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2024年11月24日
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中國證券報7日刊發題為《C縣故事：房地產先行的城鎮化“病人”》的報道，引發業界關注。部分機構和專家表示，目前很多三四線城市存在住房存量較大、消化速度相對不足的問題。如不能有效緩解這一問題，今年部分城市樓市可能面臨崩盤的風險。
銷售不暢日益明顯
該報道提到的C縣并非三四線城市樓市的個案。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，在土地財政的驅動下，前幾年不少三四線城市大量供地，并在近期形成海量房屋供應。
同時，城市規劃的無序使“新城”遍地。近期媒體曝光的貴陽、營口、常州等地均是以新城建設帶動房地產開發的典型案例，但后續需求的乏力使新城變成“鬼城”。多位受訪者對中國證券報記者表示，在當前的三四線城市中，出現房屋供應嚴重過剩的“鬼城”不在少數，類似C縣公務員被“攤派”賣房現象也非個案。但這些區域的房地產市場體量相對較小，房價不高，因此未受到外界的較多關注。
事實上，三四線城市房屋銷售不暢的狀況日益明顯。中原地產的報告顯示，今年1月，該機構監測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。
業內人士表示，三線城市1月新建住宅成交量走低，雖有春節因素影響，但自2013年以來，三四線城市的新房成交量便一直處于低位。這與三四線城市人口外流、需求低迷的狀況密不可分。
中金公司7日發布的研究報告指出，安徽宿州市主城區人口在40萬左右，2013年市區房地產住宅銷售量150萬平米，批準預售220萬平米。如果按照2014年新開工增長25%以上估計，宿州市區2014年批準預售將在270萬平米以上，供給過剩風險較大。
報告認為，三四線城市房地產市場冷熱不均，目前80%-90%的需求來自地級市本市市區原城市居民，農民進城帶來的購房需求有限。整體而言，未來兩三年，供給過剩將是最大的問題。
多個城市房價下跌
在溫州和鄂爾多斯樓市投資資金撤出、房價大跌之后，業界關注的是，同樣存在供過于求問題的其他三四線城市是否也會崩盤。
張大偉表示，全國房地產市場經歷了過去十年的粗放、迅猛發展后，如今一、二、三線城市分化發展特征明顯，全國房地產市場已很難用同一周期概括。2014年，三四線城市將面臨比2013年更大的風險，一些房企正逐步撤離三四線城市。在供應庫存的壓力下，崩盤的案例將會增加。
專家表示，由于意識到市場風險，從去年開始，不少大型開發商從三四線城市撤離，回歸一二線城市。同時，投資房地產資金撤出，不僅會導致房價下跌，也可能使部分城市出現爛尾樓。
據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為10901元/平方米，環比上漲0.63%。其中，37個城市的房價環比下跌，比2013年12月增加5個城市。在房價下跌的城市中，除廈門、溫州、?？谥?，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉、洛陽跌幅居前。
張大偉表示，要避免部分三四線城市樓市崩盤，應嚴格限制大城市規模，將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉移給三四線城市，提高三四線城市的產業聚集效應。中金公司的報告指出，要解決三四線城市樓市的問題，應引導農民入城，通過產業發展帶來收入、就業，而非被動“保障”。
