政部統計,截至2013年11月底,全國養老床位僅為500萬張。
專家指出,如果養老用地的成本過高,養老院的服務價格“水漲船高”,而高收入的老人畢竟是少數,絕大部老人是享受不起的。當前,增加中等價位的養老機構,解決普通老人居家養老的困難,已經成為當務之急。
中國人民大學教授、中國老年學會副會長杜鵬認為,在普惠性養老機構仍然緊缺的情況下,養老用地通過掛牌方式出讓,可能會導致養老資源向極少數富裕老人傾斜。
分析人士認為,義務教育期間,一些中小學通過“掐尖”方式獲取優質生源,導致了教育資源分配不均衡。在養老服務領域,民營企業辦養老,“掐尖”“擇老”似乎并不違法,但對大多數老人來說“可望而不可即”。
王鋒指出,辦學校和辦養老,都有一個資源配置問題,我國普通老人擁有巨大的養老消費潛能,克服經濟發展的阻力需要啟動消費,滿足這些老人的養老需求。
