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2024年11月24日
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保監(jiān)會日前下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》（簡稱征求意見稿），并擬在北京、上海、廣州和武漢四地開展為期兩年的試點(diǎn)。“以房養(yǎng)老”能妥善解決未來一部分人的養(yǎng)老問題嗎？養(yǎng)老需求掛鉤房地產(chǎn)后，保險(xiǎn)公司能否規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)？反按揭屬于復(fù)雜金融產(chǎn)品，如何保護(hù)消費(fèi)者利益不受侵害？
房價(jià)、壽命、法律、政策，多重風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司如何化解？
“以房養(yǎng)老”即“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其住房抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
通俗地講，以房養(yǎng)老的模式就是，保險(xiǎn)公司請中介方對投保者的房屋進(jìn)行估值，然后根據(jù)其年齡與平均壽命之差推算投保者的生存期，以這兩個(gè)指標(biāo)為核心要素，倒推出投保者生存期內(nèi)每年應(yīng)該給付的保險(xiǎn)年金額度。可見，房屋價(jià)值、平均壽命是該產(chǎn)品的核心定價(jià)要素。
可是，目前國內(nèi)房價(jià)走勢不明，遠(yuǎn)期中國房市價(jià)值波動難以評估。若保險(xiǎn)公司按現(xiàn)價(jià)厘定年金額度，將來到手的房子價(jià)值大幅縮水怎么辦？征求意見稿只規(guī)定了保險(xiǎn)公司參與分配抵押房屋增值收益的情形，卻未提及貶值風(fēng)險(xiǎn)處理機(jī)制。比如是否有權(quán)動態(tài)調(diào)低支付給投保人的年金，當(dāng)投保人選擇退保時(shí)，保險(xiǎn)公司索回已支付年金時(shí)如何計(jì)算利息。
業(yè)內(nèi)人士指出，這些問題不提前明確，保險(xiǎn)公司屆時(shí)要么承擔(dān)巨額損失，要么面臨大量合同糾紛。多位壽險(xiǎn)公司精算師表示，在沒有更多風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偡桨钢埃瑑H靠定價(jià)覆蓋房市風(fēng)險(xiǎn)亦難以平衡價(jià)格對客戶的吸引力。國外有再保機(jī)制，每年支付一定再保費(fèi)，若虧損再保公司將補(bǔ)足差價(jià)。但國內(nèi)還沒有這樣的機(jī)制，估計(jì)參加試點(diǎn)的公司仍會用保守定價(jià)承擔(dān)遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)。換句話說，投保者的房子將被“壓價(jià)”估值。
“長壽風(fēng)險(xiǎn)也不可小覷。”南開大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)系教授朱銘來說，隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步，人類平均壽命不斷延長，這對壽險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)產(chǎn)生了很大影響。“國外成熟市場通過發(fā)行‘長壽債券’等衍生品來分散這一風(fēng)險(xiǎn)，但國內(nèi)目前仍然是用較高的價(jià)格來對沖長壽風(fēng)險(xiǎn)。如果把這種手段延續(xù)到以房養(yǎng)老模式中，意味著投保者為保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)分散技術(shù)的軟肋買單，是非常不公平的。老百姓把房子看得比什么都重要，保險(xiǎn)公司出的價(jià)太低，肯定沒市場。”朱銘來說。
此外還有法律風(fēng)險(xiǎn)。“以房養(yǎng)老等于剝奪了子女或他人的繼承權(quán)，保險(xiǎn)公司除與投保者簽訂抵押等合同外，還需要更為全面的法律授權(quán)。”朱銘來舉例說，有一種比較極端的情況是，老年夫婦共同投保后，一人故去而配偶再婚，子女要求實(shí)現(xiàn)對身故者的房屋繼承權(quán)。“如果保險(xiǎn)合同對這些情況沒有明確規(guī)定，到時(shí)候問題會非常棘手。”
最后是政策風(fēng)險(xiǎn)。對于70年產(chǎn)權(quán)的問題，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最新物權(quán)法“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期”規(guī)定，可令保險(xiǎn)公司控制大部分風(fēng)險(xiǎn)。但是拆遷及政府補(bǔ)償費(fèi)與保險(xiǎn)公司抵押差價(jià)等“特殊時(shí)期特殊問題”，也要求“以房養(yǎng)老”的模式設(shè)計(jì)更為周全。
“征求意見稿對保險(xiǎn)公司設(shè)置的門檻較低，硬性條件是2009年前開業(yè)，注冊資本20億元且償付能力120%以上的公司。”朱銘來認(rèn)為，滿足條件的公司很多。
據(jù)了解，目前大公司對該項(xiàng)業(yè)務(wù)較為謹(jǐn)慎，小公司反倒比較積極。北京幸福人壽有關(guān)負(fù)責(zé)人表示正在參與試點(diǎn)。位于上海的建信人壽也在準(zhǔn)備相關(guān)產(chǎn)品，初期準(zhǔn)備和上海銀行合作，希望獲得試點(diǎn)資格。
“能邁過房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)這四道坎，以房養(yǎng)老才有大規(guī)模推廣的可能。這不是保險(xiǎn)業(yè)靠自身能完成的‘使命’，應(yīng)該出臺一個(gè)‘條例’，在更高層面上促進(jìn)金融業(yè)聯(lián)動，形成跨行業(yè)共識、制度和監(jiān)管合力。”朱銘來說。
觀念、信譽(yù)、價(jià)格、收益，幾多疑慮，消費(fèi)者怎能放心？
人老了三件寶，老伴、老本和老巢。“老巢”就是房子，活著時(shí)住得自在，人走了也留個(gè)念想給子孫。采訪中，大部分老人表示寧愿粗茶淡飯，也不愿用房子換年金來改善生活。家住北京通州區(qū)的趙奶奶認(rèn)為，除了沒有基本養(yǎng)老金的失獨(dú)老人需要以房養(yǎng)老，一般的中國家庭都不會接受這一方式。
“老百姓的‘觀念瓶頸’沒突破，保險(xiǎn)經(jīng)營難以實(shí)現(xiàn)‘大數(shù)法則’，必定行而不遠(yuǎn)。”某壽險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這個(gè)過程將非常漫長，不能心急冒進(jìn)，否則行業(yè)和百姓都要受傷。
保險(xiǎn)公司如何給抵押房屋定價(jià)？保監(jiān)會要求聘請具有一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共同負(fù)擔(dān)。采訪中大多消費(fèi)者仍表示“信不過”。在北京某金融企業(yè)工作的程先生認(rèn)為，國內(nèi)保險(xiǎn)公司費(fèi)用控制能力較差，目前的壽險(xiǎn)產(chǎn)品跟國外比貴很多。房子是老百姓的命根兒，確實(shí)不放心交給保險(xiǎn)公司“算賬”。“比如，房價(jià)漲了20%，可保險(xiǎn)公司扣除各項(xiàng)費(fèi)用，只給我5%的增值收益。他會算上各種費(fèi)用，怎么掰扯清楚？”
程先生說，他寧愿把房子出租，然后用租金去住養(yǎng)老院。“老年人需要的不僅僅是貨幣，更需要照顧。我認(rèn)為眼下一些保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老社區(qū)、健康陪護(hù)的路子才是對的。”
保險(xiǎn)銷售誤導(dǎo)積弊深重。征求意見稿為防止?fàn)I銷員忽悠老年人抵押房子買保險(xiǎn)，頗費(fèi)心思。規(guī)定營銷員須持證上崗，經(jīng)考核通過后才可取得反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)銷售資格。而為了充分保護(hù)客戶的“反悔權(quán)”，征求意見特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于15個(gè)自然日”，比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期有所增加。此外，保監(jiān)會要求保險(xiǎn)公司在宣傳該產(chǎn)品時(shí)明確提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用；不得向不符合相關(guān)要求的客戶推介業(yè)務(wù)，并鼓勵保險(xiǎn)公司通過錄音、錄像、第三方鑒定等方式增強(qiáng)合同簽訂過程中的公平公正。
針對上述問題，保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在我國尚屬新生事物，加之其業(yè)務(wù)流程較為復(fù)雜，期限較長，涉及領(lǐng)域較廣，保監(jiān)會對此非常慎重，將通過試點(diǎn)的方式，逐步研究解決存在的問題，降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。保監(jiān)會高度重視消費(fèi)者利益保護(hù)問題，明確此項(xiàng)業(yè)務(wù)為老年人的自主選擇，自愿參與。目前該文件尚在征求意見階段，監(jiān)管部門將認(rèn)真聽取和吸收業(yè)界、學(xué)界和消費(fèi)者的意見，對其進(jìn)行修改完善。
