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2024年11月24日
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“聽說深圳有些樓盤也開始降價了！”在一個以買房客的為主的QQ群，經常有人跳出來問這句話。近期，深圳各類關于樓盤降價的傳聞不斷，市場各方的神經再次被敏感的樓市揪了起來。尤其是對于廣大剛需來說，這種風聲鶴唳的時節，究竟該不該入手呢？
據了解，繼2月份興業銀行停貸事件及杭州降價風波以來，本月各大媒體仍不時爆出個別城市價格松動的消息，給市場預期帶來了較大的消極影響。“狼來了”喊了那么多年，這次是否真的“狼來了”？
新樓盤暴跌2萬/平方米 真相：特價房促銷
“感覺不少高端么樓盤開始大幅降價，比如深圳福田的亞洲最高公寓,東海國際大幅降價，還有寶安區的樓盤也聽說大降。上下班路上，很多高檔小區，如萬科城市家園及天健等小區門口，中介舉牌促銷牌樓一下多了起來，一個小路口有時能站七八個中介。這種情況只在08年看到過。”一位長期在深圳工作的網友告訴人民財經，自己本打算今年置業，但看到這種情況，就想再等等看，就怕買早買虧了。
日前，媒體曝出深圳知名豪宅樓盤東海國際公寓暴跌每平方米2萬元，位于龍崗五聯的某樓盤打出“9980元/平米搶5房”；另一個樓盤則打出“9折利率勁享30年”的廣告宣傳語。立即被媒體解讀為樓市崩盤的前兆。
人民財經記者調查發現，這兩個項目均為配合樓盤營銷而推出的促銷活動，東海國際公寓這批共10套的限時特價房確實有低至4.8萬元/平方米的單位，屬于其不定期的促銷活動之一，但這批特價房原本單價就不足7萬元/平方米，并非暴跌。而“9980元/平米搶5房”是營銷抽獎用的一等獎，“9折利率勁享30年”則是該樓盤按電商折扣計算得出，同屬促銷行為。
不管這批特價房按照哪種折扣實施，其促銷效果是顯而易見的。東海國際證實表示，該部分單位兩天內已銷售完畢，并且還帶動了其他樓層不帶額外折扣的單位銷售，成交超過10套，價格在6萬-7.7萬元/平方米，銷售額超過2億元。
業內人士分析認為，3 月上旬，市場觀望情緒較重，訪客量有所減少，成交表現平淡，新樓盤考慮蓄客周期變長，新上市項目，只能通過打折促銷吸引眼球，但這都屬開發商正常的營銷活動。
一手房不具典型性 二手房博弈加劇
某地產公司總裁助理張先生告訴人民財經，由于深圳一手房成交量只占整個市場的30%份額，是否真的降價主要看二手房的動向。張先生認為，目前龍崗幾個盤的降價，都是純營銷手段，而且它們地段都比較偏遠，拿這幾個偏遠項目來和深圳全市比較，并不具有典型性。從價格來看，去年全年，新房加推基本都會抬高售價，不排除今年為加速資本回流，而讓價格回歸理性。
人民財經記者查閱相關資料信息發現，由于深圳市區幾乎沒有可開發的土地，供應量少，幾乎沒有多少新項目可推，深圳大部分新樓盤都地處偏遠，普遍集中在龍崗坪山、南山等區，龍崗、一向就屬于深圳市的價格洼地，購買人群相對較少。而南山區則因為前海開發，近幾年漲勢都比較迅猛，降價更是遙不可及。
世聯地產高級管理人員程先生接受人民財經記者采訪時亦指出，目前深圳市的剛需購買力基本上集中在均價3萬～4萬每平米左右的區間，這個價格在市區一手樓盤中幾乎難覓蹤影，因此大部分人都會傾向于選擇市區的二手房，不可否認，近期的消費者信心明顯減弱，二手房價博弈加劇，也確實有業主因為急需資金而偏離市場10%左右的價格放盤，但這畢竟屬于少數，不能判定為降價。
此前，深圳新興二手房中介平臺中躍地產，在店鋪門口打出了零首付的廣告牌吸引客戶眼球，聲稱深圳任何小區任何房子都可以做零首付。程先生表示，這種方式的風險太大，并且并非現在才出現，廣東二手房市場經常都有使用“零首付”的習慣，其實就是鉆銀行信貸的空子，而且“羊毛出在羊身上”，購房者也占不到什么便宜。
下半年或將維持現狀
據深圳市規土委日前公布的統計數據顯示，3月份深圳新建住宅成交數量2818套，同比下跌27.9%。在二手住宅方面，3月份全市共成交4865套，與去年3月份成交17527套相比，相差甚遠。深圳中原地產的監測數據顯示，上周深圳新建住宅成交595套，環比上升2.94%。二手住宅成交1134套，環比下降5.03%。
然而上述兩位業內人士均不認為市場會如同2008年那樣掉頭轉向，原因是中國經濟基本面并未有根本上的改變，其次是兩會召開之后，房地產調控政策沒有新的利空出臺，如果延續銀行信貸緊張的局面，下半年最壞的情況也是會維持現狀。
“你有沒有想過，剛需如果抑制一段時期后，釋放起來會更猛烈？”一個未具名的業內人士向人民財經記者提出上述問題。他稱，消費者的心理通常是，市場氛圍說跌的時候，更容易觀望，因為都怕買早了就虧了，一旦觀望期一過，地產商集結推新盤，再來個營銷噱頭，前期抑制的剛需就更容易釋放出來，促進市場回暖。
