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2024年11月24日
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7座新城。《天津市住房建設規劃（2011-2015年）》中的一個數字將天津一下子推到了聚光燈下。
根據10月中旬發布的天津市住房建設“十二五”規劃，5年規劃期內預計天津全市住房建設總建設量約為9500萬~12000萬平方米，其中新建保障性住房4875萬平方米，新建商品住房4625萬~7125萬平方米。規劃分區域進行了詳細闡述，相較于濱海新區、中心城區及環城四區，規劃稱將重點建設的薊縣、寶坻、京津、武清、寧河、靜海和團泊七座新城更有聚焦作用。
然而，在不少業內人士看來，多個新城齊齊上馬，對天津這個商品住宅庫存量一直居高不下的城市而言，著實有“消化不良”之憂。
“天津市這是為土地營銷做準備，本質就是換了一個方式去賣地。” 克而瑞信息集團研究中心天津片區總經理沈文在接受中國房地產報記者采訪時指出。
規劃多年新城大多仍是荒地
其實，天津市多個新城的建設規劃由來已久，最初的新城數量更多。
2006年7月，國務院批復《天津市城市總體規劃（2005-2020年）》。規劃了11個新城，分別為薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜海、大港、京津和團泊新城。
在2009年發布的《天津市空間發展戰略規劃》征求意見稿中，天津市對于新城建設進行了調整，指出要“建設薊縣、寶坻、武清、寧河、靜海、京津和團泊7個新城，將按照中等城市標準建設”。
而天津市住房建設“十二五”規劃中的新城建設目標基本基于上述空間發展戰略。在這份設想中，幾個新城各具特色、各兼其職：武清新城要發展成為京濱綜合發展軸上的重要新城，高新技術產業基地、現代物流基地和生態宜居城市；寶坻新城發展成為京津唐地區重要的商貿物流基地、加工制造基地和生態宜居城市；靜海新城發展成為現代制造業基地、區域物流中心和生態宜居城市；寧河新城發展成為聯系東北地區的門戶，京津唐地區的加工制造基地、商貿物流基地和生態宜居城市；薊縣新城發展成為天津市歷史文化名城，京津冀北地區具有特色的文化、旅游和生態城市；京津新城發展成為京津唐地區以休閑旅游、會議會展、文化教育為特色的現代服務業基地，彰顯北方水城特色的生態宜居城市；團泊新城發展成為以科技研發、教育體育、創意產業、旅游度假為主的生態宜居城市。
天津房地產業內人士告訴記者，這些新城雖然已規劃多年，但多是土地規劃，除了武清、寧河少數新城是在建設進行時，其他大部分目前還是荒地狀態，項目建設尚未開始。
市場高庫存下新城前景不明朗
雖然新城建設即將進行實質性操作，但天津市的房地產市場卻早早進入“消化不良”階段。
自2011年4月至2012年6月，天津市住宅銷供比連續15個月小于1，市場供過于求態勢凸顯。在此背景下，天津住宅庫存量達到歷史的新高，出清周期達到創紀錄的29個月(出清周期=目前可售套數/往前推6個月的平均銷售套數)，較歷年相對低位10個月水平增加了19個月。截至2012年6月末，天津住宅市場的可售量近14萬套，庫存壓力巨大。
而這種高庫存量的狀況一直維持到今年。截至2013年8月31日，天津市住宅市場的可售量2040.83萬平方米，環比增加58萬平方米，出清周期雖稍有回落，但仍在20個月的高位。各區可售面積消化程度亦有不同：以8月為例，天津市內六區、環城四區的可售量都有所回落，環比分別下降2.95萬平方米和9.46萬平方米，遠郊區縣可售面積則大幅增加，以20.49萬平方米的增量使可售面積逼近600萬平方米。而遠郊區縣恰是天津市意圖打造眾多新城的區域。
因此，不少業內人士對于新城的開發前景并不樂觀。“天津就是一個房地產人士眼中的三線城市，天津對周邊人口的吸引力不大，開發量卻很大。”高策地產服務機構董事長陶紅兵曾直言。
“這個包含多個新城建設的規劃更多的是一個城展概念，除了武清這樣人口還算密集的地方，其他如寶坻、薊縣等新城本地人口住宅保有量很高，市場屬于基本飽和狀態。”沈文明確表示不認可這種城市攤大餅然后做衛星城的模式。
新城規劃只是一場土地營銷？
根據克而瑞研究中心數據，2011年至2013年9月，天津市商品住宅供應面積總計3334.8萬平方米，而成交面積卻僅有2616.4萬平方米。此種背景下的新城規劃自然飽受質疑。
在沈文看來，天津市的這個新城規劃本質不過是“土地營銷”，“經過新城規劃后，規劃中地塊的價格就能漲上來。并且，天津市政府還可以通過做新城規劃獲得更多的征地指標。”
對于天津市政府來說，土地市場似乎的確需要強心劑了。2013年上半年，天津土地市場供應381宗地，同比銳減3成。但值得注意的是，以武清區為代表的遠郊區縣成為土地出讓中的大戶，供應地塊數量占到全市總量的近六成，其中寶坻區占比15.46%，武清區更是占比最高，達21.95%。
但與寶坻的不被看好不同，武清更受業內青睞。在規劃的7個新城中，雖然業內人士普遍對新城未來是否有足夠市場需求表示疑問，但對武清新城的前景則顯得樂觀得多。
在天津開發有多個項目的首創置業京津同城（天津）投資有限公司總經理楊邦軍在接受本報記者采訪時表示，武清的京津交通樞紐的區位優勢明顯，整體規劃較好，未來最有發展機遇。“相較而言，薊縣的發展就要差很多，發展較慢，沒有新城面貌；寶坻新城由于產業支撐不到位，活躍程度、城市氣氛都不是很好；寧河新城則是最滯后的，它離天津市中心太遠了。”
即使同樣對武清新城較為看好，但這并不能減少沈文對天津多個新城齊建的憂慮，“這些新城都是超供區。以天津現有的城市財政能力、城市人口的支付能力以及市場需求，一下子做這么多新城，根本無法消化。如果這么建，天津很可能會成為第二個唐山。”沈文說。
