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2024年11月24日
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中共十八屆三中全會提出賦予農民更多財產權、允許農村集體經營性建設用地入市交易，一個多月后，深圳的一宗土地出讓，就為這一改革思路提供了現實注腳。
這是深圳首宗“農地”入市。20日，這宗位于深圳市寶安區福永街道鳳凰社區、占地面積1.45萬平方米的原農村集體工業用地，以底價1.16億元成交，鳳凰社區與深圳市政府按30%：70%的比例“分享”這筆出讓款項，并將無償獲得占該項目總建筑面積20%的配套物業。
“雖然不是真正的‘集體土地入市’，但與集體土地入市的基本精神是一致的。”中國土地學會副理事長黃小虎認為，深圳模式為地方探索農地入市提供了借鑒樣本。
中國的土地性質分為國有土地和集體所有土地兩類，依據現行法律，集體土地入市前，需經國家征收變為國有土地，農民可獲得土地征收補償，入市交易的增值收益歸政府所得。這使得中國農民在近年來紅火的土地市場中獲益較少。
另一方面，經歷多年高強度土地開發，中國不少地方土地資源緊缺。在深圳，到2020年，其可供新增建設用地只有59平方公里，且大多零散分散。
現有土地經營模式迎來了拐點。中共十八屆三中全會提出，要建立城鄉統一的建設用地市場，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同權同價。這被視為中國新一輪土地改革啟動的信號。
曾進行中國首次土地拍賣的深圳再一次走在前頭。今年1月，深圳市政府提出，原農村集體經濟組織繼受單位符合規劃的產業用地可進入全市統一土地市場，并明確了交易方式和利益共享模式等內容。
創造新的利益分配制度，讓農村集體經濟組織和農民真正參與土地增值收益分成，是深圳此次試點的一大革新。鳳凰社區地塊的交易收益，將按三七開分配，即70%納入深圳市國土基金，鳳凰社區獲得30%，并無償取得總建筑面積20%的配套物業。這意味著鳳凰社區可獲利3480萬元，無償取得商品房性質配套物業13980平方米。
這是深圳提出的原農村集體工業用地入市交易的兩種利益共享模式之一。鳳凰社區黨支部委員文永昌說，采用另一方案的“五五分成”，雖然短期收益更多，但村集體更看重持有配套物業的長期收益，有利于集體經濟組織長遠發展，下一步社區還會將出讓土地所得資金入股土地競得公司，共同分享發展成果。
地塊建筑面積底價接近每平方米1560元，也遠超當地2013年基準地價每平方米300元左右的標準，亦高于附近區域一塊近期定向出讓的工業用地底價。
深圳市規劃和國土資源委員會官員說，該宗土地并非法律意義上的集體建設用地，土地權益尚未充分厘清，但通過政策創新得以入市交易，盤活利用，同時土地出讓收益實現政府和原村集體共享，為實現不同權利主體土地的同價同權開辟了新路。
對深圳自身更為重要的是，“農地”入市使其有可能盤活數量可觀的“沉睡”存量土地，增加產業發展空間。
據統計，深圳原農村集體經濟組織共占用約390平方公里建設土地，其中大多以俗稱為“小產權房”的違法建筑及工業用地兩種模式存在，合法用地僅有95平方公里。
深圳市規劃和國土資源委員會官員表示，將“政府拿不走、社區用不好、市場難作為”的歷史遺留用地納入交易范圍，增強了深圳產業空間的供給能力，“集體工業用地”入市的政策創新，打開了一扇窗。
