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2024年11月24日
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“新型城鎮化機遇下，商業地產已經進入到向三四線城市縱深發展的階段”。
6月23日，在由全國工商聯商業不動產專委會、承德市雙灤區政府主辦的商業地產與區域經濟發展高峰論壇上，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波如是說。
新一輪城鎮化帶來的大量消費需求，正為三四線小城市商業地產帶來前所未有的發展機遇。 但是，對于一哄而上要搶食城鎮化“蛋糕”的各小城市地方政府、地產商、投資商們而言，卻也“沒那么簡單”。業內人士認為，在上一輪城市化浪潮中興起的商用建筑大量重復建設、供應過剩的風險還待部分二三線城市長期消化。
低成本高回報
商業地產將成城鎮化引擎
毋庸置疑，城市首先是“城”——圍墻和房屋，以居住為主；其次就是“市”——街道和商業。商業地產是“市”的題中應有之義。
但是，上一輪的城市化實質只注重了單一功能的“城”的發展，簡單而言，成了住宅地產商的城市化。
“單一功能模式無疑是失敗的模式”，朱凌波指出，“第一代城市化主要是在大城市和城市群，很多城市化的推進過程中都是單一功能，比如過去的大盤時代是單一的居住功能，工業園區、產業園區、開發區職則是單一的產業功能?！?br />
對于城市化所需的商業地產，此前并非沒有涉及，2003年開始的國內商業地產熱潮已是體現，但是，由于中央政府在商業地產管理上的缺位、金融創新的缺位以及地方政府的助推，造成了過往的商業地產開發中存在大量的克隆現象，形成了千店一面、萬城一面的同質化問題，城市與城市之間的招商引資也愈演愈烈；商業地產、城市綜合體面臨過剩風險；城市規劃、交通規劃、商業規劃嚴重分離導致城市居民以單一潮汐式的消費方式為主；交通堵塞、大氣污染等大城市病日益嚴重，影響城市發展和人們的生活。
朱凌波認為，新一輪城鎮化和此前一輪的城市化已截然不同?！叭木€城市正取代一線城市成為城鎮化的主角，商業地產將取代住宅房地產成為引擎。”
據介紹，在未來城鎮化進程中，隨著行政區劃的調整和“擴市減縣”的可能推進，很多地級市可能都會有超過500萬人口，這意味著新一輪城鎮化中，地級市、縣級市的小城市將有巨大的發展空間。
眼下，萬達、中鐵、中冶、摩根士丹利等本土、外資大型開發企業早把未來十年的布點放在了二三四線城市。
“低成本、高回報率是開發商對二三線城市甚至四線城市商業地產趨之若鶩的關鍵詞”，21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔說，在三四線城市，從拿地到建筑，同樣十萬平方米的商業項目，地價可能比一線城市相差12-13倍；而三四線城市由于門店少，不像一線城市密集，銷售極好帶來的租金回報并沒有10倍以上的差距；此外，三四線城市做開發還能享受地方政府稅務、地價等各方面支持，能實現開發商的最大利益化。
發展三四線小城市商業地產是地產商和地方政府利益的“不謀而合”。北京博地瀾屋設計機構總設計師曹一勇坦言，對于地產商而言，住宅銷售由于房地產新政已面臨困境，轉型成為必需；地方政府則要求地塊不僅解決居住問題，還得有商業和生活、服務等配套，商業項目能給當地帶來稅收、政績，由此商業成為開發商拿地的條件之一。
而由于一線城市商業的逐漸飽和，小型地產企業拿地愈發困難。以北京為例，在2000年前，北京人均商業面積是0.7平方米，當時人口1276萬；2005年，北京商業面積達1300萬平方米，人均商業面積1平方米；如今，2013年，北京商業面積已超過4000萬平方米大關，按2000萬人口計算，人均商業面積已達2.45平方米。與美國諸多一線城市、日本、我國香港等國家和地區相比，其人均商業面積均未超過2平方米。
