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2024年11月24日
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從本月開始，深圳市將試點處理“歷史遺留違法建筑”，這其中就包含民間所謂的“小產權房”，這也意味著全國第一個存量“小產權房”的處置方案“落地”。深圳的城市發展得益于改革開放和土地市場化改革的先行試點，而土地市場化在助力深圳城市化和城建融資的同時，其“急就章”的做法也留下了羈絆深圳未來發展的空間約束問題。
在深圳，一方面是城市未來發展用地枯竭，開發強度達到49%；另一方面則是占城市建設用地面積40%的違法建筑低效和無序利用。未來如果不能向存量建筑和用地要空間，深圳發展制定的各項計劃將受阻。從這個角度來講，深圳處理違法建筑的試點是“倒逼”結果，這也無疑為我國高度城市化地區盤活存量用地和集體土地市場化提供了可行的實踐經驗。
從2009年發布處理違法建筑的實施辦法后，深圳用了5年時間研究如何將違法建筑和用地納入城市發展的正常軌道，核心問題是如何處理收益和成本在原村民、開發商和政府三者之間的合理分配，做到既能確保合理保護原村民權益的原則，又能堅持“城市規劃”和“土地用途管制”的法律底線；做到既能維護政府公信，又能體現政府收益。
對深圳試點處理違法建筑和小產權房的具體辦法而言，首先是適當照顧原村民和原農村集體經濟組織的利益，即部分屬于原村民的住房將確權后給予正式的入市資格，而外來建房行為仍屬于違法，保持嚴厲處罰的高壓；其次，突破政府原先劃定的、每戶100平方米宅基地紅線，承認原村民3棟以內違法建筑合法化，并根據違法程度，在補繳一定地價的前提下可以申請“轉正”；再次，對于生產經營類、商業辦公類違法建筑的處置比住宅類寬松，不管原村民還是非原村民所建，只要接受一定罰款和補繳地價，就可以發放非商品性質的“綠本”房產證，若能按商品房的市場評估價補足地價，就可以“轉紅本”；最后，對于情況復雜、暫時無法確權的，暫時留用發揮其價值以待未來解決。
值得注意的是，違法建筑為深圳解決了近千萬外來人口的住房問題，城中村小產權房的價格和租金僅為同區域類商品住房價格的1/4到1/3，極大地穩定了深圳外向型經濟的用工規模、降低了用工成本，不僅塑造了“中國制造”的核心競爭力，而且發揮了保障房的作用，減輕了政府在住房保障上的壓力，降低了整個城市生活服務業的價格。同時，原村集體早期“三來一補”的外向型經濟模式，盡管存在不集約、不節約的問題，但奠定了深圳早期工業化、城市化和開放體系的基礎。
因此，深圳此次處理違法建筑的做法，首先就是保障原村民和原農村集體經濟組織的利益，客觀承認原村民和村集體為深圳城市化、工業化和改革開放做出的貢獻。而突破政府原先劃定的、每戶100平方米宅基地紅線，承認原村民3棟以內違法建筑合法化，就是對于這一歷史貢獻綜合評估后的認可。
由于早期城市化的不完全和缺憾，而在后來城市化的過程中，原村民和村集體“違法和貢獻”的邊界、政府“歷史責任和漲價歸公”的邊界已經難以厘清，如果單純按照土地國有的性質、土地用途管制的規則，延續政府單一征收的做法，不僅成本高昂，而且于情于理都難以施行。可能導致的結果就是，一方面是房價地價高昂，居民置業成本、城市營商成本居高不下，一方面是土地大量閑置和低效利用。而整個城市也將陷入“業主不得合法收入”、“資源不得有效利用”、“政府不得有效稅收”的共輸結局。
因此，通過各方讓利，特別是政府主動讓利，獲得原村民和村集體在土地二次開發和利用上的配合和認可，盡快讓閑置和低效利用的土地和建筑物充分利用起來，滿足市場各方的用地需求，這才能實現原村民、市場和政府三方共贏的夙愿。而且，在政府讓利的情況下，根據違法程度補繳地價、置換部分土地給政府，能在保護原村民、村集體利益的同時，為城市公共基礎設施建設提供更多的建設資金和空間，從而將城市整個空間高效有序地整合起來，納入統一的管理通道。
