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2024年11月24日
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十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系，建立財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制等一系列政策。
可以預(yù)見未來三四線城市將因為農(nóng)業(yè)人口的大舉入城而出現(xiàn)一輪需求洪峰。在這一背景下，三四線城市明年或許會成為地產(chǎn)企業(yè)爭奪的主戰(zhàn)場。
未來向三四線城市要利潤
“一線城市的地價高，利潤薄，而且由于房價不斷走高，正在凝聚新的風(fēng)險。相比之下，三四線城市利潤要高得多。”世茂房地產(chǎn)品牌總監(jiān)孫靜說，開發(fā)商高價在一線城市拿地，很多時候就是看中一線城市的品牌。但要想獲得不錯的開發(fā)利潤，還是要去二三四線城市。
陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖也提出類似的觀點，雖然一二線城市的房價在漲，但是土地成本高，真正的投資回報利潤已經(jīng)不高。三四線城市才是中國新一輪城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場。一方面，北上廣的高生活成本和高房價，正在迫使一部分人遷往鄰近的三四線城市購房，比如很多無法享受北京自住商品房的非京籍人士就選擇在河北省燕郊、涿州買房。另一方面，三中全會提出推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也在促進三四線城市購買需求的產(chǎn)生。與此同時，這些城市本身也在進行大規(guī)模的舊改，市場的容量在短期內(nèi)有大規(guī)模膨脹的空間。
范小沖告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，三四線城市正處于城市化的過程中，趨勢是向城市中心集中而不是郊區(qū)化。他認(rèn)為，有些房企去三四線城市拿郊區(qū)的土地，這就和新城鎮(zhèn)化的方向是相悖的，是布局錯誤，沒有解讀好新城鎮(zhèn)化的布局和發(fā)展的方向。
三四線城市土地供應(yīng)將增長
判斷明年三四線城市成為房企拿地主戰(zhàn)場的另一原因，是目前一線城市的房價已經(jīng)過高。普華永道的有關(guān)報告披露，一線城市目前的高房價，正在令部分資金轉(zhuǎn)向二三線城市。因為這些城市的房價相對較低，風(fēng)險也較小。
普華永道中國合伙人孫穎說，由于房價過高，一線城市的風(fēng)險正在把一部分資金擠到其他城市。
這些資金在三四線城市的核心地段顯然能找到更多高收益的機會。易居研究院研究員嚴(yán)躍進認(rèn)為，三四線城市在新型城鎮(zhèn)化的帶動下，部分被壓抑的市場需求將激發(fā)出來。在三四線城市農(nóng)地入市、農(nóng)業(yè)人口市民化等進程下，需求結(jié)構(gòu)有望得到改變，而房企也將在區(qū)域及產(chǎn)品布局方面做出調(diào)整。
對于調(diào)控常態(tài)化的樓市而言，城鎮(zhèn)化作為發(fā)展經(jīng)濟的重要引擎，被視作發(fā)展房地產(chǎn)的最大潛力。業(yè)界普遍認(rèn)為，城市化進程的加快、城市人口的增加，從土地釋放、基礎(chǔ)建設(shè)到住房需求，尤其是每年1000多萬農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，將為房地產(chǎn)帶來堅實的需求支撐和重大的發(fā)展機遇。
其中，三四線城市不僅孕育著大量的購房機會，也是未來土地供應(yīng)的主戰(zhàn)場。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三四線城市開發(fā)用地供應(yīng)要比一線城市高很多。同時，這些城市普遍有舊改的需求，未來的城市土地供應(yīng)還將進一步增長。
三四線機會·配套
四線的樓盤一流的配套：開發(fā)商筑起業(yè)主“護城河”
盡管三四線城市確實能提供給房企可觀的收益和大量的機會，但開發(fā)三四線城市潛在的風(fēng)險，也是開發(fā)商不能忽視的。
在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，就曾有開發(fā)商介紹他們在西部某省的詳細(xì)調(diào)查情況時說，留在縣級或地級市的人口只占很小的比例。同樣，一家在中部某省開發(fā)樓盤的開發(fā)商也表示，當(dāng)?shù)氐闹髮W(xué)畢業(yè)生90%以上都選擇去北上廣等大城市。
給購房者一個留下來的理由，成為很多開發(fā)商最頭疼的事。開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，購房者之所以去一線城市，不只是為了尋找個人和企業(yè)里的發(fā)展機會，更看重一線城市能提供的大量社會公共資源。比如一流的學(xué)校、頂尖的醫(yī)院……而這些恰恰是三四線城市所缺乏的。
該用什么方法給三四線城市的樓盤建一個留住潛在客戶的 “護城河”？世茂、恒大、綠城、碧桂園這些行業(yè)的龍頭似乎找到了方法，他們自己花錢給樓盤配建最好的資源，并主動出擊，在全球范圍內(nèi)尋找最好的合作伙伴，共同服務(wù)好自己的業(yè)主。
開發(fā)商打“配套”牌
在廣東清遠，恒大和人大合辦的足球?qū)W校、恒大的五星級酒店以及恒大的購物中心，讓這個四級城市擁有了堪比北上廣深的一流配套。
恒大的樓盤配套未來還有可能進一步升級。12月4日，也就是恒大斥資近百億元在上海和南京拿下6幅地塊的同一天，恒大和哈佛大學(xué)合作共同成立哈佛醫(yī)院。恒大主席許家印還特別指出，哈佛醫(yī)院應(yīng)給予恒大業(yè)主特殊的優(yōu)惠待遇。從這一角度來看，該醫(yī)院亦可視為恒大全國所有業(yè)主共享的一個“超級”配套。
此前，恒大還提出要建立一套獨特的飲用水系統(tǒng)，將恒大礦泉水引入小區(qū)，提升物業(yè)的附加值。
事實上，很多房企都明白配套對于三四線城市項目的重要性。以一線城市的標(biāo)準(zhǔn)給位于三四線城市的項目配套，是很多開發(fā)商的共同選擇。
世茂地產(chǎn)在上海、北京等一線城市正在試運營的世茂熙康健康中心，被優(yōu)先配備在石獅的世茂摩天城。業(yè)主只要在家里量一下血壓，相關(guān)數(shù)據(jù)就會被傳送到健康中心，業(yè)主的身體有什么不適，是否需要作進一步檢測，應(yīng)該預(yù)約全國哪家醫(yī)院的名醫(yī)，在哪天看病等問題，都可以通過健康中心解決。
同樣，碧桂園也向其在三四線城市的項目輸出了已成為其招牌的五星級酒店和碧桂園學(xué)校。通過配置一線城市才有的頂級配套，來增強三四線城市樓盤的吸引力。
對于大型地產(chǎn)商來說，配建最好的配套，足以確保開發(fā)的項目占有當(dāng)?shù)剌^高的市場份額。
配套助開發(fā)風(fēng)險降低
“配備這樣一所學(xué)校，也許并不是必須的。但是，因為有這樣一所學(xué)校，他可以不用把孩子送往福州上學(xué)。而當(dāng)孩子長大以后，他也不會因為在石獅找不到一起長大的玩伴、志趣相投的朋友而被迫遠走他鄉(xiāng)。”世茂品牌總監(jiān)孫靜認(rèn)為，為三四線城市的樓盤配備一所好學(xué)校，或者好的醫(yī)療服務(wù)，不一定就能讓世茂的房子賣得更好，卻可以為業(yè)主在這個城市留住根。大批在外求學(xué)或者工作的石獅人，最后可能因為這些學(xué)校和醫(yī)院的存在而返回石獅。
在孫靜看來，三四線城市相比一線城市所擁有的優(yōu)勢是明顯的：清新的空氣、暢通的馬路。而類似石獅這樣的經(jīng)濟百強縣，人們也大可不必為了找工作而背井離鄉(xiāng)去一線城市打工。
唯一令石獅人移居其他地方的理由只有一個—欠缺的配套和接觸外部世界的信息渠道。因此，當(dāng)石獅世茂摩天城開工后，最先建造的除了少量住宅，就是大量的配套。這些配套既包括會所、酒店等商業(yè)設(shè)施，也包括學(xué)校和醫(yī)院。可以提供酒店、飛機票預(yù)訂、電子商務(wù)、健康管理等多項功能的云平臺也被同步引入摩天城。在這些配套被引入摩天城后，業(yè)主幾乎可以享受到和上海、北京等一線城市業(yè)主相近的生活方式和生活品質(zhì)。
兩岸地產(chǎn)專家蔡為民說，當(dāng)一線城市才有的部分頂級配套被配備在三四線城市，雖然無法保證三四線城市的項目就能賣得好，但有助于減小開發(fā)風(fēng)險。
睿信致成總經(jīng)理薛炯文對此觀點表示認(rèn)同。不過，他指出，僅僅通過增加配套，三四線城市的住宅還無法和一線城市相比。因為，一線城市的各種產(chǎn)業(yè)布局、發(fā)展機會，是三四線城市無法比擬的。
因此，頂級配套只有配置在那些經(jīng)濟比較發(fā)達，城市本身比較富裕的地區(qū)，才能產(chǎn)生較好的效果。
