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2024年11月24日
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新一輪城鎮化帶來的躁動和巨量土地供應，很可能落在了一座座已經被透支的空城之上。
經歷了2012年土地市場的持續低迷后，新一輪城鎮化適時地為市場注射了一劑強心針。已經有人算過一筆賬，4億人、40萬億投資——近期由發改委主導的《促進城鎮化健康發展規劃2011-2020年》初稿編制完成，規劃中提及這一輪城鎮化將拉動40萬億投資，涉及20多個城市群，180多個地級市，1萬多個城鎮，以及4億新增城鎮人口。
請注意，這不是電影劇照：寬闊的馬路上沒有車流，銹跡斑斑的鋼筋斜插在天空，爛尾建筑外的防護網游魂似的隨寒風搖曳。請注意，這不是某部末世災難片的外景地，而是攝影師記錄下的營口沿海產業基地2013年4月5日的街頭景象。這些照片似乎在告訴我們一個不敢相信的事實，而且與之相似的事情每天都在三、四線城市里發生
地方政府趁勢而起，從地級市到省會城市，各種產業園、城市新區以及城市帶規劃層出不窮。各級官員四處奔走，招商引資與土地出讓同步并舉。上一輪4萬億救市計劃所造成的三、四線城市土地出讓過剩的后遺癥尚未解決，新一輪巨量土地供應狂潮已經席卷而至。
開發商們摩拳擦掌，準備分享房地產行業最后一場饕餮盛宴。“這或許是房企們最后一輪機會。”首創置業（02868.HK）董事長劉曉光在一次會議上如是說，他認為房企們應研究如何將地產與產業相結合，在這一輪城鎮化過程中尋機擴張。
但劉曉光應該不會想到，在距離北京不遠的遼寧營口，他的老部下李兵在沿海產業基地經營地產已經6年，如今卻走得步履艱難。
沿海產業基地是遼寧省“五點一線”沿海經濟帶園區之一，最初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。2007年，五礦集團在這里圈下30平方公里土地，成立了五礦（營口）產業園（以下簡稱“五礦產業園”）。作為園區副總經理，李兵一直負責地產板塊的運營。他說，自己眼見著這個城市的興起與發展，卻阻擋不了它漸漸走向蕭條。
“他們遲早會發現，地價便宜是沒有用的。”李兵告訴《中國企業家》。
除去營口，本刊記者近期還深入貴陽、遵義等中西部城市，了解這些城市巨量土地供應之后的房地產市場，卻發現真實情況與市場上公開發表的亢奮言論背道而馳。
在這些三、四線城市，房地產利潤已經一降再降，但新盤依舊不斷入市；供給已經過剩，但國土部門還在督促開發商們抓緊開工……只要還有人肯出資，地方政府決不會吝嗇再度放量。面對利潤空間與市場份額被無限壓縮的現狀，地產商們隨時有可能成為出局者。
營口的矛盾
動車到達遼寧營口時已近深夜，這里距離市區20多公里，沿途不時可以看到未完工的樓盤佇立在黑暗中，“現在已經到施工的季節了，但這些項目到現在都沒再開工。”出租車師傅忍不住出聲。
翌日，在五礦豪生大酒店20層辦公區，李兵也坦陳整個營口的環境已經發生變化，所有房企都在放緩投資，“我們的項目節奏也會放慢，這是肯定的。”
當地政府公布的數據顯示，2012年營口住宅新開工面積為772.60萬平米，較去年同比下降了34.50%。沿海產業基地則是營口地產行業的“重災區”。五礦在沿海產業基地有兩個住宅項目：鉑海岸與鉑海灣，一期建筑規模總量逾50萬平米。鉑海岸目標客戶是五礦產業園入園企業的中高級管理層，鉑海灣則負責吸引本地高端客戶群，產品以別墅、洋房為主。兩個項目總計投入3億元左右，但目前銷售回籠的資金尚不足覆蓋所投入的成本。尤其是2012年開盤的鉑海岸項目，雖然小高層項目已經報出低于3000元/平米的低價，但目前成交金額不過6000余萬元。
“媒體所說的‘鬼城’，其實指的就是沿海產業基地這里。”從李兵的辦公室可以俯瞰產業基地全貌：即使是白天，整個基地也四顧無人，有些項目的塔吊還在操作，但大多數項目都安靜得仿佛不存在，部分圈起來尚未開發的土地點綴其中。
6年前，五礦簽約來到這片還是鹽堿地的地方。“在一片空地上憑空建一個新區，給人的感覺是很絕望的。”李兵說，正因如此五礦可以獲得眾多優惠政策：除去巨幅的低成本土地之外，地方政府還為其提供了相當優惠的稅收政策。這意味著，一旦成功引入企業落戶園區，五礦不僅能從入園企業身上獲得土地運營收益，還可以獲得服務性收入。
五礦將園區按照“433”的比例進行規劃：40％的產業用地，30％的商業和居住用地，其余30%則為市政配套工程。產業園分三期開發，一期占地7平方公里，商住項目規劃建筑面積逾150萬平米。
李兵一直堅持，應該由產業帶動地產來發展。像沿海產業基地這樣的新城區，人口基數為零。只能通過招商引資的方式，通過引入產業帶來就業人口，進而帶動第三產業興起。整個區域盤活之后，順勢可以進行住宅開發。
2008年金融危機讓園區的發展停頓過一段時間，五礦產業園在2009年全速啟動。園區首先進行“七通一平”工程，先期投資達到20多個億。與此同時，五礦產業園加快招商引資。
“我們招商引資的速度很快，有17家企業先后與五礦簽署了入園協議。”李兵告訴《中國企業家》。這中間包括了早期簽約企業如臺灣紅葉風電項目，以及后來的知名企業河北東旭集團。
五礦很忙：為促進園區招商引資順利推進，它同時扮演著土地一級開發商以及物業服務商的角色；它既可以是入園企業的房東，又可以是他們的合作伙伴；甚至，五礦還要利用自己在當地關系充當“掮客”——為入園企業與政府、銀行之間的對接穿針引線。
2010年下半年，五礦·鉑海岸住宅項目開工建設。鉑海岸項目規劃建筑面積34.98萬平米，其中一期10.2萬平米，“我們當時想每5萬平米一個節奏滾動下去。”李兵說。
但是，五礦產業園自己的“小算盤”打得再精，也抵不過大環境的變化。
4萬億救市政策在令中國經濟再度起飛的同時，也使地方政府基礎設施建設與房地產投資熱情被一齊點燃。前者直接導致地方政府財政支出年年增長，后者則使得一線城市土地市場價格節節攀升。到了2009年，“對于我們這種中型企業來說，一線城市已經拿不到土地了。”一位北京國資房企高管告訴《中國企業家》，“只能到三、四線城市去尋找機會。”
土地出讓熱情高漲的三、四線城市與被擠出一線城市的開發商一拍即合。根據中國指數研究院數據，2009年-2012年，營口市轄區累計出讓住宅用地逾9000萬平米。在其選擇的全國一線至三四線300個城市中，營口市土地出讓面積位居第四，亦是TOP10排名中唯一一個四線城市。其它因巨量土地供應而知名的南通、佛山甚至貴陽等地，出讓的住宅用地規劃建筑面積也都還不到營口的七成。
如今，所謂以產業帶動地產的理念早已被市場所顛覆。2007-2012年，營口住宅投資從22.84億元上升至240.40億元，5年間增長逾十倍，而扣除掉房地產投資后的全市固定資產投資總額5年間增長還不到2倍。2011年，營口房地產投資占比固定資產投資的比例達到5年來峰值：29.38%。
“說實話，在過去幾年時間里，營口城市的升級過分依靠土地財政，大規模土地出讓的結果就是導致城市升級的速度跟不上房地產開發的速度。”李兵有些激動，“這就是營口的根本問題。”
2012年10月，一份由易居中國出具的《中國城市房地產市場風險排行榜》TOP50的名單之中，營口赫然在列。隨即媒體展開調查，營口深陷“鬼城”的負面新聞之中。
“我們有一個項目已經談了很久，已經到臨門一腳的時候，”李兵告訴《中國企業家》，“晚上看到了相關新聞，對方當時就猶豫了。”
產業從來不會跟著房地產走，如今卻還要被其拖累。至少在外人看來，營口投資環境已經急轉直下。
“鉑海岸一期30多萬平米的住宅，我們預計要做四五年，過程中也不會再去盲目地開工。”李兵告訴本刊，鉑海灣項目也要調整，原來要開20萬平米，現在也要降下來，搶著入市一點好處也沒有。
沿海產業基地在售的19個住宅項目，規劃建筑總量逾500萬平米，而營口市區只有不到70萬的常駐人口，每年會產生固定的改善性需求群體。即使如此，李兵認為這批積累的存量至少3-5年才可以消化掉。
淘金，還是淘汰？
央企五礦還可以“扛”下去，但沿海產業基地已經有房企走到懸崖的邊緣。
去年年底，沿海產業基地的標志性項目、毗鄰奧體中心的星匯·奧城，因延期交盤而引致業主大規模維權上訪事件。
星匯·奧城一度是沿海產業基地賣得最好的項目，曾創下營口日成交紀錄。但是當記者推開項目售樓處大門時，發現并無一個看房者，只有前臺坐著幾個銷售人員。售樓大廳里的燈甚至都沒有全部打開。看到有人進來，有的售樓人員覺得很奇怪，有人甚至連頭都沒有抬起來。
“我們的老板到南方融資去了，現在不方便接受采訪。”項目人員如是說。
匯鑫集團是浙江500強民營企業，董事長張重良是最早一批下海經商的江浙企業家，靠舊城改造起家。
但營口項目卻是由張重良的兒子、集團內稱為“少帥”的張望進行操盤。“他父親可能是想讓他在這邊鍛煉一下。”一位營口本地房企代理商告訴《中國企業家》，張望應該是1984年生人，現在也不滿30歲。
2009年11月，張望以總價2.25億元競得沿海產業基地奧體中心附近44.45萬平米的土地，后來分別被打造成營口國際商城（HOPSCA）綜合體和星匯·奧城住宅項目，規劃建筑面積總量逾160萬平米。
“這位匯鑫集團少帥是開著市值800萬的賓利來到營口的，還帶來了自己在浙江的推廣團隊。”上述房企代理商表示，張望為了讓項目一炮打響，還策劃了一場眾星云集的星匯·奧城演唱會，央視主持人董卿、知名歌手如張信哲等人都來到現場。
彼時星匯·奧城與國際商城兩個項目聯動齊開，據說一年的推廣費用就高達4500萬。這在當地稱得上大手筆。由于供給過剩，營口房價一直處于平穩狀態，再加上東北地區施工季節比較短，人力成本又偏高，所以在營口開發住宅項目利潤空間并不高，宣傳一般都是小打小鬧。
營口開發商可以分為三類：本地房企、全國一線房企以及外地中小型房地產開發商。本地房企最了解營口居民的購房偏好，所獲得的項目具有明顯的地理優勢，而且項目規模一般較小，習慣打持久戰；而全國大型房企如保利、恒大則實力雄厚，無論是資金還是項目運作，都有著中小房企無可比擬的優勢。但情況最為復雜的，是那些被低地價吸引進來的、背景各異的外地開發商。
繼匯鑫集團之后，營口政府還引入一家名為西藏藏業集團的企業。這家資信不明的企業在沿海產業基地三盤齊開，總投資規模據稱高達17億。這些企業或是資質有限，或是經驗不足，甚至資金實力不夠，他們是來到營口的“淘金者”。
如果房地產形勢一片大好，他們大多不會空手而歸。然而，2011年冬天，“史上最嚴厲”樓市調控傳導至營口。“四季度是營口傳統的銷售淡季，在這個時候市場發生震蕩，雙重因素疊加之下，（銷售率）就下來了。”李兵告訴本刊。不過，最初營口的房地產圈并沒有意識到市場會再也緩不過勁兒來，“但之后整個2012年都是一個調整期。”
西藏藏業集團旗下“泊心灣”最先傳出延期交房的消息。緊接著就是星匯·奧城，原計劃2012年6月交房的第一批期房被一再推遲交付。
“可能當時他們的資金就出現了問題。我曾聽說，張望感嘆以這兩個項目建設的進度，是可以將地上建筑物進行抵押貸款的。但是在營口卻行不通。”上述房企代理商對《中國企業家》說，“因為銀行的開發貸早就停止了。”
后來，星匯·奧城在網站上刊出《致廣大星匯奧城業主的一封信》，聲稱延期交房是因為工程建筑原因，而不是資金斷裂。同時，星匯·奧城還承諾以每日按照合同金額的萬分之2.75的標準向業主做出補償，并計劃于今年5月1日交房。
事實上，星匯·奧城與國際商城兩個項目的土地，已經抵押給信托公司為匯鑫集團在貴陽龍洞堡的BT項目進行融資。迄今為止，該信托產品發行已經到第七期。為了融到更多的資金，這兩塊土地的評估值也一再調高。匯鑫集團在湖州地區的項目，也同樣進行信托抵押融資，并且行將到期。
營口曾經是張望一展身手的機會，如今卻危機四伏。“他面前只有兩條路，政府出面幫助他解決資金問題，或是找到合作方來接盤。”該代理商告訴本刊。
潛在危機
已經有越來越多的研究機構關注三、四線城市的房地產供給過量問題。官方數據顯示，2009-2012年期間，營口商品房年均成交量逾500萬平米。以此計算，同一時期營口放量供應的9000萬平米住宅用地被消化掉還需要15年。
巧合的是，在中西部城市遵義，已經推向市場的樓盤住宅建筑面積總量超過3000萬平米，按照遵義年均銷售量在200萬平米左右推算，遵義市存量住宅消化期也要15年。
近幾年迅速發展的貴州省，省會貴陽的超級大盤之間，省內第一、二大城市貴陽與遵義之間一直在進行一場爭奪購房者的較量。由于過量供給，貴陽房價“跌跌不休”，主城區的“全國第一大盤”花果園近期再度報出低于4000元/平米的房價。遵義市的主城區新盤均價卻高于這一標準，這直接導致貴州地區出現市縣房價高出省會主城區價格的怪象。
“貴陽的超級大盤低價傾銷，已經影響遵義的房地產市場。”貴陽商校房地產研究主任朱華告訴《中國企業家》。朱在遵義參與工業地產開發，同時活躍在貴陽的房地產圈內，“貴陽的項目至少奪走了遵義市區15%的客戶群”。
他說，不久之前，這邊的開發商之間有過一次討論：貴陽與遵義，在將來會不會成為因放量供給而崩盤的代表城市？房地產商們認為，現在的三、四線城市房地產供大于求已成普遍態勢，并不存在高房價的情況，他們并不愿意把自己與鄂爾多斯相提并論。但實際上，供求失衡的潛在危機已經令開發商們很緊張了。
與貴陽、遵義不可持續的房地產市場發展方式相比，至少營口一直在試圖發展產業，讓房地產有所依托。
四線城市的規模與屬性卻制約著產業的發展。李兵認為，園區簽約企業遲遲不能投產落地的主要因素在于，四線城市的金融環境遠遠不能滿足企業發展的需要。在他看來，這些企業多少都會期待能夠在當地獲得信貸支持，但是進駐營口的都是銀行的分支機構，權力以及信貸額度都非常有限。
目前，五礦產業園的招商引資方向已經做出了一些調整。“我們現在會優先選擇一些自籌資金能力比較強的企業，比如那些符合國家金融支持政策的產業。”李兵告訴本刊，“寧愿慢一點，否則土地出讓出去，企業卻進不來，到時候更被動。”
近期五礦產業園還將以土地作為出資，與一家來自黑龍江的企業合作溫泉養生項目，這些能夠帶來人流的產業也是五礦目前招商引資的對象。遼寧沿海產業基地副主任趙錦明告訴《中國企業家》，除去原有計劃招商的產業之外，五礦產業園還將引入服務性產業。
人員的流入與整個行政區域的吸引力有關，這并非一人之力。李兵表示，他們理想中的人口規模是3萬-5萬人。但現在即使已經簽約的17個企業都落地投產，也不到1萬人。如果指望著這幾千人來形成園區消費的自循環，那是不可能的。無論如何，企業個體的發展終歸要依附于大環境，“我們很希望營口能再度得到中央政府的重視。要知道有些人的嗅覺很靈敏。”李兵的期待很無奈。
采訪過程中，記者曾與貴陽、遵義以及營口的房企高管談及這幾個城市房地產行業的現狀與特點。饒有趣味的是，遵義的開發商認為貴陽花果園這樣的項目“玩得太大”，而營口的房企又對遵義保利這種將1500萬平米體量的大盤建在一個空城之上的做法表示費解，“他們憑借什么呢？”
如果營口模式走不下去，那么純粹做房地產的開發商又將如何？本地潛在的購房需求在短時間內被過度透支之后，房企又到哪里去尋找新的客戶群？即便找到，那些銷售出去的住宅在夜晚也只是一個個黑暗的窗口罷了。
“其實很難為這種形式的房地產危機做一個定義。這的確不同于鄂爾多斯式的高價崩盤模式，而是一種不斷擠壓式的泡沫破滅。”上述來自北京的房企高管認為，正如1937年以后的經濟危機，都不會比大蕭條時代更嚴重。所以后來才會有“Recession”(衰退)這個詞，現在將之用在三、四線房地產行業或許會更準確一些。
