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2024年11月24日
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新年伊始，很多城市商品房銷售有所降溫，然而，土地價格卻持續攀升，開發商拿地熱情有增無減，多地出現“地王”。地價高企，未來房價下跌似乎變得渺茫。專家指出，高地價背后的主要推手是土地財政，從中長期看，要從改革財稅制度來解決。
【“面粉貴過面包”】
2014年開始，多地商品房銷售量相應下降。據有關統計，1月上旬，北京區域新增出售房源掛牌量比上月同期降低了12%。不僅一線城市，其他部分城市樓市銷售也有減緩。有信息顯示，2014年的前12天中，全國主要的54個重點城市新房銷售下降，相比2013年12月初環比下降20%。
銷售雖有點冷，但地產商拿地的熱情絲毫未減，不斷拍出地價新高，出現了“面粉貴過面包”現象。1月20日，北京市土地整理儲備中心宣布，其門頭溝新城MC16-073地塊經公開招標，最終由3家公司聯合體以58.66億元獲得，北京歷史上新的總價“地王”由此產生，溢價率近50%。最近，上海錦繡投資以490%的溢價率、1.5萬元/平方米的樓板價，令自貿區概念下的上海臨港新城土地市場價格猛漲。1月9日，合肥市在馬年首拍中，拍出了2370萬/畝的地王價格。
據統計，1月份，京滬杭三地土地出讓金收入超過千億元，僅北京一地，土地出讓金收入就超過了去年同期的7倍。有業內人士預計，部分地區地價年內將翻番。
顯然，高地價意味著將進一步推高房價，人們期盼已久的房價下跌又要化為泡影了。中原地產市場研究部總監張大偉分析指出，如果全國主要城市出現的地王要達到正常的贏利，市場售價需要在一年內再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。
【土地財政是推手】
最近商品房銷售降溫有節假日原因，還有一部分人在觀望房價未來走勢。“長期高企的房價讓普通百姓沒有能力購買，這部分剛需被擠出市場也是銷售下降的一個原因。”中國國際經濟交流中心戰略研究部副研究員張茉楠在接受本報記者采訪時指出。
地價走高并非新近之事。國土資源部近日發布的數據顯示，2013年中國105個主要監測城市地價總體水平持續上漲。全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，刷新了2011年土地出讓金收入3.15萬億元的歷史高位。
地價持續攀升有多方面原因。業內人士分析，一二線城市尤其是一線城市短期內土地供應總量仍然偏少，市場供求關系仍較為緊張。因一二線城市具有比較好的市場成長空間，有實力的房企則不遺余力拿地。
固然開發商不惜高價拿地炒高了地價，但高地價的根源還在于土地財政。眾所周知，土地出讓金在地方財政收入中占比很高，土地財政成為高房價一個重要推手。有統計顯示，10年前地價在整個房價中大概只占20%，近幾年則上升到60%甚至更高。
近來推高地價還有一個特別的因素，張茉楠說，很多地方債務償還期限逼近，政府還債壓力大，賣地能獲得很大一筆收入以緩解債務壓力。還有些地方經濟下行壓力大，財政收入從實體經濟獲取的份額不多，只有賣地了。
【改變依賴土地收入模式】
要讓房子降價，重要的一條是把土地價格降下來。可在短期內解決這一問題并非易事。“從中長期看，要通過財稅制度改革來解決，但短期內很難改變現狀。” 張茉楠說。
張茉楠認為，房地產問題是中國經濟結構長期失衡的結果，長年積累的矛盾積重難返，短時間內靠一兩項政策解決，就又回到行政主導市場的老路子上了。而用市場的辦法解決，則需要較長時間。2014年房產稅有可能再提上議事日程，但開始時主要在面上推廣，房產稅占地方財政收入比例不會高，所以，短期內賣地還是地方財政的重要收入。
要改變地方政府對土地出讓金的依賴，財政部財政科學研究所副所長劉尚希認為，關鍵是完善地方稅體系。他說，營改增之后就面臨著需要調整地方稅的配置。合并一些地方零碎的小稅種，把現在屬于中央的有些稅種配置為地方稅。
中國東方證券首席經濟學家邵宇建議，開征財產稅，包括房產稅和遺產稅，讓地方政府主要的財力來源支柱由財產稅構成（50%以上）；把過去直接依賴土地出讓收入的模式轉變為由市場化土地流轉的監督管理和配套支持。
