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2024年11月24日
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繼廣州番禺商業(yè)地王、白云宅地地王之后，越秀地產(chǎn)在海珠區(qū)的宅地“新地王”再度橫空出世。“廣州新地王所在的南洲路10年前房?jī)r(jià)是3000多/平方米，現(xiàn)在樓面地價(jià)3.6萬(wàn)/平方米，項(xiàng)目出來(lái)售價(jià)估計(jì)在5萬(wàn)-6萬(wàn)/平方米左右，10年上漲20倍！”5月25日，方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志的分析得到不少業(yè)內(nèi)認(rèn)可，即樓價(jià)再漲不可避免。>>>新聞細(xì)讀
地價(jià)10年漲20倍，樓面地價(jià)達(dá)到3.6萬(wàn)/平方米，房?jī)r(jià)焉能不水漲船高？業(yè)內(nèi)人士對(duì)房?jī)r(jià)走向的分析不無(wú)道理。事實(shí)上，不僅廣州新地王橫空出世。其他城市的土地市場(chǎng)也熱度不減。土地溢價(jià)率、成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，北京5月22日三地塊合計(jì)出讓金額為35.22億。疊加之前的78宗地塊，土地出讓金達(dá)582.6682億元。2013年來(lái)，北京土地出讓金合計(jì)達(dá)到了617.8882億。相比2012年上半年的135.6547億，上漲了3.5倍。近幾天來(lái)，廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高。
雖說(shuō)地價(jià)屢創(chuàng)新高意味著土地?zé)徜N、地方財(cái)政無(wú)憂。但是，羊毛出在羊身上，高地價(jià)也意味著高房?jī)r(jià)。在樓市調(diào)控政策頻繁的當(dāng)下，土地市場(chǎng)熱度不減，地價(jià)、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，“國(guó)五條”的調(diào)控成效令人堪憂。目前樓市調(diào)控政策側(cè)重于以信貸、稅收杠桿遏制投機(jī)炒房，而忽視了土地財(cái)政的危害。而且地方政府對(duì)賣地財(cái)政樂(lè)此不疲，甚至故意調(diào)高地價(jià)，缺乏應(yīng)有的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，令人遺憾。從某種意義上講，房?jī)r(jià)上漲不僅是投機(jī)炒房與開(kāi)發(fā)商暴利惹禍。地價(jià)飛漲背后地方政府的土地財(cái)政思維值得警惕。
針對(duì)少數(shù)城市部分地塊出讓溢價(jià)率偏高的情況，國(guó)土資源部曾要求嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)。筆者期待，國(guó)土部明確處罰細(xì)則，國(guó)土資源部及派駐地方的國(guó)家土地督察局認(rèn)真執(zhí)法，下氣力監(jiān)管土地市場(chǎng)違規(guī)行為，勒住土地溢價(jià)這匹野馬。同時(shí)，筆者期待地方政府改變土地財(cái)政思維，打破地王神話，增加土地供應(yīng)，為地價(jià)、房?jī)r(jià)理性回歸提供市場(chǎng)原動(dòng)力。
一方面，商品房土地市場(chǎng)熱度不減，地價(jià)不斷上漲。另一方面，曾有報(bào)道說(shuō)，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，導(dǎo)致保障房建設(shè)計(jì)劃難以完成。有的地方保障房只見(jiàn)“供地”不見(jiàn)“供房”，保障房源被公務(wù)員、社會(huì)名流鳩占鵲巢。
雖說(shuō)住房消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入了市場(chǎng)化時(shí)代。但是作為百姓重要生活資料的住房，實(shí)際上帶有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)，讓百姓“居者有其屋”，是政府義不容辭的職責(zé)。給百姓提供廉租房、限價(jià)房、經(jīng)適房等保障房源，是政府應(yīng)有的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，地方政府沒(méi)有理由躺在土地財(cái)政的政績(jī)沙發(fā)上沾沾自喜，而回避平抑房?jī)r(jià)、供給保障房的責(zé)任。
從經(jīng)濟(jì)的角度講，保障房需要政府減免稅費(fèi)，降低地價(jià)讓利。而賣地收入增加可以讓政府賺個(gè)盆滿缽溢。有的地方過(guò)分依賴房地產(chǎn)財(cái)政，忽視保障房需求，其動(dòng)機(jī)不難理解。但是，地方政府過(guò)分依賴房地產(chǎn)財(cái)政，土地價(jià)格不斷上漲，助推房?jī)r(jià)高揚(yáng)，增加了民眾住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，背離了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受力。對(duì)此，一方面需要地方政府培植新的積極增長(zhǎng)點(diǎn)，打破房地產(chǎn)財(cái)政思維，平抑地價(jià)讓利于民，加快保障房建設(shè)，保障低收入群眾居住權(quán)利；另一方面國(guó)土資源部要積極履行監(jiān)管責(zé)任，對(duì)地價(jià)上漲過(guò)快、保障房建設(shè)不力的地方依法依規(guī)進(jìn)行問(wèn)責(zé)、處罰。
從根本上講，要改變地方的土地財(cái)政熱情，僅有公眾用腳投票，僅有國(guó)土資源部發(fā)通知，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。只有改革績(jī)效評(píng)價(jià)體系，糾正唯GDP馬首是瞻的短視政績(jī)觀，督促地方多交民生答卷少上形象工程，才能促使地方政府把土地財(cái)政熱情轉(zhuǎn)移到民生工程上，勒住地價(jià)、房?jī)r(jià)野馬。
