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2024年11月24日
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廣州市國土房管局長日前在人大會議上表示，“廣州明年將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價、限購等行政干預(yù)措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”。經(jīng)媒體報(bào)道后，被很多人解讀為“明年廣州將取消限價、限購”。
有意思的是，同日國家住建部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上表示，北上廣深等房價上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。
兩種提法，看似矛盾，其實(shí)不然。前者提出“探索逐步取消限價、限購”，是著眼未來。這與三中全會強(qiáng)調(diào)“市場在資源配置中的決定性作用”的精神，以及新一屆政府更多強(qiáng)調(diào)“建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”的方向，顯然是吻合的。而后者要求房價上漲過快的城市從嚴(yán)調(diào)控，明顯是針對當(dāng)前北上廣深等城市房價上漲過快的現(xiàn)實(shí)。二者著眼點(diǎn)不同，表述自然迥異。
廣州雖然提出了“取消限價、限購”的大方向，但從廣州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)情況分析，時機(jī)顯然遠(yuǎn)未成熟，至少明年難言取消。從數(shù)據(jù)看，今年廣州地價、房價出現(xiàn)了近似瘋狂的非理性上漲，房地產(chǎn)市場量價齊升，一手住宅真實(shí)的售價平均上漲近20%，二手住宅平均上漲17%-18%；而土地市場也是“地王”頻出，市政府賣地今年超收達(dá)140億元。地價與房價形成了難以破解的互動式上升。
更應(yīng)看到，未來幾年廣州房價依然面臨不小的上漲壓力。首先，廣州未來10年規(guī)劃新增500萬人口，帶來對房地產(chǎn)的巨大需求。其次，廣州經(jīng)營性土地的價格正處于快速上升的通道中，未來5年的年增幅將超過15%，將給房價帶來新的壓力。第三，廣州房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題突出，高端物業(yè)、大戶型物業(yè)比例偏高，中小戶型和普通商品房的比例偏低，房價面臨結(jié)構(gòu)性上漲的難題。第四，在調(diào)控政策影響下，廣州房地產(chǎn)市場“小市場”特征明顯，在國內(nèi)一線城市中樓價基數(shù)低，存在較大的反彈壓力，供求矛盾在未來幾年難以緩解。
上述分析表明，2014年廣州樓市的限購、限貸等調(diào)控措施并不具備退出條件，而“價格指導(dǎo)”、“限售”、“限簽”等舉措有待明朗。
10年房地產(chǎn)調(diào)控，廣州房價漲幅在2013年創(chuàng)下了新高，行政干預(yù)措施的強(qiáng)度也前所未有。這讓我們認(rèn)識到，在高速城市化背景下中國的城市土地是稀缺資源，城市的房屋也是稀缺資源。在新的機(jī)制沒有形成前，短期內(nèi)試圖完全通過市場來實(shí)現(xiàn)住房資源的合理配置，是不太現(xiàn)實(shí)的。
要想調(diào)房價，必須調(diào)結(jié)構(gòu)；要想調(diào)結(jié)構(gòu)，必須改變運(yùn)行機(jī)制。目前，樓市長效機(jī)制的建立仍需要一個不可預(yù)知的較長的時間。在新機(jī)制未形成前的過渡期，差異化的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策將難以避免。
