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2024年11月24日
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作者葉檀撰文，如果某個中小城市黑燈率高、民間高利貸市場波濤洶涌、同時實體經濟又遲遲難以發展，這個地方的房地產市場難逃泡沫崩潰一劫。
年初房貸持續收緊。據新華網報道，與往年“年初松、年末緊”不同，2014年開年各銀行的房貸業務并未放松，大量股份制銀行和城商行已退出房貸市場，首套房貸款利率八五折優惠已經絕跡。
房地產市場去杠桿化是對房地產泡沫的嚴峻挑戰，如果真的有泡沫的話。
所謂金融泡沫，即使用債務杠桿獲得投資收益，在房地產市場，類似以前溫州、山西炒房團這樣的敏感投機者，利用銀行信貸、民間借貸短時間內買進賣出，以獲得高額投資回報的做法。
2008年的美國次貸危機，核心就是在房地產市場肆無忌憚地使用債務杠桿，用到最后，貧困的購房者可以在第一年內一分不付就買一套房子，而那些生產次貸證券品種的大投行，債務杠桿甚至用到了50倍。一年不付不等于一輩子不付錢白住房，等窮人付不出房款、房價難以上升，擊鼓傳花的游戲也就到頭了。
金融泡沫的特點就是債務高杠桿，中國溫州、鄂爾多斯(行情,問診)等地就是先例。溫州炒房團組團到各地以民間一分息融入的資金購入某地房產，房產當年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房產或者以房產抵押的方式從銀行獲得資金進入高利貸、房地產、礦山等高收益領域，并不奇怪，這些地方的房地產市場崩潰的先兆就是民間高利貸市場崩盤、銀行壞帳離奇上升。
從有房地產市場化以來，頻繁進行的調控，提升了一些中小城市的高利貸市場崩盤的頻率。如《南方周末》報道的山東鄒平、《華夏時報》報道的鄂爾多斯等地，高利貸以中小企業、礦山為殼，與房地產市場有著千絲萬縷的聯系。
如果某個中小城市黑燈率高、民間高利貸市場波濤洶涌、同時實體經濟又遲遲難以發展，這個地方的房地產市場難逃泡沫崩潰一劫。按此理，扳著手指頭就可以算出三四線城市的風險排名。
房貸收緊，一些地方的地價還在創出新高，就不是房地產泡沫能夠解釋的，而需要用中國特色的地方主導的GDP政績加以解釋。
馬年伊始，兩則房地產新聞震驚四座。一是北京地價再創新高，據央廣經濟之聲報道，今年前兩月，北京土地出讓金有望突破800億元人民幣。其中1月份北京土地出讓金總額高達406億元。2月份，已經確定出讓的經營性地塊有16宗，僅其中7宗的起價就超過了175億元。
預測顯示，2月份，北京土地出讓金沖破400億元指日可待。一二月份800億的土地出讓金，相當于北京2013年全年土地出讓金總額的近一半。中國指數研究院院長莫天全表示，成交面積同比跟環比分別上漲19%、49%，成交額環比上漲了169%。其他一線城市不遑多讓，上海1月份土地出讓金總額超過了200億元，接近去年同期的四倍。
二是山東曹縣政府忙辟謠。2月7日，源于《中國證券報》的報道，“山東C縣城新房過剩，公務員被攤派賣房”在網絡廣為流傳，不少網友認為文中提到的C縣即山東省曹縣，山東曹縣人民政府新聞辦急忙進行官方回應不存在此情況。
第一則新聞顯示了一線城市作為房地產安全島的避險效應，第二則新聞則滿足了投資者廣為流傳的四線城市房地產市場風險大的預判。
有學者并不贊同中國存在廣泛的房地產泡沫，新加坡南洋理工大學經濟第教授黃有光最新撰文駁中國房價泡沫論，指出至少這3年來，全國平均市場房價（以前政府或單位輔助的房價不可比）增加遠遠少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房價增加，可能超過人均收入。這是預期中的經濟現象，不會造成嚴重社會問題，也不應該會引發金融危機。
英國《經濟學人》刊發有關于各國房價的比較的文章，相對于長期平均，中國的房價相對其人均可支配收入，被低估37%。這是所有23個主要國家與地區中被低估第二厲害的國家；被低估最大的日本達到38%。
判斷房地產泡沫這一結論的論據很簡單，如果中國房貸緊縮而房地產市場保持堅挺，說明房地產市場受到收入增長的支撐，沒有泡沫，起碼迄今為止，一二線城市能夠禁得起市場的考驗。
據融360監測數據顯示，1月雖然銀行貸款處在均勻發放階段，但整體信貸額度依舊趨緊。房貸趨緊近一年，一二線尤其是一線城市房價仍在持續上漲，說明這些地區的房地產市場無泡沫。
而三四線城市則岌岌可危，不管是不是曹縣，一些小城市增加了房產推銷力度，甚至動用政府力量推銷，說明此前大量庫存未能得到消化，政府為了GDP與地方財政收入大力賣地卻沒有考慮到消費能力，這些地方會撐死的。
這樣的房地產市場面臨的不是泡沫風險，而是產能過剩，與政府為了推動GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過剩產能沒有什么不同。與泡沫崩潰不同的是，這些地方的銀行壞帳將因此而上升，不會出現急性泡沫崩潰風險，傳染性也不強。
中國房地產市場與日美等國有所不同，收入上升、泡沫風險與產能過剩糾纏在一起，各個城市、各個地區千差萬別，試圖以房地產金融一個理論統括房地產市場，是不可能完成的任務。中國金融真正的風險是銀行隱藏的壞帳，是金融資產質量太爛，而不是其他。
